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Denkmalgeschütztes Haus sanieren

Fachleute mit Altbau-Expertise sind Gold wert, wenn ein Denkmal modernisiert werden soll.

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Teil 1: Wohnen im Denkmal

Vor jeder baulichen Veränderung müssen die Auswirkungen auf die bauphysikalischen Funktionen geprüft und gesichert werden, da bei unsachgemäßer Planung ein bestehendes Gleichgewicht gestört werden kann. Maßnahmen zur energetischen Verbesserung beispielsweise können sich negativ auswirken und die Bausubstanz schädigen. Umbaumaßnahmen sollten daher von Fachleuten mit dem Nachweis einer umfassenden Expertise beim Bauen im Bestand geplant, überwacht und durchgeführt werden. Da kaum eine Veränderung ohne Eingriffe in die Tragwerksstruktur erfolgen kann, sollten auch ein Statiker und ein Tragwerksplaner die Planung und Ausführung begleiten.

Da projektierte Maßnahmen weitreichende Auswirkungen haben können, müssen sie von Anfang an mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Bei einem weitgehenden Substanzerhalt unter Verwendung historischer Baustoffe wird die behördliche Zustimmung eher erfolgen als bei einem neubauüblichen Vorgehen.

Modernisieren und umbauen mit staatlicher Förderung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Eigentümer mit zinsgünstigen Förderkrediten oder nicht rückzahlbaren Zuschüssen, wenn sie ein denkmalgeschütztes Haus energetisch sanieren wollen. Für die Förderung von Baudenkmalen gelten in dieser Hinsicht keine Mindestanforderungen. Stattdessen werden Zielwerte für den Primärenergiebedarf des Hauses und Transmissionswärmeverluste der Gebäudehülle formuliert, die aber ebenfalls keine zwingenden Vorgaben darstellen. Um die Förderung zu erhalten, muss ein Sachverständiger – zum Beispiel ein Energieberater für Baudenkmale – nachweisen, dass alle unter Berücksichtigung der Auflagen zum Erhalt der wertvollen Bausubstanz technisch möglichen Maßnahmen zur energetischen Sanierung umgesetzt werden. Die vereinfachten Bedingungen gelten neben Baudenkmalen auch für sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Ob ein Gebäude unter diese Kategorie fällt, kann bei der kommunalen Denkmalbehörde oder dem Bauamt angefragt werden.

Erhalt von Denkmälern kann Steuervorteile bringen

Denkmaleigentümer nehmen eine wichtige gesellschaftliche und kulturelle Aufgabe wahr und können daher finanzielle Nachteile über steuerliche Vergünstigungen teilweise kompensieren. Wollen Eigentümer ein denkmalgeschütztes Haus sanieren und somit für die Nachwelt erhalten, können sie Aufwendungen dafür bei der Einkommensteuer geltend machen. Unabdingbare Voraussetzung ist der Erwerb der Immobilie vor der Sanierung und die Genehmigung der Maßnahmen im Vorfeld durch die zuständige Denkmalbehörde. Wer das Baudenkmal selbst nutzt und bewohnt, kann die Aufwendungen im Jahr der Maßnahme und weitere neun Jahre lang mit jährlich 9 Prozent als Sonderausgabe geltend machen. Der Erhaltungsaufwand kann in voller Höhe als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abgesetzt werden. Zusätzlich sind Steuervorteile bei Grund-, Erbschafts- und Schenkungsteuer möglich. Wegen des komplexen föderalistischen Steuersystems sollte man sich rechtzeitig mit Hilfe eines Steuerberaters einen klaren Überblick über Einsparmöglichkeiten verschaffen.

Fachliche Information und Wegweiser zu den richtigen Partnern

In den Literaturlisten der Baufachverlage finden sich zahlreiche Bücher darüber, wie Eigentümer ein denkmalgeschütztes Haus sanieren und historische Gebäude energetisch verbessern können. Alternativ bieten sich die von der Denkmalpflege anerkannten Merkblätter der Wissenschaftlich-Technischen Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege (WTA) an. Wegen der Komplexität der Materie sollten sich Eigentümer von Anfang an fachkundige Berater und Planer mit ausgewiesener Expertise suchen, zum Beispiel Energieberater für Baudenkmale, Fachplaner für Bauwerksinstandsetzung nach WTA oder Ingenieur- und Planungsbüros mit nachweislicher Baudenkmal-Erfahrung. Regionale IHKs, Handwerkskammern und die Denkmalbehörden geben dazu Auskunft.

Wenn Eigentümer ein denkmalgeschütztes Haus sanieren wollen, sollten Handwerksbetriebe beauftragt werden, die sich für Aufgaben in der Denkmalpflege qualifiziert haben. Zu finden sind sie zum Beispiel in der Datenbank „Handwerksbetriebe für die Denkmalpflege“ des Zentralverbandes des Deutschen Handwerks (ZDH). Hier werden ausschließlich nach festgelegten Kriterien geprüfte Betriebe aufgenommen.

Beim Kauf eines Denkmals oder bei der Planung von Umbauten und Modernisierungen können Interessenten und Immobilienbesitzer die Expertise der Bauherrenberater des BSB  in Anspruch nehmen. Weitere Informationen gibt es zudem bei der Vereinigung der Landesdenkmalämter (VDL).

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KfW-Programme für Besitzer und Käufer denkmalgeschützter Immobilien

  • Programm 151/152 „Energieeffizient sanieren“:
    zinsgünstiger Förderkredit bis 100.000 Euro, für Einzelmaßnahmen bis 50.000 Euro je Wohneinheit. In Abhängigkeit vom erreichten KfW-Effizienzhauslevel sind bis zu max. 27,5 Prozent des Zusagebetrags als Tilgungszuschuss möglich
  • Programm 430 „Energieeffizient sanieren“:
    Bis zu 30.000 Euro Investitionszuschuss je Wohneinheit, nicht rückzuzahlen
  • Programm 431 „Energieeffizient sanieren – Baubegleitung“:
    Bis zu 4.000 Euro Zuschuss für sachverständige Planung und Baubegleitung, nicht rückzuzahlen.
    Baudenkmale energie­effizient sanieren

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