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Ergebnisse des Rechtspolitischen Forums Bauträgervertragsrecht

Anlässlich der neuen Legislaturperiode des Deutschen Bundestages veranstaltete der Bauherren-Schutzbund e.V. am 17. Oktober 2017 ein Rechtspolitisches Forum Bauträgerrecht. Aufgrund des unstrittig lückenhaften Bauträgerrechts diskutierten aller am Bauträgergeschäft beteiligten Gruppe gesetzgeberische Handlungsbedarfe.

Die rund 90 Teilnehmer aus Politik, Ministerien, Wissenschaft, Bauträger- und Bauwirtschaft, Anwaltschaft und Rechtsprechung sowie Verbraucherschutz kamen gemeinsam zu folgenden Ergebnissen: 

  • Derzeit ist es nicht möglich, einen Bauträgervertrag rechtssicher zu formulieren bzw. abzuschließen.
  • Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist derzeit für Bauträger und Erwerber nicht rechtssicher durchführbar. Insbesondere ist die Nachzüglerproblematik ungelöst.
    D. h. dass die mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beginnende Gewährleistungsfrist für den Unternehmer erst durch den letzten Erwerber, der unter Umständen erst Jahre später erwirbt und sein eigenes Recht auf Abnahme ausübt, ausgelöst wird.
  • Das Rechtskonstrukt der „werdenden Gemeinschaft“ ist nirgendwo gesetzlich definiert, aber für den Zeitraum von Baubeginn bis zur Eigentumsumschreibung das eigentlich handelnde Organ der Erwerber. Die Erwerber sind dadurch nur sehr eingeschränkt handlungsfähig gegenüber Störungen im Bauablauf und Fehlern bei der Bauausführung.
  • Die einzige Absicherung des Erwerbers, der sein Geld für die Herstellung einer Baumaßnahme auf einem fremden Grundstück, nämlich das des Bauträgers, hergibt, ist derzeit die Eintragung einer Vormerkung in dessen Grundbuch. Die stellt allerdings keine vollständige finanzielle Absicherung des Erwerbers im Insolvenzfall des Bauträgers dar.
    Kommt es zu einem Insolvenzfall des Bauträgers, kann sich der private Erwerber von dem Vertrag mit dem Bauträger nicht lösen. Das fehlende Kündigungsrecht kann und wird für den Erwerber in der Regel erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben. Auch die Rechtsprechung hat das Problem noch nicht gelöst, sondern sich gerade erst mit dem Fall befasst, dass zumindest bei einem Eigenantrag des Bauträgers im Insolvenzfall davon auszugehen ist, dass dieser nicht mehr leisten kann und will. Das gilt aber nicht bei Fremdanträgen zur Insolvenz. Hier bleibt die Rechtslage für den Käufer äußerst unsicher.

Nach Einschätzung aller Teilnehmer des Rechtspolitischen Forums besteht dringend gesetzgeberischer Regelungsbedarf beim Bauträgervertragsrecht und Wohneigentumsrecht: Es bedarf einer gesetzlichen Regelung

  • zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und Nachzüglerproblematik.
  • zur Absicherung des Bestellers im Insolvenzfall des Bauträgers.
  • zu Mängelrechten für die Erwerber während der Bauphase.
  • zur Definition der werdenden Gemeinschaft.

Hintergrund
Allein 2016 wurden 97.259 Wohnungen durch Bauträger für private Erwerber fertiggestellt. Die privaten Erwerber investierten dabei mehr als 3,495 Mrd. Euro.* Für die kommenden Jahre kann davon ausgegangen werden, dass der Wohnungsbau durch Bauträger zahlenmäßig weiter zulegen wird. Ohne das Bauträgermodell wird in den wachsenden Ballungszentren keine städtebauliche Entwicklung stattfinden können. Aber auch in kleineren Städten und Gemeinden ist die Baugebietsentwicklung, Erschließung und Errichtung von Wohnungen durch die Kommunen, aufgrund fehlender finanzieller Mittel und personeller Ressourcen, kaum mehr leistbar. Sie sind ebenfalls auf das Bauträgermodell angewiesen. Das heißt: Die wohnungspolitisch notwendige Zielsetzung, bis 2020 jährlich 350.000 neue Wohnungen zu realisieren, wird nur erreicht durch ein Zusammenspiel von Kommunen, Bauträgern und Wohnungsbaugesellschaften, privaten Erwerbern, Bauhandwerk und Rechtsprechung auf Grundlage klarer gesetzlicher Rahmenbedingungen.

* Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 5 Reihe 1, Bautätigkeit und Wohnungen, Erschienen am 19.07.2017