Bauen und Wohnen Newsletter

Umbau statt Umzug

Tue, 20 Dec 2011 11:42:00 +0100

Umbau statt Umzug

Wer gesund ist, denkt nicht dar�ber nach, zu welchen Einschr�nkungen Krankheit oder Alter bei der Nutzung von Haus oder Wohnung f�hren. Das kann sich r�chen. Denn ein Umzug kommt f�r viele Betroffene nicht in Frage. Als Alternative bleibt, das h�usliche Umfeld an die neuen Bed�rfnisse anzupassen. Doch was hei�t das konkret? Das Problem: Scheu vor dem Thema Haus- und Wohnungsbesitzer scheuen oft davor zur�ck, sich mit dem Thema Alter oder Krankheit zu besch�ftigen, weil Gedanken daran unangenehm und Umbauten teuer sind. Dabei helfen manchmal schon kleine Ma�nahmen, um die Wohnsituation deutlich zu verbessern. F�r gr��ere Ver�nderungen bedarf es eines auf das Geb�ude zugeschnittenen und an die Bed�rfnisse angepassten barrierearmen oder barrierefreien Gestaltungskonzeptes. Solche Konzepte sind nicht nur f�r Menschen mit k�rperlichen Einschr�nkungen, sondern f�r alle Bewohner � besonders auch f�r Eltern mit Kindern - ein echter Komfortgewinn. Worauf kommt es an? Das Spektrum m�glicher Ver�nderungen ist breit. Es reicht vom einfachen Umstellen der M�bel, dem Beseitigen von Stolperfallen bis hin zum Zimmertausch oder einer Badanpassung. Bei Bestandsgeb�uden besteht manchmal keine M�glichkeit, Bewegungs- und Stellfl�chen so zu optimieren, dass sie barrierefrei werden. Bei sach- und fachgerechter Ausf�hrung aber ist ein barrierearmes Lebensumfeld zu erreichen, indem Hindernisse soweit wie m�glich abgebaut werden. So k�nnen im Bad und WC Haltegriffe und im Eingang rutschfeste Bel�ge und ein Handlauf f�r Sicherheit sorgen. Darauf ist zu achten: erfahrene Planer beauftragen F�r den barrierefreien Umbau privater Wohnungen und deren Anlagen m�ssen Mindestanforderungen beachtet werden, die in DIN 18040 Teil 2 (Wohnungen) vorgeschrieben sind. Deshalb sollte in jedem Fall ein Planer beauftragt werden, der � genau wie die ausf�hrende Firma � �ber ausreichende Kompetenz im barrierefreien Bauen und Umbauen verf�gt. Er wird auch informieren, ob und wie Haus oder Wohnung umgestaltet werden k�nnen: barrierefrei oder barrierearm. Wichtig: alle Reserven aussch�pfen F�r Sicherheit, kurze Wege und mehr Bewegungsfreiheit sollten alle Reserven ausgesch�pft werden. Beim Umbau eines Bades sollten beispielsweise die T�ren eine rollstuhlgerechte Breite von mindestens 0,80 Metern erhalten. Die T�r sollte sich nach au�en �ffnen lassen, damit bei einem Sturz der Badzugang nicht von innen blockiert wird. Wichtig sind auch eine barrierefreie, flache Duschtasse und rutschfeste Bodenfliesen. Haltegriffe f�r WC und Badewanne lassen sich gleich mit einbauen. Lassen es die R�umlichkeiten zu, ist ausreichend Bewegungsraum f�r Menschen mit Gehhilfen, Rollst�hlen oder f�r eine Hilfsperson zu schaffen. F�r das eventuelle Aufstellen eines Pflegebettes sollte eine gen�gend gro�e Fl�che vorgesehen werden. Erstreckt sich die Wohnfl�che �ber mehrere Ebenen, k�nnen schmale, steile Treppen entsch�rft oder Treppenlifte geplant werden. Oft lassen sich Wohn- und Schlafbereich sowie K�che und Bad auf einer Ebene etablieren, weil der Platzbedarf mit den Jahren abnimmt. Eine Terrassent�r ohne Schwelle und ein guter Sonnenschutz mit Markise machen den Aufenthalt an frischer Luft angenehm. Auf automatische Antriebe, barrierefreie Bedienbarkeit und fachgerechten Einbau sollte geachtet werden. Sinnvoll: energetische Ert�chtigung gleich mit planen Da viele �ltere Wohngeb�ude nicht mehr den heutigen energetischen Standards entsprechen, sollten die Umbauarbeiten mit weiteren Sanierungsma�nahmen einher gehen. Eine solche Kombination reduziert die Kosten. Nicht vergessen: F�rderm�glichkeiten nutzen �ber F�rderm�glichkeiten der KfW und der L�nder sollte man sich umfassend informieren. Von Bundesland zu Bundesland sind sie unterschiedlich. Lohnend kann auch eine aus energetischen und altersgerechten Ma�nahmen kombinierte F�rderung sein. BSB-Tipp von Bauherrenberater Stephan Hub (Gie�en): Wollen Wohneigent�mer das Serviceangebot des Bauherren-Schutzbundes in Anspruch nehmen, dann unterbreitet der Bauherrenberater nach Aufnahme des Baubestandes und den individuellen Vorstellungen einen Vorschlag f�r notwendige Umbauma�nahmen. Er unterst�tzt auf Wunsch auch mit einer Kostensch�tzung und bei der Inanspruchnahme von F�rdermitteln im Rahmen der Finanzierung. Liegen bereits konkrete Planungen, Angebote oder Ideen vor, dann ist es sinnvoll, diese auf Barrierefreiheit und individuelle Tauglichkeit hin �berpr�fen zu lassen. Informationen gibt es zudem �ber verschiedene Portale des Bundes oder der L�nder, von Architektenkammern und Handwerkskammern, der jeweiligen Kommune, von Verb�nden, Vereinen oder Institutionen. www.bsb-ev.de

Sommerlicher W�rmeschutz

Thu, 09 Jun 2011 00:00:00 +0200

Aktuell: Sommerlicher W�rmeschutz Es ist hei�, sehr hei� sogar, zumindest f�r einige Wochen im Jahr. Sp�testens dann macht sich schwei�treibend bemerkbar, dass das neu gebaute Haus, die erworbene Wohnung keinen oder nicht ausreichenden sommerlichen W�rmeschutz bietet. Dieser jedoch ist nicht selbstverst�ndlich eingebaut, sondern sollte vertraglich vereinbart werden. Das Problem: Planungen vernachl�ssigen Sonnenschutz
Dem Schutz vor Sommerhitze im eigenen Haus wird oft zu wenig Augenmerk geschenkt. Vor allem beim Neubau eines Reihenhauses oder Kauf einer Dachgeschosswohnung �ber Bautr�ger zeigt sich, dass urspr�ngliche Planungsvorgaben zum sommerlichen W�rmeschutz nicht eingehalten werden. So fehlen in Baubeschreibungen oft Ma�nahmen wie Roll-, Klapp- oder Schiebel�den oder auch au�enliegende Jalousien. Eine komplette EnEV Berechnung liegt zum Abschluss des Bauvertrages meist noch nicht vor, da viele Planungsleistungen erst in der Bauphase erbracht werden. Zudem sind viele H�user schon von ihrer Konstruktion, der Ausrichtung der Zimmer und Gr��e der Fenster wenig dazu geeignet, die steile Sommersonne abzuhalten, die die R�ume zu sehr aufheizt. Andererseits soll jedoch die gew�nschte flache Wintersonne ins Innere dringen k�nnen. Worauf kommt es an?
Raumweise sollen durch Berechnungen zum sommerlichen W�rmeschutz Ma�nahmen zum Schutz vor zu starker �berhitzung festgelegt werden. Das gilt vor allem f�r die nach S�den ausgerichteten R�ume, betrifft aber auch Zimmer mit nach Westen oder Osten zeigenden Fenstern. Diese Berechnungen sind eine Forderung aus der Energieeinsparverordnung EnEV 2009. Fehler vermeiden: Sommerlichen W�rmeschutz vertraglich vereinbaren
L�sungen zum Sonnenschutz d�rfen nicht als selbstverst�ndlich vorausgesetzt, sondern m�ssen vertraglich vereinbart werden. Denn falls vertragliche Vereinbarungen zur �bergabe von Planungsunterlagen fehlen, ist es eher dem Zufall oder auch der Kulanz des Vertragspartners �berlassen, ob der Erwerber Kenntnis von notwendigen Ma�nahmen zum sommerlichen W�rmeschutz erh�lt. Der Bauherr oder Erwerber einer noch zu bauenden Immobilie sollte deshalb den Vertrag unter Hinzuziehen eines Experten sorgf�ltig pr�fen. Erg�nzend zum Standardtext des Bautr�gers sollte vereinbart werden, dass zur qualitativen Beschaffenheit der Immobilie Vorgaben zum sommerlichen W�rmeschutz aus der EnEV 2009 sowie aus der sich auf den aktuellen Stand der Technik beziehenden DIN 4108-2 eingehalten werden. Achtung: Anspruchsgrundlage sichern
Erst nachdem sommerlicher W�rmeschutz vertraglich eindeutig vereinbart wurde, besteht eine sichere Anspruchsgrundlage f�r den Erwerber. Er kann dann auch nachtr�glich vom Bautr�ger fordern, bislang nicht geplanten, jedoch notwendigen Aufwand f�r sommerlichen W�rmeschutz ohne Mehrkosten zu betreiben. BSB-Rechtstipp von Vertrauensanw�ltin Dr. Dr. Elke Heera, Berlin:
Kommt es zum juristischen Streit �ber die Vorgaben zum sommerlichen W�rmeschutz, tendieren die Gerichte derzeit zur Abw�gung. Sie pr�fen jeden Einzelfall, ob der Sonnenschutz unter den jeweils speziellen Bedingungen erf�llt ist. Der Ausgang ist f�r Erwerber oder Bauherren ungewiss. Der sichere Weg ist, den Bauvertrag vorab sorgf�ltig pr�fen zu lassen. Die Bauherrenberater des BSB und auch die Vertrauensanw�lte achten beispielsweise in der Vertragspr�fung darauf, dass ein entsprechender Passus als Anlage zur Bau- und Leistungsbeschreibung formuliert wird. In dem werden Beschaffenheitskriterien f�r den vom Bautr�ger geschuldeten sommerlichen W�rmeschutz vorgegeben. BSB-Praxistipp von Bauherrenberater Stefan W�rzner, Berlin:
Schon bei der Konzeption des Hauses sind nat�rliche Gegebenheiten zu ber�cksichtigen. Je gr��er nach S�den ausgerichtete Fenster im Verh�ltnis zur Grundfl�che sind, desto st�rker heizt sich das Zimmer ohne Sonnenschutz auf. Um dann auf eine stromfressende Klimaanlage verzichten zu k�nnen, sollten beispielsweise Dach�berst�nde oder verschattende Balkone geplant werden. Mit geschickter Planung nach Himmelsausrichtung kann viel zus�tzlicher Aufwand eingespart werden. Bei Bautr�gerangeboten sollte man genau ausw�hlen und sich vor dem Kauf des Hauses auch �ber sommerlichen W�rmeschutz Gedanken machen, diesen mit dem Bautr�ger durchsprechen und vertraglich fixieren. In jedem Fall sollte man sich unabh�ngiger Beratung versichern, wie sie der BSB �ber sein bundesweites Netz der Bauherrenberater und der Vertrauensanw�lte bietet.

Unabh�ngige Beratung und Qualit�tskontrollen werden gef�rdert

Wed, 24 Feb 2010 00:00:00 +0100

Aktuell: Unabh�ngige Beratung und Qualit�tskontrolle werden gef�rdert

Sie haben viel vor bei der Sanierung oder Modernisierung Ihres Hauses? Vor allem wenn Sie auf energetische Effizienz zielen, kann Ihre Eigeninitiative als Bauherr durch einen Zuschuss direkt auf Ihr Konto verg�tet werden.

Die Voraussetzung: F�rderung, wenn qualifizierte Beratung erfolgt
Wenn Sie als Bauherr w�hrend der Sanierung eine qualifizierte Beratung und Baubegleitung durch einen Sachverst�ndigen beauftragen, k�nnen Sie vom Staat bzw. von der KfW-F�rder-bank finanzielle Mittel �geschenkt� bekommen. Der Antrag zum Baubegleitungszuschuss der KfW muss vom Bauherrn direkt nach dem Umbau bei der KfW, sp�testens jedoch sechs Monate nach Abschluss der Sanierung gestellt werden. Das Datum der Rechnungslegung ist entscheidend. Nach Pr�fung der Unterlagen wird der nicht r�ckzahlbare Zuschuss direkt aufs Konto �verg�tet�. Gef�rdert werden nur Vorhaben, die nach dem 31. M�rz 2009 abgeschlossen wurden. Aber: Sie m�ssen bestimmte Voraussetzungen erf�llen.

Worauf kommt es an?
F�hren Sie als Eigent�mer im KfW-Programm "Energieeffizient Sanieren" gef�rderte Sanierung zum KfW-Effizienzhaus oder eine Kombination von mindestens zwei Einzelma�nahmen zur energetischen Verbesserung durch, muss ein Berater bzw. ein Sachverst�ndiger die Bauma�nahmen begleiten. Eine derartige baubegleitende Qualit�tskontrolle wird durch die KfW-F�rderbank in H�he von 50 % Ihrer Kosten f�r die Baubegleitung - max. bis zu 2.000 Euro pro Vorhaben und unabh�ngig von der Gr��e des Wohnhauses unterst�tzt.
Auch Wohnungseigent�mergemeinschaften k�nnen eine F�rderung f�r die Baubegleitung beantragen - jedoch nur f�r das gesamte Geb�ude. F�r ein erneutes Sanierungsvorhaben am Objekt kann abermals eine F�rderung zur Baubegleitung beantragt werden.

Das muss geleistet werden: Fachgerechte Baubegleitung
Bei fachgerechter Baubegleitung muss der Sachverst�ndige mindestens folgende Leistungen erbringen: Detailplanungen, sofern Anlagentechnik wie L�ftung oder Heizung eingebaut oder erneuert wird. Technische und wirtschaftliche Bewertung der Angebote. Mindestens eine Baustellenbegehung vor Ausf�hrung der Putzarbeiten bzw. vor Verschlie�en eventueller Verkleidungen. �bergabe der Haustechnik inkl. technischer Einweisung des Eigent�mers oder Betreibers.
Unterst�tzung kann der Sachverst�ndige zur Abnahme der Einzelgewerke geben � einschlie�lich einem �bergabeprotokoll und der Dokumentation der Sanierungsergebnisse.
F�rderf�hig sind die Einregulierung der L�ftungsanlage, eine Blower-Door-Messung, Thermografieaufnahmen der Geb�udeh�lle, der hydraulische Abgleich bei nichterneuerter Heizung samt Protokoll zur hydraulischen Einregulierung.

Auch das ist m�glich: Kombination gef�rderter Einzelma�nahmen
Haben Sie eine Baubegleitung durch einen Sachverst�ndigen beauftragt, die als freie Kombination von Einzelma�nahmen entsprechend der KfW-Bedingungen oder f�r ein KfW-Effizienzhaus im Programm �Energieeffizient Sanieren� gef�rdert wird, kann ebenfalls ein Antrag gestellt werden. Das gilt auch f�r die Kategorie A des CO2-Geb�udesanierungs-programms - energetische Sanierung auf Neubau-Niveau nach EnEV oder besser. Eine Kombination mit weiteren F�rderungen ist m�glich, jedoch darf die Summe aus allen F�rder-mitteln die Ihrer Kosten nicht �bersteigen.

Achtung: Den richtigen Berater finden
Von der KfW als Sachverst�ndige anerkannte Energieberater, die vom Bundesamt f�r Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder dem Verbraucherzentrale Bundesverband e. V. (vzbv) zugelassen sind, k�nnen beauftragt werden. Diese sind auch berechtigt, Energieausweise auszustellen. Sachkundige Berater sind im Bauherren-Schutzbund e.V. zu finden. Sie arbeiten unabh�ngig und bieten Beratungsleistungen nach bundesweit einheitlichen Honorars�tzen an.
Bei der Beratung ist Marktneutralit�t wichtig! Bevor man einen Berater beauftragt, sollte man sich versichern, dass er wirklich unabh�ngig ist und berechtigte Verbraucherinteressen vertritt.

Zus�tzliche Chance: F�rderung schon vor Beginn einer Bauma�nahme
Nicht nur baubegleitende Beratung, auch eine Erstberatung vor Beginn einer Bauma�nahme kann gef�rdert werden. Diese Bezuschussung geschieht im BAFA Programm �Vor-Ort-Beratung�. Grundlage ist eine Vor-Ort-Beratung durch einen von der BAFA zugelassenen Sachverst�ndigen und ein schriftlicher Beratungsbericht. Dieser muss Mindestanforderungen erf�llen wie Aufnahme des Ist-Zustandes von Geb�udeh�lle und Heizung, eine energetische Schwachstellenanalyse und Alternativen zur energetischen Verbesserung unter Ber�cksichtigung der erneuerbaren Energien. Dazu kommen eine Kostenabsch�tzung mit Wirt-schaftlichkeitsrechnung, die Darstellung von Einsparpotenzialen und eine F�rdermittelauskunft.

BSB-Tipp von J�rg Nowitzki, Bauherren- und Energieberater, Leipzig:
Da beide F�rderprogramme von KfW und BAFA kombiniert werden k�nnen, sollten Bauherren bei energetischen Sanierungsma�nahmen an ihrer Immobilie die M�glichkeiten einer unab-h�ngigen Beratung und Qualit�tskontrolle nicht ungenutzt lassen. Vor allem, wenn diese jetzt mit relativ gro�z�gigen finanziellen Unterst�tzungen gef�rdert werden.
Einzelheiten sind auf den Homepages der KfW unter Programmnummer 431 und der BAFA zu erfahren.

Bauen in unsicheren Zeiten

Tue, 10 Mar 2009 00:00:00 +0100

Bauen in unsicheren Zeiten

Ungeachtet der Wirtschafts- und Finanzkrise: Auch in unsicheren Zeiten stehen die eigenen vier W�nde f�r Wohnqualit�t, Altersvorsorge, Unabh�ngigkeit und Wertbest�ndigkeit hoch im Kurs. Zwar muss jeder selbst entscheiden, ob er baut. Doch einige Faustregeln helfen, den Weg zum eigenen Heim sicherer zu machen.

Das Problem: Mogelpackungen und Zeitdruck widerstehen
Der Bau des eigenen Hauses ist meistens die gr��te private Investition im Leben. Diese wird umso sicherer, je gr�ndlicher man sie vorbereitet. Zeitdruck ist dabei der schlechteste Ratgeber. Mit wem gebaut wird, muss jeder Bauherr letztlich selbst entscheiden. Doch sollte er sich �ber die Fachkompetenz und wirtschaftliche Leistungsf�higkeit seines k�nftigen Vertragspartners gr�ndlich informieren. Schon dessen Beratungsqualit�t sagt viel �ber die Seriosit�t aus. F�r Hausangebote gilt: Billig ist nicht immer preiswert. H�ufig werden aus werblichen �Billigpreisen� teure Angebote, weil Leistungen unvollst�ndig sind.

Worauf kommt es an?
Vorab selbst Vorstellungen zum eigenen Haus zu erarbeiten, lohnt sich. Welche Wohnfl�che wird ben�tigt, welcher Grundriss, welche Bauweise bevorzugt? Sind Eigenleistungen m�glich? Welche Sonderw�nsche habe ich? Wie viel darf das Haus maximal kosten? Clevere Bauherren �bergeben potenziellen Baupartnern eine Beschreibung f�r das gew�nschte Hausangebot. Liegt es vor, muss der Bau- und Leistungsbeschreibung besonderes Augenmerk gelten, denn sie offenbart, was man wirklich f�r sein Geld bekommt. Je konkreter Leistungsumfang, Art und Qualit�t der Baustoffe und Materialien sowie der Ausstattungsgrad beschrieben sind, umso geringer ist das Risiko. Deshalb sollte dieses Herzst�ck des Bauvertrages gr�ndlich gepr�ft und �ber Leistungsumfang, Qualit�tsstandards und Kosten konsequent verhandelt werden.

Vorsicht: Kosten im Griff behalten
Durch solide Planung beh�lt man die Kosten im Griff. Erfasst werden m�ssen die Kosten f�r Grundst�ck und Erwerb ebenso wie die eigentlichen Baukosten, die f�r Au�enanlagen, die Baunebenkosten und die f�r die Finanzierung.
Kreditraten m�ssen aus nachhaltigem Einkommen finanzierbar sein und sollten in der Regel die bisherige Mietbelastung nicht �bersteigen. Durch langfristige Festzinsbindung sollte ein niedriger Zinssatz gesichert und zugleich Sondertilgung vereinbart werden, um Flexibilit�t zu erm�glichen. Es lohnt sich, Darlehensangebote verschiedener Kreditinstitute einzuholen und zu vergleichen.
Um das Kostenrisiko zu mindern, sollte vor Unterzeichnung des Bauvertrages zudem gepr�ft werden, ob die Kalkulation realistisch und marktgerecht ist. Inakzeptabel sind Zahlungspl�ne mit Vorauszahlungen. Sicherheit dagegen bietet das Prinzip Zahlung nach Baufortschritt und tats�chlich erbrachter m�ngelfreier Leistung.

Fehler vermeiden: Vertragsrisiko minimieren, Sicherheiten einbauen
Mit Vertragsgestaltung und Unterzeichnung entscheidet sich, wie der Bauherr seine Interessen durchsetzen kann. Deshalb muss der Vertragsgegenstand eindeutig definiert sein, Vertragspreis und Festpreisgarantie verbindlich vereinbart sowie Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung terminlich fixiert werden. Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen sind ebenso festzulegen wie die f�rmliche Bauabnahme. Nicht zu vergessen ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei schuldhafter �berschreitung der Bauzeit.
Der Gesetzgeber verpflichtet Unternehmen, f�r die rechtzeitige Realisierung des Bauvorhabens ohne wesentliche M�ngel Sicherheit zu leisten. F�nf Prozent der Bruttovertragssumme bei der ersten Abschlagszahlung k�nnen daf�r vom Verbraucher einbehalten werden. Alternativ kann der Unternehmer eine Fertig-stellungsb�rgschaft bzw. Fertigstellungsgarantieversicherung stellen. Sicherheits-leistungen vertraglich zu vereinbaren, sch�tzt gegen das Risiko von Firmen-insolvenzen. Darauf ist in den Verhandlungen zu bestehen.

BSB-Tipp von Rainer Huhle, Gesch�ftsf�hrer des Bauherren-Schutzbundes, Berlin: Wer viel Geld investiert braucht Sicherheit. Gerade in unsicheren Zeiten sollte niemals ohne ausreichend Eigenkapital gebaut werden. Deshalb muss der Unterzeichnung eines Kreditvertrages kompetente Beratung und ein realistischer Kosten � und Finanzierungsplan vorausgehen. Vor Abschluss des Bauvertrages sollte jeder private Bauherr zudem unabh�ngige bautechnische und juristische Beratung suchen. Um sicher zu gehen, dass dann die Bauausf�hrung fachgerecht und m�ngelfrei in der vereinbarten Zeit zum vereinbarten Festpreis erfolgt, ist eine baubegleitende Qualit�tskontrolle zu empfehlen, wie sie der Bauherren-Schutzbund f�r seine Mitglieder anbietet.

Der Firmen Check

Wed, 08 Oct 2008 00:00:00 +0200

Aktuell: Der Firmen-Check

Nehme ich diese Firma oder jene? Tausende Hausanbieter pr�sentieren ihre Hausprogramme. Darunter sind renommierte Unternehmen, mit denen es sich lohnt zu bauen, aber auch manche Firma, die als Vertragspartner ungeeignet ist. Bauherren d�rfen nicht blind vertrauen, sondern m�ssen gr�ndlich pr�fen.

Das Problem: Welche Firma ist seri�s und leistungsf�hig?
Gleich mit wem man baut: Jeder Bauherr muss sich ein konkretes Bild �ber den k�nftigen Vertragspartner verschaffen. Seriosit�t, Fachkompetenz und wirtschaftliche Leistungsf�higkeit sind ausschlaggebend. Zu fragen ist: Seit wann existiert die Firma? Welche Leistungen f�hrt sie selbst aus? Welche Fachfirmen sind als Nachauftragnehmer beteiligt? Gibt es eine Referenzliste und k�nnen Referenzobjekte besichtigt werden? Ist die Preiskalkulation realistisch und marktgerecht? Wer ist der einbezogene bauvorlageberechtigte Architekt? Verf�gen die Firmeninhaber �ber ausreichende Erfahrungen? Eine seri�s arbeitende Firma wird keiner Frage ausweichen.

Worauf kommt es an? Hausangebot gr�ndlich pr�fen
Bevor man sich vertraglich bindet, sollte auch das Hausangebot gr�ndlich und ohne Zeitdruck gepr�ft werden. Empfehlenswert ist, mehrere Hausanbieter einzubeziehen. Von der Qualit�t des Angebots und der Beratung kann man bereits viel �ber die Seriosit�t einer Firma ablesen. Zu einem Hausangebot geh�ren als Mindeststandard ein detailliertes Preisangebot mit Mehrkosten f�r Sonderleistungen und Gutschriften f�r Eigenleistungen, die komplette Bau- und Leistungsbeschreibung, Grundrisse mit Bema�ung und Angaben zur Wohnfl�che sowie der Bauvertrag mit Zahlungsplan und allen Zusatzvereinbarungen. All diese Unterlagen ben�tigt auch die Bank zur Pr�fung der Finanzierung. Werden sie verweigert oder unvollst�ndig �bergeben, sollte man sich einem anderen Anbieter zuwenden.

Fehler vermeiden: Wirtschaftauskunft einholen
G�nstig ist, beim Firmen-Check des ins Auge gefassten Baupartners auch eine Wirtschaftsauskunft einzuholen. Beides wird vom Bauherren-Schutzbund f�r seine

Mitglieder angeboten. Eine komplette Wirtschaftsauskunft erm�glicht �ber ver�ffentlichte Bilanzdaten hinaus eine Bonit�tsbewertung des potenziellen Vertragspartners. Neben Informationen zu Rechtsform, Entwicklung des Unternehmens, Gesellschaftern und Gesch�ftsf�hrung ist die Darstellung des Gesch�ftsfeldes, des Umsatzes und der Personalstruktur von Bedeutung. Schlie�lich enth�lt die Auskunft eine Bewertung der Bankbeziehungen mit Krediturteil und informiert �ber Inkasso-Verfahren, Insolvenzantr�ge, Insolvenzverfahren und eidesstattliche Versicherungen. Weil die Einsch�tzung eines Unternehmens Spezialkenntnisse erfordert, umfasst das Serviceangebot auch die Beratung durch unabh�ngige BSB-Bauherrenberater.

Achtung: �ber Bauvertrag hart verhandeln
Es lohnt sich, Bauvertrag, Bau- und Leistungsbeschreibung und Preiskalkulation gr�ndlich zu pr�fen. Dem k�nftigen Vertragspartner sollten vorab schriftlich Verhandlungsw�nsche �bermittelt und dazu verbindliche Stellungnahmen abgefordert werden. Wichtig: Nie unter Zeitdruck verhandeln! Eine gr�ndliche Vorbereitung auf die Vertragsverhandlungen zahlt sich aus. Falls die Bonit�t eines Hausanbieters nicht ausreichend gut ist - aber man trotzdem mit ihm bauen m�chte - so muss besonders �ber Sicherheitsleistungen verhandelt und die Angemessenheit des Vertragspreises und des Zahlungsplans gepr�ft werden. Bei Generalunternehmern, die nur ein Teil der Leistungen selbst erbringen, sollte man sich eine Liste der beteiligten Fachfirmen vorlegen lassen. Das gilt erst recht f�r General�bernehmer, die alle Leistungen an Nachunternehmer vergeben.

BSB-Tipp von Rainer Huhle, Gesch�ftsf�hrer des Bauherren-Schutzbund e.V., Berlin: Die Entscheidung, mit wem gebaut wird, kann Bauherren niemand abnehmen. Doch sie sollten sich daf�r gr��tm�gliche Sicherheit verschaffen und fachliche Unterst�tzung holen, wie sie der BSB mit seinem Firmen-Check samt Wirtschaftsauskunft bietet. Blindes Vertrauen ist bei einer solch gro�en Investition wie einem Hausbau unangebracht. Im eigenen Interesse sollten Vertr�ge erst unterschrieben werden, wenn der k�nftige Baupartner den Firmen-Check bestanden hat, alle Fragen zum Bauvertrag bis ins Detail gekl�rt und Finanzierungsfragen gel�st sind.

Grunderwerbsteuer

Fri, 18 Jul 2008 00:00:00 +0200

Aktuell: Verst��t Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen gegen EU-Recht?

Grunderwerbsteuer wird in Deutschland h�ufig auch auf Bauleistungen erhoben. Der Europ�ische Gerichtshof pr�ft diesen " nationalen Belastungscocktail". Erwartet wird eine Entscheidung zugunsten der Verbraucher.

Das Problem: Grunderwerbsteuer muss doppelt entrichtet werden
Das ist �bliche Praxis: Ein Bauherr erwirbt ein Grundst�ck und beauftragt zu einem sp�teren Zeitpunkt ein Unternehmen, auf diesem Grund und Boden eine Immobilie zu errichten. Oder er beabsichtigt ein Grundst�ck zu erwerben, beauftragt bereits das Unternehmen und kauft die Immobilie danach. In diesen F�llen haben die Finanz�mter regelm��ig Grunderwerbsteuer auf den Anschaffungspreis des Grundst�cks und die Kosten f�r die Bauerrichtung berechnet.
Die Grunderwerbsteuer betr�gt derzeit 3,5%. Die Grund- und Bodenkosten sind in der Regel deutlich geringer als die Kosten f�r die Herstellung des Geb�udes, so dass durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten eine deutliche Mehrbelastung des Bauherrn eintritt.

Was wird �berpr�ft?
In einer aktuellen Entscheidung hat das Nieders�chsische Finanzgericht nunmehr Bedenken hinsichtlich dieser Verfahrensweise durch die Finanzbeh�rden erhoben und diesen Vorgang dem Gerichtshof der Europ�ischen Gemeinschaft zur Ent-scheidung vorgelegt.
Dabei weist das Finanzgericht auf den interessanten Gesichtspunkt hin, dass im Bereich der Europ�ischen Gemeinschaft ein sogenanntes Mehrfachbelastungsverbot nach Artikel 401 der Mehrwertsteuersystemrichtlinie gilt.

Das sagt der Europ�ische Gerichtshof: keine Grunderwerbsteuer, wenn Mehr-wertsteuer zu zahlen ist
Der Europ�ische Gerichtshof vertrat bereits in der Vergangenheit die Auffassung, dass f�r Bauleistungen keine Grunderwerbsteuer verlangt werden k�nne, wenn der Bauherr ein Verbraucher ist und darauf bereits Umsatzsteuer zahlen m�sse.

Da Bauleistungen von Unternehmen in der Regel jeweils mit Umsatzsteuer abge-rechnet werden, meint der Europ�ische Gerichtshof: Es darf keine Grund-erwerbsteuer auf die Bauleistungen verlangt werden, wenn daf�r bereits Mehrwertsteuer berechnet wird! Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Kauf des Grundst�ckes und die Bebauung in einem Vertrag einheitlich geregelt worden sind. In allen F�llen, in denen beides auseinander f�llt, darf keine Grunderwerbsteuer f�r Bauleistungen erlangt werden.

Das ist zu beachten: Bundesfinanzhof h�lt doppelte steuerliche Belastung f�r gerechtfertigt
Das h�chste deutsche Steuergericht, der Bundesfinanzhof, vertritt eine gegenteilige Auffassung. Er h�lt es f�r gerechtfertigt, dass ein Bauherr auf den Grund-st�ckserwerb Grunderwerbsteuer zahlt, die Bauleistungen mit Mehrwertsteuer bezahlt und auf all das noch einmal Grunderwerbsteuer entrichtet.
Nunmehr hatte das Nieders�chsische Finanzgericht den Mut, diese einzigartige Praxis deutscher Finanzgerichtsbarkeit dem Europ�ischen Gerichtshof zur Ent-scheidung vorzulegen, damit dieser - so w�rtlich - " nationale Belastungscocktail" durch den Europ�ischen Gerichtshof gepr�ft werde.

BSB-Kommentar von Vertrauensanwalt Peter Mauel, Leverkusen: Es spricht vieles daf�r, dass der Europ�ische Gerichtshof auf die Vorlage durch das Nieders�chsische Finanzgericht die derzeitigen Regelungen in Deutschland f�r unwirksam erkl�ren wird. Das w�re ein gro�er Fortschritt f�r den Verbraucher, immerhin geht es um 3,5% der Baukosten. Jeder Bauherr sollte diese ausstehende Entscheidung verfolgen und seine Situation pr�fen. Er sollte sich ggf. mit seinem Steuerberater in Verbindung setzen und pr�fen lassen, ob es sinnvoll ist, einen Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen.

Was steht im Energieausweis?

Wed, 11 Jun 2008 00:00:00 +0200

Was steht im Energieauswei�?

Ein altes Haus zum Verlieben! Doch kein Erwerb mehr ohne Energieausweis! Ab Juli 2008 wird der Nachweis �ber den energetischen Zustand einer Immobilie schrittweise Pflicht, wenn sie verkauft, vermietet oder verpachtet wird. Der Gesetzgeber erm�glicht mit dem Bedarfs- oder dem Verbrauchsausweis potenziellen Erwerbern und Mietern den Vergleich von Immobilien hinsichtlich ihres Wertes, ihres Sanierungsbedarfs und zu erwartender Energiekosten.

Das Problem: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
Erstmalig wird der Energieausweis zum 1. Juli 2008 f�r Wohngeb�ude verpflichtend, die vor 1965 entstanden. Danach gebaute H�user brauchen ihn zu Jahresbeginn 2009. Nichtwohn- geb�ude m�ssen ihn ab 1. Juli 2009 vorweisen.
F�r Wohngeb�ude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der W�rmeschutz- ordnung 1977 oder sp�ter errichtet wurden, besteht Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis. Wurden diese Geb�ude vor Geltung der W�rmeschutzverordnung 1977 errichtet, ist ab dem 1. Oktober 2008 der bedarfsorientierte Energieausweis zu verwenden. Bis zum 30. September 2008 besteht Wahlfreiheit. Entsprach das Geb�ude bei der Baufertigstellung bereits dem energetischen Stand der ersten W�rmeschutz- verordnung von 1977 oder wurde es durch Modernisierungsma�nahmen auf diesen Stand gebracht, kann ebenfalls zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis gew�hlt werden. F�r Wohngeb�ude mit mehr als vier Wohneinheiten d�rfen unabh�ngig vom Baujahr beide Arten des Ausweises erstellt werden. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre, sofern keine �nderungen am Objekt erfolgten.

Worauf kommt es an?
Potenzielle K�ufer-, Miet- oder Pachtinteressenten sollen energetische Daten ihres ins Auge gefassten Objektes mit �hnlichen vergleichen k�nnen. Dabei stehen der Sanierungs-bedarf und zu erwartende Energiekosten im Mittelpunkt. Die Vergleichsm�glichkeit erfolgt �ber einen Energieverbrauchs- oder Energiebedarfskennwert. Demzufolge ist die Berechnungsbasis verbrauchs- oder bedarfsbezogen.
F�r den Bedarfsausweis wird dabei die Geb�udeh�lle mit ihren bauphysikalischen Eigenschaften erfasst - mit Fassade, Bodenplatte, Kellerdecke, Dach, Fenstern und T�ren, dazu Heizungs- und Anlagentechnik. Auf dem Niveau eines Neubaus gem�� Energieeinsparverordnung werden ein maximal zul�ssiger Prim�renergiebedarf und ein maximal zul�ssiger Transmissionsw�rmeverlust ermittelt, mit dem die Ist-Werte verglichen werden.
Sind W�rmeverluste zu hoch und wird der zul�ssige Prim�renergiebedarf �berschritten, werden anhand eines theoretischen Sanierungsbedarfs Modernisierungsempfehlungen ausgesprochen. Eine Farbskala im Energieausweis erlaubt, Geb�udequalit�t und zu erwartende Energiekosten abzusch�tzen.
Dem Verbrauchsausweis dagegen liegt der tats�chliche Verbrauch f�r Heizenergie und Trinkwassererw�rmung aus drei zur�ckliegenden Jahren zugrunde - bezogen auf die beheizte Geb�udenutzfl�che. Bereinigt um Klimakorrekturkoeffizienten k�nnen Daten mit �hnlichen Geb�uden verglichen werden. Allerdings ist der Vergleich eingeschr�nkt, weil die Werte vom individuellen Verhalten der Nutzer beeinflusst werden.

Darauf ist zu achten: der richtige Ausweis f�r die eigenen Pl�ne
Welcher Energieausweis der richtige ist, h�ngt von Sanierungspl�nen der k�nftigen Nutzer, vom Immobilienwert und dem Kaufangebot ab. K�ufer, die eine energetische Sanierung planen, sollten sich vom Verk�ufer einen Bedarfsausweis vorlegen lassen. Die darin unterbreiteten Modernisierungsvorschl�ge erlauben eine erste energetische Einsch�tzung der Immobilie. Das kann sich positiv auf Preisverhandlungen auswirken.
Da sich mit dem Bedarfsausweis die zu erwartenden Energiekosten am neutralsten bewerten lassen, sollten auch Mieter, die ihre Betriebskosten selbst zu bestreiten haben, diese M�glichkeit zur Diskussion nutzen. Aus einem verbrauchsbedingten Ausweis dagegen lassen sich weniger schl�ssige Aussagen zum energetischen Zustand und den zu erwartenden Energiekosten ableiten, da der Verbrauch an Heizw�rme und warmen Wasser bei jedem Wohnungsnutzer unterschiedlich ist und zudem stark schwanken kann.

Fehler vermeiden: unabh�ngige Beratung nutzen
F�r eine m�glichst objektive Einsch�tzung sollte ein unabh�ngiger Energieberater zu Rate gezogen werden, der eine Analyse des Ist-Zustandes vornimmt und alternative Sanierungs-ma�nahmen samt F�rderm�glichkeiten berechnet. Diese Energiesparberatung wird auch �ber das Bundesministerium f�r Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gef�rdert. Auf dem Markt der Energiedienstleistungen sollte jedoch genau geschaut werden, wer diese Beratung anbietet. Nicht alle arbeiten unabh�ngig.

BSB-Tipp von Energieberaterin Birgitt Strittmatter, Servicepartnerin des BSB (Achim/Niedersachsen): Zwar ist f�r bestehende Miet- und Eigentumsverh�ltnisse ein Energieausweis nicht erforderlich. Bei jeder Ver�nderung aber wird er verbindlich. Mieter oder K�ufer k�nnen auf jeden Fall seine Vorlage fordern. Eigent�mer eines vor 1978 errichteten Geb�udes, die noch zwischen den Varianten eines Verbrauchs- oder Bedarfsausweises w�hlen wollen, sind gut beraten, ihn noch vor dem 1. Oktober dieses Jahres ausstellen zu lassen.

Das Bad seniorengerecht planen

Thu, 19 Jul 2007 00:00:00 +0200

Aktuell: Das Bad seniorengerecht planen

Die Altersgruppe 60plus ist in der Regel alles andere als gebrechlich, sondern aktiv und lebensbejahend. Wellness daheim ist dabei angesagt. Das in die Jahre gekommene Bad " genie�ergerecht" und dennoch zukunftsorientiert zu sanieren, bringt Lebensqualit�t. Bei guter Planung k�nnen viele W�nsche verwirklicht werden.

Man wird nicht j�nger! Wer klug ist, baut vor!
Wer eine Wohnung oder ein eigenes Haus hat und es sich leisten kann, wird sein in die Jahre gekommenes Bad noch einmal sanieren wollen. Die aktiven "Senioren" sind sich dar�ber im Klaren, dass es mit der Zeit und dem zunehmenden Alter zu Einschr�nkungen kommen wird. Das wollen sie bei der Planung ber�cksichtigt haben. Die individuellen Bed�rfnisse sind stets die Grundlage einer guten Planung. Im Laufe des Lebens hat jeder Vorlieben und Gewohnheiten entwickelt, auf die er im Alter nicht verzichten m�chte, wenn er nicht dazu gezwungen ist. Wer zum Beispiel den Genuss eines warmen Wannenbades liebt, wird sich nicht mit einem reinen barrierefreien Duschbad anfreunden k�nnen. Welche Hilfsmittel m�ssen bereits eingebaut oder zumindest so geplant werden, dass sie ohne weiteres nachger�stet werden k�nnen? Bei guter Planung kann auf viele Eventualit�ten reagiert werden.

Worauf kommt es an?
Sowohl auf das Gesamtkonzept als auch die Details.
Verminderte Beweglichkeit macht fr�her oder sp�ter fast jedem zu schaffen. Hier helfen Haltegriffe an der Badewanne, der Dusche, am WC. Diese k�nnen als Klappgriffe ausgebildet werden, so dass sie nicht st�ren, wenn sie nicht gebraucht werden.
Wichtig ist, sie stabil und fest zu montieren. Bei Trockenbauw�nden oder Vorwand-installationen ist in der Unterkonstruktion unbedingt eine tragf�hige Befestigungs-m�glichkeit vorzusehen.
Sitzm�glichkeiten im Bad erleichtern die K�rperpflege, wenn das Stehen anstrengend wird. Das mindeste ist der Platz f�r einen Hocker. Das Waschbecken sollte frei h�ngen und nicht mit einem Unterschrank verbaut werden, damit man sich mit einem Stuhl davor setzen kann. Sehr sch�n ist eine gemauerte und geflieste Sitzbank. Das ist m�glich bei einer stufenlosen Dusche, die entweder �ber einen Gully im Boden entw�ssert wird, oder eine flache, auf Bodenniveau eingelassene Duschtasse hat.

Machen Sie sich das Leben einfacher!
Die Badwanne kann tiefer oder auf ein Podest gesetzt werden, sodass ein Einsteigen erleichtert wird. F�r eine Rutschhemmung in der Wanne ist zu sorgen und der Haltegriff ist unentbehrlich. Es gibt Badewannen mit T�ren als Einstiegshilfe. Auch ein schwenkbarer Sitz zum �bersetzen in die Wanne ist eine M�glichkeit. Es muss also niemand auf das angenehme Wannenbad verzichten. Der zunehmenden Unsicherheit beim Gehen ist mit rutschhemmenden Bodenfliesen, Badewannen- und Duschwannen-Oberfl�chen Rechnung zu tragen.
Der Einbau einer Fu�bodenheizung bringt viele Vorteile mit sich. Der Boden ist warm und macht eine Badematte, die wegrutschen kann, unn�tig. Spritzwasser verdunstet schneller. Bei Sanierungen ist das Nachr�sten einer Fu�bodenheizung schwierig, aber oft findet sich auch hier eine L�sung. F�r kleine Fl�chen kann eine elektrische Bodentemperierung vorgesehen werden, die jedoch als komplette Heizung wegen der hohen Stromkosten nicht zu empfehlen ist.
Ein Ph�nomen des Alterns ist das Nachlassen der Sehkraft. Optimal ist ein Bad mit Tageslicht. Ein Fenster sollte aber gut zug�nglich sein und nicht �ber der Badewanne liegen. Sofern es kein Tageslicht gibt, ist eine gute k�nstliche Beleuchtung vorzusehen. Leuchtstoffr�hren, die erst mit Verz�gerung anspringen sind als prim�re Raumbeleuchtung nicht geeignet. Zus�tzlich ist f�r eine gute Ausleuchtung des Spiegels zu sorgen. Der Spiegel selbst sollte ausreichend gro� sein und so tief h�ngen, dass man sich auch im Sitzen noch betrachten kann. Nicht nur f�r die t�gliche Sch�nheitspflege ist er unverzichtbar, er ist auch ein wichtig, um Haut und den K�rper auf Ver�nderungen hin zu betrachten.

Fehler vermeiden: T�ren nach au�en, Duschvorhang statt Ganzglas-Abtrennungen!
Die T�r zum Bad muss ausreichend breit sein - mindestens 80 cm lichtes Durchgangsma� sind empfehlenswert - und sollte nach au�en �ffnen. F�r den Fall, dass jemand im Bad st�rzt und nicht mehr aufstehen kann, l�sst sie sich in jedem Fall �ffnen.
Platz sparend und praktisch ist der Einbau einer Schiebet�re.
Ganzglas-Duschabtrennungen sind zwar optisch attraktiv, aber nicht unbedingt funktional. Mit einem Vorhang erreicht man eine weit gr��ere �ffnung, eine Hilfsperson kann leichter arbeiten. Das Thema Unterst�tzung bei der K�rperpflege sollte nicht untersch�tzt werden. Zudem sind Glast�ren und W�nde nur sch�n, wenn sie nicht mit verkalkten Wasserspritzern �bers�t sind. Das erfordert im Grunde nach jedem Gebrauch die Reinigung - auch ein Problem im Alter!

BSB-Tipp von Bauherrenberaterin Dipl.-Ing. Architektin Renate Schulz, M�nchen:
Alles, was bei einer Sanierung - oder auch einem Neubau - gleich eingeplant und fachgerecht ausgef�hrt wird, macht teure Nachr�stungen �berfl�ssig. Das seniorengerechte Bad ist dann gelungen, wenn es funktionale und �sthetische Anforderungen so erf�llt, dass sich die Nutzer darin auch mit wachsendem Alter und eventuellen gesundheitlichen Beeintr�chtigungen wohl f�hlen. Deshalb sollten f�r Planung und Ausf�hrung auf jeden Fall ausgewiesene Experten zu Rate gezogen werden.

Schwarzarbeit und Bauherrenrisiko

Mon, 02 Jul 2007 00:00:00 +0200

Aktuell: Schwarzarbeit und Bauherrenrisiko

Super! Wir haben Handwerker gefunden, die f�r unser Haus alles machen. Zwar ohne Rechnung - aber daf�r billig. Und wir sparen die Mehrwertsteuer!
Vorsicht: Bei der Freude �ber g�nstige Schwarzarbeit wird deren Risiko gern vergessen.

Das Problem: Haftungsfragen und Strafbarkeit werden ignoriert
Angebote von Dienstleistungen, f�r die man keine orts�blichen Handwerkerl�hne zu bezahlen braucht und die Mehrwertsteuer spart, werden gern in Anspruch genommen. Vor allem, wenn das Budget f�r den Bau oder die Modernisierung der eigenen vier W�nde begrenzt ist. Ausgeblendet wird dabei oft, dass vermeintlichen Einsparungen erhebliche Risiken gegen�berstehen. Denn wer Schwarzarbeit in Auftrag gibt, haftet gegen�ber dem Unfallversicherungstr�ger und begeht zumindest eine Ordnungswidrigkeit, die mit hohen Geldbu�en bestraft werden kann.
Auch der schwarzarbeitende Handwerker macht sich strafbar. Denn f�r all das, was ein regul�rer Handwerksbetrieb verantworten muss - u.a. M�ngelfreiheit, Ausf�hrung nach anerkannten Regeln der Technik und Gew�hrleistung - hat er nicht gerade zu stehen. Er umgeht auf diesem Wege die gesetzliche Haftung.

Die Folgen: Gute Qualit�t ist nicht garantiert
Nat�rlich hofft der Auftraggeber, vom Schwarzarbeiter die gleiche Leistung wie vom Handwerksbetrieb zu bekommen, nur eben billiger. Das kann klappen, muss aber nicht. Oft fehlt es an der Qualifikation oder der Kompetenz, um den Auftrag fachgerecht auszuf�hren. Um Kosten zu sparen, wird bei Materialien h�ufig auf so genannte " Schn�ppchenangebote" zur�ckgegriffen, ohne auf Qualit�t und Eignung zu achten.
Da der Ausf�hrende keine Gew�hrleistung �bernimmt, sind ihm Haltbarkeit und Gebrauchswert oft gleichg�ltig. Er macht es so, wie er es f�r gut befindet - und richtet sich nicht immer nach den Erwartungen der Bauherren.
So h�lt beispielsweise eine Fassade bei fachgem��er handwerklicher Fertigung und unter Einsatz hochwertiger Materialien bis zu 30 Jahren. Werden unbekannte oder minderwertige Stoffe verwendet, kann sich schon nach wenigen Jahren eine Reparatur oder Erneuerung notwendig machen, die teuer zu Buche schl�gt.

Die Risiken: fachgerechte Leistung nicht einklagbar, Geldeinbehalt nicht m�glich
Mit dem Auftrag an schwarz Arbeitende geben Bauherren auch den Trumpf aus der Hand, f�r nicht wunschgem�� erbrachte oder mangelhaft ausgef�hrte Leistungen Geld zur�ck-zubehalten oder den Gesamtpreis zu reduzieren.

Schwarzarbeit wird in der Regel cash auf die Hand bezahlt - und das sofort. Eine Qualit�tspr�fung und vertragsgem��e Nachbesserung wie bei einem regul�r beauftragten Unternehmen finden nicht statt. Ein Anspruch auf Gew�hrleistung besteht nicht. Es fehlt an der vertraglichen Basis. Da sich bei einem Schwarzauftrag der Besteller mitschuldig gemacht hat, kann er sein Recht auch nicht einklagen. Er ist angreifbar. Denn m�glicherweise schreckt der Beauftragte nicht davor zur�ck, mit drastischen Mitteln sein Geld auch bei mangelhafter Ausf�hrung in vollem Umfang abzukassieren.

BSB-Tipp von Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V.:
H�nde weg von Schwarzarbeit. Rechnen Sie und bedenken Sie die Folgen. Die Risiken sind nicht unerheblich. Besser, Sie holen Sich f�r Ihr Bauvorhaben mehrere Angebote seri�ser Handwerksfirmen ein, vergleichen und entscheiden auf dieser Basis. Beachten Sie auch, dass es ab diesem Jahr m�glich ist, f�r Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten in privaten Haushalten 20 % der Arbeitskosten regul�r beauftragter Handwerksunternehmen bis zu einer H�he von 600 Euro steuerlich geltend zu machen.

Wann ist ein Wertgutachten etwas wert?

Sat, 07 Apr 2007 00:00:00 +0200

Aktuell: Wann ist ein Wertgutachten etwas wert?

Zu teuer! Zu billig! Was darf, was sollte die Immobilie kosten? K�ufer und Verk�ufer haben da durchaus unterschiedliche Interessen. Damit sie auf einen Nenner kommen, wird oft ein Wertgutachten in Auftrag gegeben. Doch wann lohnt sich die Geldausgabe f�r einen Gutachter?

Das Problem: Fundierter �berblick ohne Parteilichkeit
Ein Gutachten bietet einen fundierten �berblick �ber die technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Verh�ltnisse eines Grundst�cks und basiert auf umfangreichen Informationen, die sonst nicht oder nur mit gro�em Aufwand zu beschaffen sind. Wer allerdings dann mit dem Ergebnis nicht zufrieden ist, sollte sich davor h�ten, ein derartiges Privatgutachten vorschnell als " Parteiengutachten" abzuwerten. Zwar wird der Sachverst�ndige in der Regel von einer Partei - entweder dem potenziellen Erwerber oder dem Ver�u�erer - beauftragt, was aber nicht bedeutet, dass der Auftraggeber das Ergebnis gleich "mitbestellt".
Der Nichtfachmann hat durchaus M�glichkeiten zu beurteilen, wann sich die Geldausgabe f�r ein Gutachten lohnt und welchen Beitrag er selber daf�r leisten muss. Kriterium ist ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verh�ltnis. In der Regel werden Wertermittlungen nach der Honorarordnung der Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet. Bei einem bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro betr�gt das Honorar beispielsweise 1.187 Euro. Genauso wichtig ist aber, die Zielstellung des Gutachtens genau zu definieren und einen angemessenen Zeitraum f�r die Erarbeitung zu vereinbaren.

Worauf kommt es an?
Jeder ist gut beraten, vor der Auftragsvergabe die Fachkompetenz zu �berpr�fen, denn die Bezeichnung " Gutachter" ist nicht gesch�tzt. Zu erfragen w�re, ob der Gutachter ein einschl�giges Hochschulstudium in den Bereichen Vermessungswesen, Bauingenieurwesen, Architektur oder Wirtschaftswissenschaften nachweisen kann und �ber langj�hrige Berufserfahrung verf�gt. Sachkundig und erfahren sind zum Beispiel Mitglieder eines Gutachterausschusses f�r Grundst�ckswerte. Kompetenz und Professionalit�t in der Immobilienbranche sowie hohe ethische Standards haben die Sachverst�ndigen durch das Ablegen einer praxisbezogenen Pr�fung nachgewiesen (Chartered Surveyors - MRICS oder FRICS).
Erfahrungsgem�� ist die Wahl eines Gutachters nach diesen Kriterien effektiver als die Suche unter Rubriken wie �ffentlich bestellter und vereidigter Sachverst�ndiger (nur in Deutschland), zertifizierter oder freier Sachverst�ndiger, �ffentlich bestellter Vermessungsingenieur (in Deutschland, aber nicht in Bayern) und �hnlichem.

Darauf ist zu achten: nachvollziehbare eindeutige Informationen
Ein Gutachten ist wertlos, wenn es nicht nachvollziehbar ist. Kriterien daf�r sind unter anderem die Eindeutigkeit der Formulierungen, Folgerichtigkeit und Sachlichkeit der Begr�ndungen sowie Widerspruchsfreiheit in der Argumentation. Bereits vor langer Zeit hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass ein Gutachten f�r Nichtfachleute verst�ndlich sein muss. Das erfordert neben sachlich logischer Gliederung und pr�ziser Formulierung auch die Visualisierung von Sachverhalten mit Abbildungen, Pl�nen oder Fotos. Gerade an letzteren ist schnell festzustellen, ob der Gutachter zeitgem�� arbeitet. Digitale Bildverarbeitung �berzeugt mehr als in das Gutachten geklebte Bilder.

Fehler erkennen: unvollst�ndige Angaben, missachtete Vorschriften
Ein nicht nachpr�fbares Gutachten gilt als unrichtig und unbillig. Ein fachkompetent erstattetes Gutachten muss die vollst�ndigen Angaben aller Informationsquellen, die komplette Darstellung der Untersuchungen sowie die Dokumentation aller ermittelten Daten enthalten und �ber das Wertermittlungsverfahren informieren. So ist eine exakte Grundst�ckbeschreibung mit Lage, Umgebung, Erschlie�ung, tats�chlicher und zul�ssiger Nutzung notwendig. Die Baubeschreibung sollte mit Bauweise, Bauzustand und Au�enanlagen vollst�ndig sein. Zur Wertermittlung geh�ren Bodenrichtwert und Bodenwert, Vergleichspreise und Ertragswerte.
Ohne Beachtung der einschl�gigen Vorschriften gilt ein Gutachten zudem als unsachgem�� erstattet. Entsprechend der Wertermittlungsverordnung m�ssen auch die sachgerechte Wahl des Wertermittlungsverfahrens und Begr�ndungen nachvollziehbar sein. Dar�ber hinaus muss das Gutachten plausible Beschreibungen f�r wertbeeinflussende Faktoren und Ableitungen des Verkehrswertes enthalten.

BSB-Tipp von Prof. Dr. Horst Borgmann (FRICS), F�rdermitglied des Bauherren-Schutzbund e.V., Professor f�r Landmanagement, TU Berlin:
Wenn der Kaufpreis der Immobilie aufgrund einer Wertermittlung gemindert wird, hat sich das Gutachten f�r die Erwerber gelohnt. Dann zahlt sich auch die eigene Investition in gr�ndliche Vorbereitung und Pr�fung aus. Bei nachgebendem Grundst�cksmarkt ist die Aktualisierung eines �lteren Gutachtens f�r den K�ufer ebenfalls von finanziellem Vorteil.