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Wann muss ein Bauvertrag beurkundet werden?

OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 - 8 U 123/13 rechtskräftig 

BSB Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder kommentiert

Geklagt 
Bauherren bestellen bei einem Bauunternehmen ein Fertighaus. Ein Hausbauvertrag wird abgeschlossen. Unmittelbar danach erwerben sie ein Grundstück von der Stadt. Dieser Grundstückserwerb wird beurkundet. Allerdings wird der Hausbauvertrag nicht ausgeführt. Der Bauunternehmer verlangt wie in den Vertragsbedingungen vereinbart wegen der Kündigung vor Ausführungsbeginn von den Bauherren 24.000 Euro Schadensersatz, das sind pauschal 10 Prozent des Gesamtpreises. 

Entschieden
Das Landgericht Mannheim und das OLG Karlsruhe weisen die Klage ab. Die Bauherren haben in diesem Fall das Grundstück mit dem Hausbauvertrag als Paket erworben, denn so hatte es der Unternehmer angeboten. Wenn die beiden Verträge Grundstückserwerb und Hausbauvertrag so verknüpft sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, bedarf auch der ansonsten formfreie Bauvertrag der notariellen Beurkundung, um wirksam zu sein. Da der Hausbauvertrag nicht beurkundet wurde, demzufolge nichtig war, und die (heilende) Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgte, steht dem Bauunternehmer kein vereinbarter Schadensersatzanspruch zu. 

Kommentiert
In den sehr lesenswerten Entscheidungsgründen betont das OLG Karlsruhe: Es liegt kein einheitliches Geschäft vor, wenn der Bauunternehmer bei Abschluss des Bauvertrages als Serviceleistung die Unterstützung bei der Suche nach einem passenden Grundstück anbietet und der Grundstückserwerb nicht vom Bauvertrag abhängt. Dann ist ein Haus Bauvertrag unabhängig. Die Abgrenzung ist nicht nur für rechtlich nicht vorgebildete Bauwillige sehr schwer und hängt von der Betrachtung des Einzelfalls ab. Ohne rechtliche Prüfung besteht für Bauherren und Erwerber auch hinsichtlich der Wirksamkeit des Grundstückserwerbs ein Risiko nicht nur für den Bauunternehmer. 

Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München