Aktuelle Urteile



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Leistungsverweigerungsrecht im Bauträgervertrag
BGH, Urteil vom 27.10.2011, Az.: VII ZR 84/09

BSB-Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder kommentiert

Geklagt
Bauträger und Erwerber vereinbaren im Bauträgervertrag einen Zahlungsplan: Danach sind unter anderem Raten zu zahlen nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten und nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe - die letzte nach vollständiger Fertigstellung des Hauses einschließlich der Außenanlagen. Der Erwerber macht Mängel geltend, die von einem Sachverständigen bestätigt werden, und verweigert die Zahlung der letzten beiden Raten. Der Bauträger klagt die Bezahlung der Raten nach Übergabe ein.

Entschieden
Das LG München I und der Bundesgerichtshof geben dem Erwerber Recht. Zuvor hatte das OLG München dem Bauträger einen Teilbetrag aus der vorletzten Rate als Vergütung für die Errichtung des Einfamilienhauses zugesprochen und begründet, Einbehalte wegen voraussichtlicher Mängelbeseitigungskosten könnten nur mit der letzten Rate geltend gemacht werden. Auch dann, wenn der voraussichtliche Mängelbeseitigungsaufwand höher als die vereinbarte Rate sein sollte. Der Bundesgerichtshof hebt die Entscheidung des OLG München mit der Begründung auf, dass dem Erwerber sowohl vor als auch nach der Abnahme bei vorliegenden Mängeln ein Mängelbeseitigungsanspruch zusteht. Auch beim Bauträgervertrag, in dem mit der Ratenzahlung eine Vorleistung des Erwerbers zulässig ist, dürfen Zahlungen einbehalten werden. Das regelt das Leistungsverweigerungsrecht. Voraussetzung für eine vereinbarte Ratenzahlung ist immer die vertragsgemäße und mangelfreie Leistung des Bauträgers. Liegt diese nach vereinbartem Baufortschritt nicht vor, ist auch keine Voraussetzung auf Zahlung der Rate gegeben. Anderes gilt vielleicht bei der Bezugsfertigkeitsrate, wenn das Bauvorhaben insgesamt abgerechnet wird und nur noch geringe Mängel festgestellt werden, deren Beseitigungsaufwand die Fertigstellungsrate nicht überschreitet. Es ist nicht treuwidrig, wenn der Bauträger auch noch Jahre nach Vertragsschluss um die Fertigstellungsrate streiten muss, wenn er sich besonders hartnäckig weigert, vorhandene Restmängel zu beseitigen.

Kommentiert
Der Bundesgerichtshof bestätigt, gestützt auf eine BGH-Entscheidung von 1983 (Urt. 10.11.1983 – VII ZR 873/82), die langjährige Auffassung, dass die allgemein für den Bauvertrag geltenden gesetzlichen Regelungen auch für den Bauträgervertrag zutreffen. Demnach ist das Leistungsverweigerungsrecht auf einzelne Raten anwendbar, sofern die nach Baufortschritt abgerechneten Leistungen nicht mangelfrei sind. Bereits 1983 hatte der BGH festgestellt, dass der Erwerber sich nicht auf Sicherheiten verweisen lassen muss und die Ratenzahlung verweigern darf, um den gesetzlich bezweckten Druck zur Mängelbeseitigung auf den Bauträger auszuüben. Für Bauverträge zwischen Bauherren und Bauunternehmern mit Ratenzahlungsvereinbarung ist das Leistungsverweigerungsrecht seit Jahresbeginn 2009 gesetzlich vorgesehen.

Dezember 2011, Gabriele Hein-Röder - Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München


Leistungsverweigerungsrecht_Bautraegervertrag_01.pdf14.9 K
 

Gabriele Hein-Röder




Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum



Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Andreas Schmidt




Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Manfred Raber




Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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