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Wann muss bei einem Bauträgervertrag die Eigentumsumschreibung erfolgen?
OLG Nürnberg, Beschluss vom 18.05.2001, 2 W 1363/01

BSB-Vertrauensanwalt Andreas Schmidt kommentiert

Geklagt
Der Erwerber einer Eigentumswohnung hat diese nach Fertigstellung bezogen und an den Bauträger den vollständigen Kaufpreis gezahlt. Wie so häufig bei Bauvorhaben war zu diesem Zeitpunkt das Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage noch nicht fertiggestellt. Das geschah in den folgenden Monaten. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums allerdings verweigerte der Erwerber wegen Risse in der Tiefgarage, die sich in der Zwischenzeit gebildet hatten.
Im Hinblick darauf, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt war, verlangte der Erwerber von dem Bauträger die Eigentumsumschreibung der von ihm erworbenen Wohnung. Der Bauträger verweigerte das.

Entschieden
Nachdem der Bauträger in der 1. Instanz vor dem Landgericht Nürnberg der Eigentumsumschreibung zustimmte, musste sich das Oberlandesgericht Nürnberg mit den Kosten des damaligen Rechtsstreits befassen. Da sich die Kostenentscheidung an einem möglichen Obsiegen oder Verlieren orientieren muss, befasste sich der Senat des Oberlandesgerichts sehr eingehend mit der Rechtslage.
Demnach steht dem Bauherrn der geltend gemachte Anspruch auf Eigentumsumschreibung zu. Auch wenn in einem Bauträgervertrag vereinbart ist, dass der Bauträger nur dann das Eigentum umschreiben muss, wenn der Erwerber den gesamten Kaufpreis gezahlt hat und die Abnahme erfolgte, hätte die Eigentumsumschreibung spätestens mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises stattfinden müssen. Die Formulierung im Vertrag ist nicht so auszulegen, dass der Bauträger die Abnahme auch dann verweigern kann, wenn diese aufgrund seiner eigenen mangelhaften Werkleistung unterblieben ist. Denn damit würde der vertragsuntreue Partner zu Unrecht belohnt. Er könnte einerseits den vertragsgetreuen Käufer auf Dauer von der Eintragung seines Eigentums fernhalten oder ihn andererseits dazu zwingen, dennoch das mangelhafte Bauwerk abzunehmen.

Fazit
Häufig gibt es jahrelangen Streit zwischen den Parteien über die Eigentumsumschreibung. Da Bauherren diese zeitnah ihrer finanzierenden Bank nachweisen müssen, geraten sie regelmäßig in eine Drucksituation. Hier schafft die Entscheidung des OLG Nürnberg Klarheit. Davon abgesehen sind Vertragsbestimmungen in Bauträgerverträgen mit Endverbrauchern, die eine Eigentumsumschreibung von der Zustimmung des Bauträgers abhängig machen, nach der herrschenden Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs ohnehin unwirksam.
Zuletzt haben einige Instanzengerichte den Bauträger verpflichtet, die Erklärung zur Eigentumsumschreibung abzugeben, wenn lediglich zwei Prozent des Erwerberpreises zur Zahlung offen stehen und der Bauträger mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist: vergleiche Landgericht München I - Urteil vom 19.04.2007 - 5 O 8732/06; Landgericht Hagen - Urteil vom 30.11.2006 - 6 O 102/03.

Also können Erwerber auch bei noch ausstehenden Restkaufpreisansprüchen die Eigentumsumschreibung verlangen, wenn der Bauträger mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist.

April 2011 - Andreas Schmidt, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Leverkusen