http://www.bsb-ev.de/ Aktuelle News zum Thema Baurecht de http://www.bsb-ev.de/fileadmin/templates/bsb_templates/img/logo.png http://www.bsb-ev.de/ 106 108 Aktuelle News zum Thema Baurecht TYPO3 - get.content.right http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss Wed, 09 May 2012 14:33:00 +0200 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=424&cHash=58f8666b6e331c7a78d62d0e829da2bf Energetisches Bauen und Fördermittel - was muss vereinbart werden? Sind Bauunternehmer und... Energetisches Bauen und Fördermittel - was muss vereinbart werden? Sind Bauunternehmer und Architekten verpflichtet, öffentliche Vorgaben energetischen Bauens und Förderrichtlinien einzuhalten? Darüber entsteht zwischen Bauherrn und Vertragspartnern immer wieder Streit. Rechtsanwalt Dr. Krause-Allenstein, Vertrauensanwalt des BSB, gibt Antwort. Das Problem: Einhalten von Richtlinien ist nicht immer Verpflichtung
Während bauausführende Gewerke und Planer auch ohne vertragliche Vereinbarung Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) einhalten müssen, gilt das nicht für Richtlinien für die durch den Bauherrn begehrten Fördermittel. Allerdings sind Unternehmer laut Rechtsprechung verpflichtet, bei Vorgaben von Systemen auf mögliches Verfehlen von Förderkriterien hinzuweisen, wenn dafür notwendige EnEV Bestimmungen nicht beachtet werden. So verurteilte das OLG Brandenburg einen Unternehmer auf Schadenersatz, weil er trotz konkreter Vorgabe eines bestimmten Heizungssystems durch den Bauherren den Hinweis versäumte, dass diese Heizung nicht den Vorgaben der EnEV entspricht. Was schuldet der Unternehmer: Aufklären und Einhalten von anerkannten Regeln der Technik
Auch Fortentwicklungen der energetischen Anforderungen an Gebäude müssen bei vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Zwar gilt nach § 28 EnEV, dass nur die Normen eingehalten werden müssen, die zum Zeitpunkt der Bauantragsplanung gegolten haben; das betrifft aber nur die öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Zivilrechtlich schulden Bauunternehmer oder Bauträger dem Bauherrn allerdings die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, wozu laut Urteil OLG Hamburg aus 2008 auch die EnEV gehört. Ändert sich also die EnEV zwischen dem Einreichen des Bauantrages und der Abnahme des Bauwerks, dann muss der Unternehmer die bei Abnahme geltende EnEV einhalten. Auch 2005 entschied das OLG Düsseldorf bereits so. In diesem Fall änderte sich zwischen Bauantragsplanung einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage und dem Abschluss der notariellen Kaufverträge die Wärmeschutzverordnung. Obwohl der Bauträger die Vorgaben eingehalten hatte, forderten die Erwerber das Erreichen der Werte der bei Vertragsschluss geltenden Wärmeschutzverordnung. Mit der Begründung, dass der Bauträger die Erwerber auf die bevorstehende Änderung hätte hinweisen und deren Anwendung gegebenenfalls vertraglich ausschließen müssen, verurteilte das Gericht das Unternehmen zu Schadenersatz. Fehler vermeiden: Energetische Fortentwicklung vertraglich berücksichtigen
Wenngleich Architekten und Bauunternehmen grundsätzlich auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung verpflichtet sind, die Vorgaben der EnEV einzuhalten, so empfiehlt es sich, in den jeweiligen Verträgen die geltende Fassung der EnEV zu vereinbaren, denn die EnEV kennt auch Ausnahmen, Befreiungen und Anwendungsausschlüsse. Beabsichtigt der Bauherr die Erfüllung bestimmter Anforderungen oder gar eine Zertifizierung der Nachhaltigkeit des Gebäudes, muss er in jedem Fall konkrete Vereinbarungen mit Planer und Unternehmer treffen.  Achtung: Fördermittelkriterien einzuhalten, ist Sache der Bauherren
Streitigkeiten beim energetischen Bauen entstehen immer wieder beim Erlangen wirtschaftlicher Fördermittel. Die Einhaltung dieser Richtlinien ist – anders als bei den Vorgaben der EnEV – Sache des Bauherrn. So wies das LG Meiningen 2007 darauf hin, dass der Architekt nicht den rechtzeitigen Abruf der bereits bewilligten Fördermittel schuldet. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall musste der Bauherr 40.000 Euro Zinsen zahlen, da er gewährte Fördermittel nicht rechtzeitig verbraucht hatte. Die Klage gegen den Architekten wies das Gericht mangels konkret vereinbarter Pflichten ab. Zum Einhalten von Fördermittelrichtlinien ist der Architekt nur verpflichtet, wenn das im Architektenvertrag vereinbart wurde.
Ob Fördermittelrichtlinien bei ausgeführten Bauleistungen eingehalten wurden, müssen häufig neutrale Sachverständige bestätigen. Dafür muss der Bauherr aktuelle, aussagekräftige Baupläne zur Verfügung stellen. Nach einem Urteil des OLG Koblenz von 2010 hat der Bauherr keinen Anspruch auf eine Bescheinigung des Energieberaters, wenn er ihm nur veraltete Baupläne aushändigt. Denn dann muss der Sachverständige Angaben bestätigen, deren Richtigkeit er nicht kennt. Das Gericht wies darauf hin, dass das Ausstellen einer falschen Fördermittelurkunde strafbar ist. Expertenrat von Dr. Florian Krause-Allenstein, Hamburg, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht: „Energetisches Bauen steht bei immer mehr privaten Bauherren hoch im Kurs. Anders als bei Vorgaben der EnEV können sie allerdings nicht davon ausgehen, dass Baupartner mit ihrer vereinbarten Bauleistung von vornherein auch die Bedingungen für das Erreichen von Fördermitteln erfüllen. Diese Anforderungen sollten vertraglich klar geregelt werden, um Unklarheiten und Streitigkeiten zu vermeiden“. www.bsb-ev.de]]> Newsletter Baurecht 2012 Thu, 12 Apr 2012 00:00:00 +0200 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=397&cHash=b90031e603b0acda7e8e2bb94abc7cb0 Aktuell: Fallstricke im Bauvertrag Private Bauherren haben zumeist nicht den bautechnischen oder... Aktuell: Fallstricke im Bauvertrag Private Bauherren haben zumeist nicht den bautechnischen oder baujuristischen Wissensstand wie ihre Firmenpartner. Deshalb sollten sie Bauverträge mit großer Sorgfalt und nicht ohne Expertenrat abschließen. Es gilt auf verschiedene Fallstricke zu achten, die sich oft in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln verstecken. Das Problem: Gefahrenpotenzial in Unklarheiten und im Weglassen
Nicht nur in unklar oder mehrdeutig formulierten Klauseln stecken Fallstricke, auch das Weglassen eigentlich nötiger vertraglicher Regelungen birgt Gefahrenpotenzial für die Verbraucher. Diese nehmen als juristische und baufachliche Laien Bauverträge oft so hin, wie sie vorformuliert von den Firmen vorgelegt werden - ohne zu wissen, dass Verträge zu verhandeln und auf Augenhöhe abzuschließen sind. Worauf kommt es an?
Der Vertragsgegenstand muss klar und umfassend definiert sein. So gehört zum traditionellen Bauvertrag mit baureifem Grundstück ein Baugrundgutachten, das der Planung zugrunde gelegt wird. Das muss im Bauvertrag konkret festgehalten werden. Zu regeln ist beim Fertighausbau nicht nur die Verpflichtung des Unternehmers ein Haus zu errichten, sondern genauso die dazugehörende Planungsleistung. Auch die Übergabe von Planungsunterlagen und technischen Nachweisen muss vereinbart werden - und zu welchem Zeitpunkt sie geschuldet ist. Gerade letzteres wird oft automatisch vorausgesetzt, ist aber vertraglich festzulegen. Wichtig: Qualität und Leistungsumfang detailliert vereinbaren
Um Enttäuschungen am Ende des Baus über gebaute Qualität und erhaltenen Leistungsumfang vorzubeugen, muss vor Vertragsunterzeichnung der Bau- und Leistungsbeschreibung als Herzstück des Bauvertrags größte Aufmerksamkeit gewidmet werden. Sowohl hinsichtlich des Leistungsumfangs, der Art und Qualität der Baustoffe und Baumaterialien und der technischen Ausstattung muss sie detailliert abgefasst sein. Eigene Vorschläge, Konkretisierungen und Ergänzungen sollten eingebracht, Mehr- und Minderleistungen sowie Zusatzwünsche bereits vor Vertragsabschluss einbezogen werden. Anderenfalls können ungeplante Sonderleistungen die Baukosten in die Höhe treiben. Fehler vermeiden: Vertragspreis und Bauzeit eindeutig festlegen
Regelungen zum Vertragspreis und der Bauzeit sind für Verbraucher oft intransparent gehalten oder an Bedingungen geknüpft, deren Eintreten nicht ohne weiteres einschätzbar ist. Problematisch ist beispielsweise ein Anknüpfen der Bauzeit an die Baugenehmigung, wenn der Unternehmer die Genehmigungsplanung leistet und nicht festschreibt, wann er diese vorlegt. Hier bedarf es bindender juristischer Formulierungen! Das gilt auch für die vertragliche Gestaltung des Fertigstellungstermins. Viele Verträge enthalten keine Regelung über eine Vertragsstrafe des Werkunternehmers, falls er die Bauzeit überschreitet. Auch die gehört in den Vertrag. Darauf ist zu achten: Zahlungsplan und Sicherheitsleistungen regeln
Um nicht in die Falle von unausgewogenen Zahlungsplänen zu tappen, bei denen der Bauherr in finanzielle Vorleistung geht, ohne die entsprechende Bauleistung vorzufinden, müssen Zahlungsmodalitäten genau geprüft werden. Formularmäßig vom Unternehmer vorgegebene Zahlungsraten müssen dem Baufortschritt entsprechen und den Regelungen des BGB und der Rechtsprechung angemessen sein. In Zahlungsplänen verbergen sich häufig versteckte Vorauszahlungspflichten für den Bauherrn. Um Insolvenzrisiken vorzubeugen, sollten Sicherheiten in Form einer Fertigstellungsbürgschaft oder einer Fertigstellungsversicherung verhandelt und vertraglich vereinbart werden. Während der Gewährleistungszeit ist die Absicherung etwaiger Mängelbeseitigungsansprüche wichtig. Deshalb sollten mit Vertragsunterzeichnung entweder ein Sicherheitseinbehalt, eine Gewährleistungsversicherung oder eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart werden. Solche Eckpunkte sollten bereits im Vertragstext festgelegt sein, damit sie sich später in der Bürgschaftsurkunde wiederfinden. BSB-Tipp von Dr. Dr. Elke Heera, Vertrauensanwältin des BSB (Berlin):
Generell gilt: Um keine Punkte im Bauvertrag zu vergessen, um Fallstricke aufzudecken und klare juristische Formulierungen und damit ein vollständiges und konkretes Vertragswerk als Grundlage für einen konfliktfreien Bauablauf zu erhalten, sollten sich Bauherren immer Expertenrat holen! Vom Bauherren-Schutzbund bekommen sie Unterstützung in allen technischen und juristischen Fragen - sowohl durch die berufenen Bauherrenberater als auch durch die BSB-Vertrauensanwälte. www.bsb-ev.de

]]> Newsletter Baurecht Thu, 18 Aug 2011 00:00:00 +0200 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=391&cHash=12ba21db24480d5bf89ff8e96e108f3d Aktuell: Reservierungsgebühr kann zurückgefordert werden Diese Eigentumswohnung könnte es sein?... Aktuell: Reservierungsgebühr kann zurückgefordert werden Diese Eigentumswohnung könnte es sein? Die Kaufentscheidung ist aber noch nicht endgültig. Häufig wird Interessenten eine Reservierungsvereinbarung angeboten. Dafür wird nicht selten eine Reservierungsgebühr verlangt - auch, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Das Problem: Anbieter wollen Erwerber frühzeitig binden
Seit Jahren versuchen Bauträger in unterschiedlichen Konstellationen vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrages Erwerber an sich zu binden. Als Allheilmittel gilt die sogenannte "Reservierungsvereinbarung". Immobilieninteressenten unterschreiben einen "Auftrag für die Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages nebst Finanzierungsbearbeitung" und zahlen eine in der Regel nicht unbeträchtliche Reservierungsgebühr. Das Unternehmen verpflichtet sich, Vorbereitungen zur Beurkundung eines Kaufvertrages zu treffen und das angegebene Objekt nicht mehr anderweitig anzubieten, sondern es für die Interessenten zu reservieren. Worauf kommt es an? Reservierungsgebühr nicht akzeptieren, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt
Reservierungsgebühren sollen nach Auffassung vieler Bauträger und Makler auch gezahlt werden, wenn die potenziellen Erwerber kein Interesse mehr an einem Kauf haben und demzufolge kein Kaufvertrag zustande kommt. Dann soll die Summe für die Reservierung des Objekts und die Vorbereitung des Kaufvertrages dennoch fällig werden. Das allerdings müssen Immobilieninteressenten nicht akzeptieren. Sie sollten, wenn sie von ihrem Vorhaben Abstand nehmen und die gezahlte Reservierungsgebühr nicht erstattet wird, diese unbedingt zurückfordern.  Das sagt die Rechtsprechung: Reservierungsgebühren benachteiligen Verbraucher
Reservierungsvereinbarungen zählen in der Regel zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Vertragliche Vereinbarungen zur Zahlung eines Reservierungsentgeltes verstoßen in den Fällen, in denen ein Kaufvertrag nicht zustande kommt, gegen das BGB und sind unwirksam. Immobilieninteressenten werden unangemessen benachteiligt, wenn sich Firmen erfolgsunabhängige Vergütungen zusichern lassen. Denn jederzeit können sie das Objekt an Dritte veräußern, ohne die ursprünglichen Interessenten einzuschalten.
Reservierungsgebühren dürfen wie Provisionen nur erfolgsabhängig verlangt werden. Sie unterliegen demzufolge Grundsätzen des Maklerrechts. Eine vertragliche Vereinbarung zur Zahlung eines Reservierungsentgeltes ist ohne einen zustande gekommenen Kaufvertrag unwirksam. Kommentar des BSB-Vertrauensanwalts Peter Kremer, München:
"In einem von mir vertretenen Rechtsstreit hat der Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Instanz entschieden, dass in der Regel Vereinbarungen über Reservierungsgebühren der Inhaltskontrolle unterliegen. Das oberste Gericht entschied, dass für den Fall des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages eine Reservierungsgebühr wegen des Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam und dem Immobilieninteressenten in voller Höhe zu erstatten ist. Dieses Urteil bringt Klarheit. Es dürfte auf viele Fälle anwendbar sein, da Reservierungsgebühren zunehmend verlangt werden. Immer wieder wollen sich Bauträger und Makler erfolgsunabhängige Vergütungen zusichern lassen, obwohl Interessenten keine wirkliche Reservierung des Objektes erhalten. Auf diese wiederum wird mit der Höhe der Reservierungsgebühr ein großer finanzieller Druck ausgeübt." Bislang schützte sich die Rechtsprechung in zahlreichen Urteilen gegen diese Unsitte mit dem Argument, dass auch Reservierungsvereinbarungen laut BGB der notariellen Beurkundung bedürften. Nur so sei zu sichern, dass der Erwerber seine Entscheidung zum Kauf des Objektes tatsächlich getroffen hat und nicht später allein aufgrund der entstehenden finanziellen Drucklage zum Erwerb der Wohnung gezwungen wird.
Das jetzige BGH Urteil, nach dem mit Reservierungsgebühren nach Grundsätzen des Maklerrechts zu verfahren ist, schafft mehr Sicherheit für Verbraucher.
(BGH, Urteil vom 23.09.2010, Az: III ZR 21/10)]]> Newsletter Baurecht Wed, 13 Apr 2011 00:00:00 +0200 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=160&cHash=67c03c87815bc0bd87e7bd81641ea441 Aktuell: Wenn es Ärger auf der Baustelle gibtVor Konflikten beim privaten Hausbau ist niemand... Aktuell: Wenn es Ärger auf der Baustelle gibt

Vor Konflikten beim privaten Hausbau ist niemand gefeit. Doch Ärger auf der Baustelle kann vorgebeugt werden.

Das Problem: Viele Baustellen mit Bauablaufstörungen
Jedem Bauherrn muss bewusst sein, dass es fast keine Baustelle ohne Bauablaufstörungen gibt. Die meisten Auseinandersetzungen resultieren aus Zeitverzug beim Bauen, schleppender oder verweigerter Mängelbeseitigung, Baukostenüberschreitung und dem Streit darüber, was eigentlich vertraglich geschuldet ist. Doch Bauherren können selbst Konflikten vorbeugen.

Worauf kommt es an?
Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf sind eine gute Vorbereitung, eine kompetente Baubegleitung und das Handeln in eigener Sache. Ein ausgewogener Bauvertrag mit detaillierter Leistungsbeschreibung bildet die Basis. Bauherren müssen gründlich prüfen, welche Leistungen im Vertragspreis enthalten sind, wofür Mehrkosten entstehen und was nicht im Leistungsumfang enthalten ist. Ein konkretes Preisangebot unter Einbeziehung gewünschter Sonderleistungen und Gutschriften sollte Vertragsbestandteil werden. Auch die Übergabe von Plänen und wichtigen technischen Nachweisen gehört in den Vertrag, denn Bauunternehmen sind nicht automatisch dazu verpflichtet.

Achtung: Planungsänderungen bringen Mehrkosten
Dass die Planung während des Bauprozesses geändert wird, kommt vor. Das darf ein Unternehmen aber nicht einseitig tun, sondern nur in Absprache mit den Bauherren. Die zu erwartenden Mehrkosten müssen beziffert werden. Was Bauherren dabei zugemutet werden kann, hängt vom Einzelfall ab. Für Fehler des Unternehmers aber müssen sie nicht zahlen.

Wichtig: Schnelles Handeln bei Baumängeln
Eines der größten Ärgernisse sind Baumängel. Der Bauherr muss diese sofort gegenüber dem Unternehmer schriftlich anzeigen. Sie sollten mit Hilfe eines Fachmannes dokumentiert werden. Der Bauunternehmer wird unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert und darauf hingewiesen, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist eine Ersatzfirma beauftragt wird und er sein Nachbesserungsrecht verliert. Ist die Frist verstrichen, kann der Bauherr das
Unternehmen für Mängelbeseitigungskosten in Anspruch nehmen. Wenn er bis dahin die Abschlagzahlungen nur nach Baufortschritt geleistet hat, hilft ihm sein gesetzliches Zurück-behaltungsrecht. Dafür sollte ein Sachverständiger die Kosten beziffern, denn die doppelte Höhe der zu erwartenden Beseitigungskosten darf einbehalten werden.

Darauf ist zu achten: Schlussabnahme gut vorbereiten
Bei Schlussabnahme besteht oft das Problem darin, dass noch nicht alle vertraglich ver-einbarten Leistungen erbracht wurden und auch noch Mängel vorhanden sind. Bauherren sollten sich auf die Abnahme gemeinsam mit einem Sachverständigen gut vorbereiten. Durch eine vorherige Objektbegehung können Mängel erkannt werden. Im Abnahmeprotokoll sind sie detailliert festzuhalten, Fristen zu ihrer Beseitigung zu stellen und davon die Abnahme abhängig zu machen. Ins Protokoll kommt ein Vorbehaltsvermerk, um dem Verlust der Gewährleistungsansprüche vorzubeugen. Auch die vereinbarte Vertragsstrafe bei Bauzeit-überschreitung wird so vorbehalten. Die letzte Abschlagzahlung sollte erst nach Beseitigung aller Mängel geleistet werden. Der Bauherr kann auch hier von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Wer dennoch in ein mängelbehaftetes Haus einziehen muss, sollte dem Bauunternehmer schriftlich mitteilen, dass sein Werk nicht als im Wesentlichen mangelfrei anerkannt wird.

Fehler vermeiden: Bauverträge nicht vorschnell kündigen
Wenn sich die Bauzeit verzögert oder der Bau eingestellt wird, sollten Bauherren überlegt vorgehen. Sie müssen zunächst das Unternehmen schriftlich zur Fortsetzung der Arbeiten auffordern und diese auch zulassen. Auf keinen Fall darf ein Bauvertrag vorschnell gekündigt werden. Denn bei einer so genannten freien Kündigung begeben sich Bauherren in Gefahr, erheblichen Schadenersatz an den Bauunternehmer zahlen zu müssen. Der Bauvertrag kann auch durch Rücktritt oder einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet werden. Immer sollte eine Beendigung sorgfältig abgewogen und anwaltlich begleitet werden.

BSB-Vertrauensanwältin Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Baurecht (Mainz/Bodenheim),  empfiehlt:
Um Konflikten vorzubeugen, sollten sich Bauherren intensiv mit dem Bauvertrag befassen, sich vor Vertragsunterzeichnung rechtlich und bautechnisch beraten lassen und später mit baubegleitender Qualitätskontrolle und klarer Kommunikation den Bauablauf überwachen. Sind Konflikte zu lösen, sollte das mit einem auf Verbraucher-baurecht spezialisierten Anwalt geschehen. Bei all dem hilft der Bauherren-Schutzbund.]]> Newsletter Baurecht Thu, 08 Jul 2010 00:00:00 +0200 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=159&cHash=d57f9cdcd6969b2fd29f59191f208237 Aktuell: "Schlüsselfertig" - Was müssen Bauherren wissen?Hausprospekte und Bauverträge... Aktuell: "Schlüsselfertig" - Was müssen Bauherren wissen?

Hausprospekte und Bauverträge werben oft mit der Errichtung eines "schlüsselfertigen" Hauses. Bauherren verstehen darunter zumeist, dass dieses Angebot uneingeschränkt gilt und sie ein komplett fertiges Haus bestellen. Doch die Rechtsprechung legt den Begriff "schlüsselfertig" in vielen Fällen anders aus.

Das Problem: Der Begriff "schlüsselfertig" ist nicht klar definiert
Üblicherweise wird dem Angebot zur "schlüsselfertigen" Errichtung eines Bauwerkes eine Bau- und Leistungsbeschreibung beigegeben und vertraglich vereinbart. Diese Vereinbarung und was in ihr konkret festgelegt ist, umreißt den Begriff "schlüsselfertig". Damit gilt, was im Einzelnen vereinbart wurde. Leistungspflicht des Unternehmers und vereinbarter Festpreis sind demnach nicht pauschalisiert. Bauherren sind frustriert, wenn sich aus einer ungenauen Bau- und Leistungsbeschreibung trotz versprochener "Schlüsselfertigkeit" im Endeffekt unvorhergesehene Mehrkosten ergeben.

Worauf kommt es an?
Es kommt auf die Auslegung des Begriffs "schlüsselfertig" an. Gerichtsurteile meinen nahezu übereinstimmend, dass zur Definition jeweils der komplette Vertragsinhalt heranzuziehen ist – wie vom Oberlandesgericht Koblenz im Mai 2008 entschieden. Auch der BGH brachte im März 2008 klar zum Ausdruck, dass beim Angebot "schlüsselfertig" nicht automatisch zu Lasten des Unternehmers von einer grundsätzlich pauschalierten Leistung ausgegangen werden kann.
Keinesfalls, so der BGH, erschließt sich der Inhalt einer Leistungsverpflichtung aus einem phrasenhaften Begriff wie "schlüsselfertig" oder "komplett", sondern immer aus dem Vertragsinhalt.

Fehler vermeiden: Bau- und Leistungsbeschreibungen gründlich prüfen
Private Bauherren müssen die Bau- und Leistungsbeschreibung, das Herzstück des Vertrages, gründlich prüfen. Wichtig ist, dass alle Leistungen, Baustoffe und Materialien sowie der Qualitätsstandard vollständig beschrieben sind. Alles, was zu allgemein und nicht verbindlich ist, und alles, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung fehlt, muss hinterfragt werden. Erst dann kann der Bauherr beurteilen, ob der zu zahlende Preis für die vereinbarte Leistung angemessen ist.

Wichtig: Mit professioneller Hilfe verhandeln
Da zumeist keine pauschalierte Leistung vereinbart ist, schuldet der Bauunter-nehmer nur das, was in Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten ist.
Deshalb sollte vor Unterzeichnung des Bauvertrages ein unabhängiger Experte hinzugezogen werden, der die angebotene Baubeschreibung analysiert und verständlich erläutert, dazu Unklarheiten ausräumt. Bauherren sollten ihre Erwartungen an Vertragsgegenstand und Festpreis definieren. Danach sollte die Bau- und Leistungsbeschreibung gemeinsam mit Unternehmer und beauftragtem Experten verhandelt und konkretisiert werden.

Achtung: Erst unterschreiben, wenn alles vollständig ist
Bauherren sollten einen Vertrag erst unterschreiben, wenn das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, verstanden wurde und aus ihrer Sicht vollständig ist.
Denn: Der Unternehmer schuldet nur Leistungen, die in der Bau- und Leistungs-beschreibung konkret beschrieben wurden. Nicht darin enthaltene Leistungsbilder sind nicht geschuldet, auch wenn der Begriff "schlüsselfertig" in den Angebotsunterlagen enthalten war.

BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Manuela Reibold-Rolinger, Bodenheim/Mainz: Die Konsequenz aus der Rechtsprechung ist, dass Unklarheiten und Unvollständigkeiten der Baubeschreibung Bauherren belasten und zu Mehrkosten führen, die in der Regel nicht kalkuliert sind. Deshalb muss die Bau- und Leistungsbeschreibung alle notwendigen und gewünschten Leistungen enthalten. Auf den Begriff "schlüsselfertig" dürfen sich Bauherren nicht verlassen. Sich von Anfang an professioneller Hilfe zu versichern, wie sie über das bundesweite Netz der BSB-Bauherrenberater und der BSB Vertrauensanwälte geboten wird, ist deshalb sehr zu empfehlen.]]> Newsletter Baurecht Fri, 15 May 2009 00:00:00 +0200 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=158&cHash=1f1dd2ac073668c9feb711b2d2022793 Bau- und Leistungsbeschreibung - kein Buch mit sieben SiegelnDie Bau- und Leistungsbeschreibung ist... Bau- und Leistungsbeschreibung - kein Buch mit sieben Siegeln

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist das Herzstück des Bauvertrages. Doch was muss in ihr alles geregelt werden? Klar ist das nicht immer. Für Verbraucher lauern viele Fallstricke.

Das Problem: Keine Transparenz durch unkonkrete Angaben
Die Mehrzahl von Bau- und Leistungsbeschreibungen ist unvollständig, Leistungen sind nur allgemein festgehalten. Das gilt besonders für Planung und Bauleitung, Erdarbeiten, Baukonstruktion, Ausbauarbeiten und Haustechnik. Angaben wie "Markenfabrikat" oder "deutscher Hersteller" erlauben keine Rückschlüsse auf technischen Standard oder Qualität der Produkte. Durch mangelnde Transparenz bei Bau- und Leistungsbeschreibungen wissen private Bauherren nicht genau, welche Leistungen und welche Qualität sie für ihr Geld bekommen.

Worauf kommt es an: Exakte Beschreibungen mindern Vertragsrisiko
Je verbindlicher Leistungsumfang, Planung und Bauausführung, Art und Qualität der Baustoffe, Haustechnik und Ausstattungsgrad aufgeführt sind, umso geringer ist das Vertragsrisiko. Bauherren können konkrete Beschreibungen der einzelnen Gewerke und Ausbaustufen ebenso einfordern wie exakte Angaben zu Material und zu Herstellermarken, Produkten und technischen Parametern. Eigenleistungen einschließlich deren Gutschriften müssen klar vereinbart und denen des Hausanbieters abgegrenzt werden. Besonders aufmerksam muss man sein, wenn in Leistungsbeschreibungen Formulierungen wie "Bauherrenleistungen" oder "bauseits" zu finden sind. Damit werden häufig eigentlich vom Hausanbieter zu erbringende Arbeiten auf den Verbraucher abgewälzt. Deshalb muss vor Vertragsabschluss genauestens darauf geachtet werden, was zu dessen Leistungsumfang gehört und ob dieser vollständig ist. Oft werden Leistungen erforderlich, ohne dass auf sie hingewiesen wird. So sollte man kein Grundstück erwerben oder auf ihm bauen, ohne eine Besichtigung vorgenommen und ein Bodengutachten gefordert zu haben. Auch das ist Bestandteil einer exakten Leistungsbeschreibung.

Fehler vermeiden: Über eine Bau- und Leistungsbeschreibung verhandeln
Da Bau- und Leistungsbeschreibungen zum Vertragswerk gehören, kann über sie verhandelt werden. Bei der Auswertung von Hausangeboten sollten zunächst alle Fragen und Wünsche für Veränderungen zum Vertragstext, zur Baubeschreibung und zum Preisangebot formuliert und vom künftigen Vertragspartner eine Stellungnahme angefordert werden. Kein Bauherr sollte sich mit der Standardbeschreibung begnügen, denn sie reicht ohne Berücksichtigung des Baugrundstücks nicht aus. Über den konkreten Leistungsumfang und die damit verbundenen Kosten einschließlich der Sonderwünsche und Eigenleistungen muss beider-seits vertragliche Einigung erzielt werden.

Achtung: Fallstricke in Bau- und Leistungsbeschreibungen aufdecken
Die Praxis zeigt, dass zu allgemeine Bau- und Leistungsbeschreibungen Quelle für Konfliktsituationen während des Hausbaus sind. Dazu gehören Abweichungen von der Baubeschreibung, der Einsatz minderwertiger Baustoffe und Materialien und auftretende Baumängel. Oft sind dahin führende Fallstricke im Vertragstext nicht sofort erkennbar. Im Interesse von Vertragssicherheit ist es deshalb unverzichtbar, die Beschreibung des Leistungsumfangs zu konkretisieren und eindeutig zu gestalten. Ergänzungen zur Standardbeschreibung müssen schriftlich vereinbart und Vertragsbestandteil werden.

BSB-Tipp von Peter Mauel, Vertrauensanwalt, Leverkusen: Jeder Bauherr sollte  Bau- und Leistungsbeschreibungen gründlich unter die Lupe nehmen. Da das ohne fachlichen Rat schwierig ist, bietet der Bauherren-Schutzbund Unterstützung durch sein Netz unabhängiger Bauherrenberater. Diese Fachleute prüfen nach bundesweit einheitlichen Kriterien und helfen privaten Bauherren bei der Vorbereitung der Vertragsverhandlungen mit dem Hausanbieter. Zudem hat der BSB  "Prüfsteine zur Bau- und Leistungsbeschreibung" veröffentlicht. Dieser Ratgeber ermöglicht, eine erste Einschätzung der beschriebenen Leistungen vorzunehmen, Fragen an den Hausanbieter aufzulisten und typische Fallstricke zu erkennen.
]]> Newsletter Baurecht Tue, 07 Apr 2009 00:00:00 +0200 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=157&cHash=80135c17b49e58d57aa1c24c4d7c1b6e Europäischer Gerichtshof lässt Doppelbelastung aus Umsatz- und Grunderwerbssteuer zuBauherren... Europäischer Gerichtshof lässt Doppelbelastung aus Umsatz- und Grunderwerbssteuer zu

Bauherren zahlen in Deutschland doppelt an den Fiskus - sowohl Grunderwerbs- als auch Umsatzsteuer auf die Baukosten. Ist das zulässig? - fragte das niedersächsische Finanzgericht den europäischen Gerichtshof. Dessen überraschendes Ja ist nicht im Sinne der Verbraucher.

Das Problem: Mehrfachbelastung für Bauherren unvertretbar
Den "nationalen Belastungscocktail" aus der doppelten Erhebung von Grund-erwerbs- und Umsatzsteuer auf die Baukosten hielt das niedersächsische Finanzgericht für unvertretbar und legte im vergangenen Jahr diesen Vorgang dem Gerichtshof der europäischen Gemeinschaft zur Entscheidung vor. Außer Frage steht, dass Grunderwerbssteuer auf den Anschaffungspreis eines Grundstückes gezahlt werden muss. Wird anschließend zeitnah das Grundstück bebaut, entspricht es jedoch der Praxis deutscher Finanzbehörden, auch auf diese bereits die Umsatzsteuer enthaltenden Baukosten noch einmal Grunderwerbssteuer zu erheben. Die damit einhergehende erhebliche Mehrbelastung für die Bauherren widerspricht auch dem im Bereich der Europäischen Gemeinschaft geltenden Mehrfachbelastungsverbot nach Artikel 401 der Mehrwertsteuersystemrichtlinie, argumentierte das niedersächsische Gericht in seiner mutigen Vorlageentscheidung.

Was wurde entschieden?
Bislang hatte der europäische Gerichtshof die Grundsatzentscheidung getroffen, dass Grunderwerbssteuer nicht zusätzlich erhoben wird, wenn auf eine Leistung bereits Mehrwertsteuer zu zahlen ist. Jetzt sieht er das anders. Mit der jetzt vorliegenden Entscheidung C-156/08 bejahte der Europäische Gerichtshof überraschend, dass die Doppelbelastung von Umsatz- und Grunderwerbssteuer mit dem Gemeinschaftsrecht vereinbar ist. Es wäre zulässig, dass in Deutschland die Grunderwerbssteuer auch auf Baukosten berechnet wird, die bereits Mehrwertsteuer enthalten.

Wichtig zu wissen: Grunderwerbssteuer ist keine Umsatzsteuer
Mit dieser Entscheidung bestätigt der Europäische Gerichtshof die Auffassung des höchsten deutschen Steuergerichts, des Bundesfinanzhofs. Dieser hält es für gerechtfertigt, dass ein Bauherr auf den Grundstückserwerb Grunderwerbssteuer zahlt, die Bauleistungen mit Mehrwertsteuer bezahlt und auf all das noch einmal Grunderwerbssteuer entrichtet. Das europäische Gericht stellte in seiner Urteilsfindung darauf ab, dass die zusätzliche Steuer nicht den Charakter einer Umsatzsteuer haben dürfe - denn das würde gegen die bisherige EU-Rechtsprechung verstoßen. Zur Begründung führte es an, dass die deutsche Grunderwerbssteuer allerdings keine Umsatzsteuer sei, sondern nur eine Steuer auf eine Immobilie. Diese Steuer könne auf den Gesamtaufwand für die Anschaffung einschließlich der Bebauung berechnet werden.

BSB-Kommentar von Vertrauensanwalt Peter Mauel, Leverkusen:
Diese Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs ist unerwartet ausgefallen und im Hinblick auf die vorherige Rechtssprechung keinesfalls konsequent. Vor allem ist sie höchst bedauerlich für deutsche Verbraucher. Denn auf diesem Wege entstehen Belastungen aus Umsatzsteuer und Grunderwerbssteuer von derzeit 22,5 Prozent Steuerbelastung auf die Baukosten. Private Bauherren, die große Summen in Immobilien investieren und für die Belebung des Wohnungsbaumarktes sorgen, werden so leider nicht entlastet, sondern ihre erhebliche Belastung wird festgeschrieben.]]> Newsletter Baurecht Archiv Thu, 26 Mar 2009 00:00:00 +0100 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=164&cHash=8271a5f2978db4c71eee3e5683cbfe8e Aktuell: Gute Berater sind ihr Geld wertDer Alltag zeigt: Wir alle brauchen immer öfter fachlichen... Aktuell: Gute Berater sind ihr Geld wert
Der Alltag zeigt: Wir alle brauchen immer öfter fachlichen Rat. Gerade bei großen
privaten Investitionen mit weit reichenden Auswirkungen wie Hausbau,
Modernisierung und Immobilienerwerb ist gute Beratung unverzichtbar. Doch die gibt es nicht zum Nulltarif.

Das Problem: Berater müssen unabhängig sein!
Bauherrenberater müssen unabhängig sein. Sie vermitteln keine Hausangebote, keine Grundstücke und verkaufen keine Bauprodukte, sondern bieten ihre eigenen Beratungsleistungen gegen ein angemessenes Honorar an. Anbieter- und Produktneutralität ist bei der Beratung sehr wichtig. Von einem Bauingenieur, der selbst Häuser vertreibt oder einen Bauträger vertritt, ist keine Unabhängigkeit und Marktneutralität zu erwarten. Bevor man einen Berater beauftragt sollte man sicher sein, dass er wirklich unabhängig ist und so berechtigte Verbraucherinteressen vertreten kann. Er muss alle Umstände objektiv beurteilen und beispielsweise Mängelbeseitigungskosten
realistisch bewerten. Deshalb kann und wird er keine Gefälligkeitsgutachten
erstellen.

Darauf kommt es an: Fachkompetenz sichert Beratungsqualität.
Das Angebot von Beratern ist breit. Neben kompetenten gibt es auch selbst
ernannte ohne ausreichendes Fachwissen und Abzocker, die nur das Geld der
Kunden interessiert. Jeder, der als Berater auf dem Markt seine Leistungen anbietet, ist verpflichtet, auf Anforderung seine Fachkompetenz nachzuweisen. Architekten, Ingenieure oder qualifizierte Sachverständige für Schäden an Gebäuden verfügen über die notwendigen Voraussetzungen für die Beratertätigkeit. Einen soliden
Berater zeichnet zudem aus, dass er offen sagt, wenn er Spezialisten hinzuziehen muss.

Darauf sollten Sie achten: Interessenkollisionen vermeiden
Von unabhängigen Beratern können keine Leistungen erwartet werden, die im
Widerspruch zum Beratungsauftrag stehen. Denn erbringt ein Berater Planungsleistungen oder arbeitet er als Bauleiter, kann er sich nicht selbst kontrollieren. Vermittelt er Bauleistungen oder empfiehlt er Firmen, steht er im Konfliktfeld zwischen Baufirma und Bauherr. Im Interesse des Verbrauchers müssen solche Interessenkollisionen deshalb vermieden werden.

Fehler vermeiden: Beratungsbedarf und Leistungsumfang genau vereinbaren
Bevor der Berater tätig wird, sollte der Beratungsbedarf diskutiert und der
Leistungsumfang vereinbart werden. Dafür müssen rechtzeitig alle notwendigen
Informationen zur Verfügung stehen. Der Beratervertrag sollte schriftlich mit klar
definierten Beratungs- und Betreuungsleistungen sowie terminlichen Vorgaben
abgefasst werden. Dazu gehören auch die Vergütung und mögliche Abschlagzahlungen nach jeweils erbrachten Leistungen. Auch Beraterhaftung und Versicherungsschutz sollten im Vertrag verankert sein. Sollte ein Berater für seine Tätigkeit nicht haften wollen und kann er keine entsprechende Haftpflichtversicherung nachweisen, ist er nicht der Richtige.
Wichtig: Gute Berater sind ihr Geld wert Häufig wird eine Top- Beratung erwartet, die möglichst nichts kosten soll. Doch solide fachkompetente Beratung gibt es nicht zum Nulltarif. Jeder sollte Nutzen und Preis abwägen. Ein Bauherrenberater, der beispielsweise bei Prüfung des Bauvertrages
einen unakzeptablen Zahlungsplan aufspürt, bei dem der Bauherr stets in
Vorkasse geht, verhindert in der Regel ein finanzielles Risiko von 10.000 - 15.000 Euro. Ist diese Beratungsleistung nicht - angenommen 300 Euro wert? Eine Bauvertragsprüfung mit schriftlicher Begutachtung und Beratung durch einen Rechtsanwalt kostet für ein Mitglied des BSB etwa zwischen 250 bzw. 450 Euro brutto. Sicher ein angemessenes Honorar, wenn Fallstricke im Vertrag erkannt werden und damit Vertragsrisiken im Wert von mehreren zehntausend Euro verhindert werden. Durch eine spätere baubegleitende Qualitätskontrolle und rechtzeitiges Erkennen von Baumängeln werden beim Einfamilienhausbau im Durchschnitt 11.000 bis 12.000 Euro Kosten erspart. Ist das nicht ein Honorar für eine Baubegleitung von beispielsweise 1.500 - 2.500 Euro wert?

BSB-Tipp von Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes, Berlin:
Unabhängige Berater bieten mehr Sicherheit und konkrete Unterstützung beim Weg zum eigenen Heim. Solche Berater findet man beim Bauherren-Schutzbund e.V. Die gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation bietet unabhängige Beratung und praktische Betreuung durch ein bundesweites Beratungsnetz mit Bauherrenberatern, Servicepartnern und Vertrauensanwälten. Als Bauherrenberater wurden Bauingenieure, Architekten und Sachverständige berufen, die sich aktiv für den Verbraucherschutz engagieren und über hohe Fachkompetenz verfügen. Juristisch unterstützen Vertrauensanwälte die BSB-Mitglieder - unter ihnen viele Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht.]]> Newsletter Baurecht Mon, 26 Jan 2009 00:00:00 +0100 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=156&cHash=e9735f12121f205a6f5667236a10786f Aktuell: Private Bauherren vom Forderungssicherungsgesetz direkt betroffenDas am 1.1.2009 in Kraft... Aktuell: Private Bauherren vom Forderungssicherungsgesetz direkt betroffen

Das am 1.1.2009 in Kraft tretende Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) dient der Sicherung von Ansprüchen der Werkunternehmer und deren finanziellen Forderungen. Private Bauherren müssen die Neuregelungen kennen, denn sie sind direkt betroffen.

Das Problem: Vertragslandschaft ändert sich
Nachdem mit dem BGH-Urteil vom 24.07.2008 die Privilegierung der VOB für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, verändert sich die Vertragslandschaft. Private Bauherren, die ein Haus neu-, um- oder ausbauen, müssen sich darauf einstellen, dass das Forderungssicherungsgesetz für sie viele Änderungen bringt. Nicht alle neuen Regelungen sind verbraucherfreundlich.

Worauf kommt es an?  Sicherheitsleistungen des  Unternehmers per Gesetz
Erstmals schreibt das Gesetz vor, dass vom Unternehmer Sicherheiten zu leisten sind. Diese gelten für die rechtzeitige Realisierung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel, liegen bei fünf Prozent des Vergütungsanspruches (Bruttovertragssumme) und sind bei der ersten Abschlagszahlung zu leisten. Bei Änderung und Ergänzung des Vertrages um mehr als zehn Prozent ist Bauherren mit der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches einzuräumen. Diese Sicherheiten können von den Verbrauchern einbehalten werden. Alternativ können von den Unternehmen auch Sicherheitsleistungen wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungsgarantieversicherungen eines Kreditinstitutes bzw. Versicherers vorgelegt werden.

Wichtig: Prinzip Zahlung nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung muss
gelten. Die Regelungen für Abschlagszahlungen bleiben schwammig. Da deren mangelnde Transparenz für Verbraucher zahlreiche Risiken bergen, ist es wichtig, Zahlungspläne genau zu prüfen und hart über die Abschlagszahlungen zu verhandeln.
Das Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln hat sich für die Bauherren von ursprünglich dem Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten auf das Zweifache reduziert.
Laut Gesetz dürfen wegen unwesentlicher Mängel am Bauwerk Abschlagszahlungen nicht mehr verweigert werden. Dennoch muss das Prinzip der Zahlung nach Baufortschritt und tatsächlich erbrachter mängelfreier Leistung gelten. Um die Ansprüche auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, wird es umso wichtiger, Mängel in Art und Umfang konkret festzustellen, sie schriftlich mit Fristsetzung zur Beseitigung anzuzeigen und bis dahin vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Hierbei hilft unabhängige Experten wie die Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen.

Achtung: Kündigungsrecht für Bauherren ändert sich
Mit dem Forderungssicherungsgesetz ändert sich auch das im BGB fixierte Kündigungsrecht für Bauherren. Unternehmern steht bei Vertragskündigung durch den Besteller demnach eine - wie der Gesetzgeber formuliert - "vermutete" Entschädigung von fünf Prozent der Vergütung auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zu. Abgeschlossene Verträge sollten deshalb von privaten Bauherren nicht leichtfertig gekündigt werden.

BSB-Tipp von Vertrauensanwalt Peter Mauel, Leverkusen: Da die VOB als Grundlage für private Bauverträge praktisch weggefallen ist und sich das neue Forderungssicherungsgesetz vor allem auf Unternehmen fokussiert, müssen Verbraucher am Bau noch sorgfältiger auf ihre Belange achten. Zahlungspläne und Abschlagszahlungen bleiben auch nach den neuen gesetzlichen Regelungen intransparent. Deshalb reicht es nicht, auf Sicherheitsleistungen und Zurückbehalte zu vertrauen. Vielmehr muss bei Vertragsabschluss über diese Regelungen hart verhandelt und der Bauablauf permanent auf einzuhaltende Qualität kontrolliert werden. Dabei wird immer unerlässlicher, sich unabhängiger Expertenhilfe zu versichern, wie sie beispielsweise der BSB für seine Mitglieder bietet. Bei ins Auge gefassten Vertragskündigungen sollte juristische Beratung in Anspruch genommen werden. Auch die ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte zu bekommen.
]]> Newsletter Baurecht Thu, 04 Dec 2008 00:00:00 +0100 http://www.bsb-ev.de/newsletter/baurecht/newsletter_einzelseite/?tx_ttnews%5Btt_news%5D=154&cHash=c31bd3ed6de979a5947025051b036f47 Aktuell: Immobilie geerbt - was nun? Gehört ein Haus zum Nachlass, ist das nicht unproblematisch.... Aktuell: Immobilie geerbt - was nun?

Gehört ein Haus zum Nachlass, ist das nicht unproblematisch. Solches Erbe birgt oft Streitpotenzial. Mit kühlem Kopf müssen die richtigen Schritte eingeleitet werden, um dieses vererbte Vermögen und den Bestand der Immobilie zu sichern.

Das Problem: Erbe, Vermächtnis oder Verfügung zu Lebzeiten
Soll die Immobilie beim Erben bleiben oder ist sie Gegenstand eines Vermächtnisses, das einem Dritten zugedacht ist? Ein Erbe wird als Gesamtrechtsnachfolger per Gesetz Eigentümer der Immobilie. Ein Vermächtnisnehmer aber, der nach einer letztwilligen Verfügung eine Immobilie erhält, hat nur einen Anspruch gegen den Erben auf Verschaffen des Eigentums.
Vorausschauender ist, bereits zu Lebzeiten Immobilienvermögen zu übertragen. Damit können Probleme abgewendet und Erbschaftssteuern gespart werden.

Worauf kommt es an?
Der Erbe muss das Grundbuch berichtigen lassen, das noch den Erblasser als Eigentümer ausweist. Dieser Antrag ist beim Grundbuchamt zu stellen. Die Berechtigung muss durch Vorlage der letztwilligen Verfügung oder eines Erb-scheines nachgewiesen werden. Haben mehrere Personen geerbt, zum Beispiel die Ehefrau und die Kinder, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft und damit ein so genanntes Gesamthandeigentum. Die Immobilie gehört allen Erben gemeinsam, jeweils mit einem ideellen Anteil in Höhe der Erbquote. Demzufolge kann auch nur gemeinsam über das Grundstück verfügt und es auch nur so verwaltet werden. Herrscht in einer Erbengemeinschaft Uneinigkeit darüber, was mit der Immobilie geschehen soll, bleibt als letzter Ausweg nur die Teilungsversteigerung. Besser ist es daher, durch eine letztwillige Verfügung oder eine Verfügung noch zu Lebzeiten von vornherein das Entstehen einer Erbengemeinschaft an der Immobilie zu verhindern.

Wichtig zu wissen: Berliner Testament steuerlich ungünstig
Häufig wird ein sogenanntes „Berliner Testament“ unter Ehegatten abgeschlossen, wonach sich die Eheleute zu Alleinerben einsetzen und die Kinder nach dem ersten Erbfall nur Anspruch auf den Pflichtteil haben. Das jedoch ist steuerlich ungünstig, weil die Freibeträge des zuerst Verstorbenen im Verhältnis zu den Kindern ungenutzt verfallen. Besser ist, noch zu Lebzeiten steuerlich günstigere Regelungen zu treffen und den überlebenden Partner beispielsweise mit einem Nießbrauchsrecht, das heißt der lebenslangen Nutzung an der Immobilie abzusichern.

Vorteile nutzen: Immobilien schon zu Lebzeiten übertragen
Mit dem neuen Erbschaftssteuerrecht, dessen Inkrafttreten in der zweiten Jahreshälfte 2008 geplant ist, werden Steuerfreibeträge für Ehegatten von 307.000 Euro auf 500.000 Euro und für Kinder von 205.000 Euro auf 400.000 Euro erhöht. Allerdings wird das Grundvermögen mit dem Verkehrswert höher bewertet. Das normale Einfamilienhaus kann so auch künftig erbschaftssteuerfrei vererbt werden, nicht jedoch ein größeres Mietshaus. Gleiches gilt für Grundstücke, die Betriebsvermögen sind. Mit der Übertragung von größeren Immobilienwerten zu Lebzeiten können die alle zehn Jahre neu anfallenden Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge mehrfach genutzt werden.
Auch die geplante Erbrechtsreform macht solch vorsorgliches Handeln attraktiv. Bisher sind Pflichtteilsansprüche für einen vom Erblasser verschenkten Gegenstand nur dann ausgeschlossen, wenn die Schenkung mindestens zehn Jahre vor seinem Tod stattgefunden hat. Nach dem aktuellen Entwurf wirkt sich die Schenkung bereits innerhalb der zehn Jahre mit einem Zehntel pro Jahr auf die Reduzierung des Pflichtteils aus. Pflichtteilsberechtigt sind neben dem Ehegatten auch die Kinder und - falls der Erblasser kinderlos ist - die Eltern.  Anders als bisher soll der Schenkende zukünftig auch durch letztwillige Verfügung im Nachhinein regeln können, dass seine Schenkung auf den Pflichtteil angerechnet wird.

BSB-Tipp von Rechtsanwalt Peter Mauel, Vertrauensanwalt des BSB (Leverkusen). Wer im Interesse seiner Erben agieren und Konflikten vorbeugen will, sollte vor allem Immobilienvermögen zu Lebzeiten übertragen. Dafür muss allerdings eine berechtigte Scheu, sich bereits in den besten Jahren von Vermögen zu trennen und testamentarische Verfügungen vorweg zu nehmen, überwunden werden. Der Gesetzgeber belohnt mit neuen Regelungen solch vorsorgliches Handeln.]]> Newsletter Baurecht Fri, 22 Aug 2008 00:00:00 +0200