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Bau- und Leistungsbeschreibung: die Checkliste

Damit der Neubau zu den Vorstellungen des Bauherrn passt, sollten Leistungen genau festgelegt werden.

Weitere Artikel zur Serie "Der Bauvertrag"

Teil 1: Grundlagen Bauvertrag

Teil 3: Den Bauvertrag prüfen: Die zwölf wichtigsten Aspekte

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist die Grundlage für jeden Hausbau und ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags. Mit Inkrafttreten des Bauvertragsrechts am 1. Januar 2018 ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für den Verbraucherbauvertrag ein Mindestmaß an Pflichten des Unternehmers gesetzlich geregelt. Das beinhaltet zum Beispiel die Unterrichtung des Vertragspartners über die wesentlichen Eigenschaften des Bauvorhabens und zur Erstellung bzw. Herausgabe von Unterlagen.

Je konkreter und verständlicher Leistungsumfang, Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie der Ausstattungsgrad beschrieben sind, umso geringer ist das Vertragsrisiko. Die angebotenen Bau- und Leistungsbeschreibungen genau unter die Lupe zu nehmen, ist sinnvoll, um das Preis-Leistungs-Verhältnis realistisch beurteilen zu können. Auch eigene Vorstellungen sollten bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden

1. Vertragsgegenstand und Leistungsumfang eindeutig beschreiben

Ein Bauwerkvertrag sollte nicht abgeschlossen werden, bevor ein passendes Baugrundstück existiert. Das Bau-Soll des Hauses richtet sich nach dem Grundstück – nicht umgekehrt. Die vom Anbieter erstellte Standardbeschreibung reicht oft nicht als Vertragsgrundlage aus. Über den gewünschten Leistungsumfang einschließlich der Sonderleistungen und die persönlichen Vorstellungen zum eigenen Haus muss verhandelt werden. Sonderwünsche, die mit Kosten und Konsequenzen für die Planung verbunden sind, sollten deshalb bereits vor Vertragsabschluss abgestimmt werden.

2. Planungsleistung und -unterlagen vollständig dokumentieren

Mit dem neuen Bauvertragsrecht wurde im Verbraucherbauvertrag die Baubeschreibungspflicht gesetzlich geregelt. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher über die wesentlichen Eigenschaften des Bauvorhabens zu informieren und diese in der Bau- und Leistungsbeschreibung festzulegen. Dazu gehören unter anderem Art und Umfang der angebotenen Leistungen sowie Beginn und Dauer der Baumaßnahme. Darüber hinaus muss der Unternehmer diejenigen Unterlagen erstellen und an den Verbraucher herausgeben, die für den Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften notwendig sind. Dazu gehören zum Beispiel die Baugenehmigungsunterlagen, Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und der Nachweis zum Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

3. Bauleitung nicht vergessen

Zahlreiche Baumängel werden durch eine unzulängliche Bauleitung verursacht. Deshalb unbedingt vereinbaren, dass die Bauleitung gemäß Landesbauordnung zum Leistungsumfang gehört und der Bauleiter in der Bau- und Leistungsbeschreibung namentlich benannt wird. Regelmäßige Treffen mit dem Bauleiter auf der Baustelle können wesentlich dazu beitragen, einen störungsfreien Bauablauf zu gewährleisten.

4. Voruntersuchungen auf dem Grundstück einplanen und Bauplatz besichtigen

Normalerweise enthalten Bau- und Leistungsbeschreibungen unter der Bezeichnung „Bauherrenleistungen“ oder „bauseits“ Anforderungen an das Grundstück, die vorausgesetzt werden bzw. vom Bauherrn zu erfüllen sind. Diese Bauherrenverpflichtungen, die eigentlich Bestandteil der Planung sind, können erheblichen Einfluss auf die Konstruktion des Hauses haben und hohe Mehrkosten verursachen. Vor Vertragsabschluss sollte ein Bodengutachten erstellt werden, das ebenso wie die Ergebnisse der gemeinsamen Bauplatzbesichtigung mit dem künftigen Vertragspartner in Bauplanung und Angebot einfließen muss. Das Hausangebot muss individuell an das Grundstück angepasst sein. Bodengutachten und Baustellenprotokoll sollten Vertragsbestandteile werden.

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5. Übernahme von Kosten für jede Leistung klären

Zahlreiche Bau- und Leistungsbeschreibungen zeichnen sich durch mangelnde Kostentransparenz aus. Es sollte deshalb gründlich geprüft werden, welche Leistungen im Grundpreis enthalten sind, für welche Leistungen Mehrkosten entstehen und was nicht angeboten wird. Empfehlenswert ist, ein konkretes Preisangebot unter Einbeziehung gewünschter Sonderleistungen und Gutschriften zum Vertragsbestandteil zu machen.

6. Konkrete Beschreibung der einzelnen Gewerke und von Ausbaustufen verlangen

Die Baukonstruktion des Hauses und die einzelnen Gewerke – wie Rohbau- und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerleistungen etc. – müssen systematisch und detailliert beschrieben werden. Auch die geplante Ausbaustufe des Hauses und deren Leistungsumfang sollten genau aufgelistet sein. Wichtig ist auch, zu klären, wer für welche Ausbaugewerke verantwortlich ist und die Kosten trägt.

7. Exakte Materialangaben, Herstellermarken, Produktbeschreibungen und technische Parameter fordern

In der Bau- und Leistungsbeschreibung sollten immer exakte Angaben zu den verwendeten Materialien, Herstellermarken, Produktbeschreibungen und technischen Parametern stehen. Angaben wie „Markenfabrikat“ oder „deutscher Hersteller“ erlauben keine Rückschlüsse auf den technischen Standard und die Qualität der Produkte. Bei ausgewählten Leistungen sollte auch Wert auf Mengen, Maße und Preise gelegt werden – zum Beispiel bei Fliesenarbeiten, bei der Beschreibung der gefliesten Flächen und bei den Preisangaben je Quadratmeter.

8. Eigenleistungen realistisch planen und in die Bau- und Leistungsbeschreibung aufnehmen

Eigenleistungen sollten realistisch geplant werden, um Kosten zu sparen. Bereits bei der Anforderung von Preisangeboten sollten Gutschriften für Eigenleistungen – getrennt nach Material- und Lohnanteil – ausgewiesen werden. Bei wertintensiven Leistungen sind Angebote von Firmen zur Überprüfung der wirklichen Kostenersparnis einzuholen. Im eigenen Interesse sollten Art und Umfang der Eigenleistungen präzise vereinbart werden.

9. Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle gewährleisten

Bauherr und Grundstückseigentümer tragen eine Mitverantwortung für den Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle. Deshalb ist es wichtig, die Pflichten des Vertragspartners in der Bau- und Leistungsbeschreibung festzuhalten. Zu den Sicherheitsvorkehrungen gehören die Einhaltung von Sicherheits- und Unfallverhütungsvorschriften sowie die rechtzeitige Erstellung von Gerüsten, Absturzsicherungen, Bauzäunen und Hygieneeinrichtungen.

10. Vertrauen ist gut, technische Nachweise sind besser

Auch wenn das Gesetz Mindeststandards zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen und Nachweisen setzt, reichen diese für die Überprüfung des Bauvorhabens, für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen und für den Betrieb und die Wartung der haustechnischen Anlagen häufig nicht aus. In der Bau- und Leistungsbeschreibung sollte deshalb die Übergabe aller über die gesetzlichen geforderten Belege hinausgehenden Planungsunterlagen, Nachweise und Dokumentationen, wie zum Beispiel Ausführungspläne, Revisions- und Bestandspläne, Heizlastberechnung, Lüftungskonzept, Garantieurkunden sowie Wartungs- und Bedienungsanleitungen festgehalten sein.

Typische Fallstricke in Bau- und Leistungsbeschreibung

Diagramm zu typischen Fallstricken in Bau- und Leistungsbeschreibung: Allgemeine Objektangaben: 11% Angaben unvollständig und nicht eindeutig, 1% Angaben fehlen/mangelhaft; Planung/Bauleitung: 61% Angaben unvollständig und nicht eindeutig, 22% Angaben fehlen/mangelhaft; Erdarbeiten: 65% Angaben unvollständig und nicht eindeutig, 25% Angaben fehlen/mangelhaft; Rohbauarbeiten: 21% Angaben unvollständig und nicht eindeutig, 0% Angaben fehlen/mangelhaft; Ausbauarbeiten: 5% Angaben unvollständig und nicht eindeutig, 0% Angaben fehlen/mangelhaft; Haustechnik: 41% Angaben unvollständig und nicht eindeutig, 3% Angaben fehlen/mangelhaft; Unterlagen und technische Nachweise: 13% Angaben unvollständig und nicht eindeutig, 72% Angaben fehlen/mangelhaft
Gemeinsame Untersuchung vom Institut für Bauforschung e. V. und dem Bauherren-Schutzbund e. V.

Drei Tipps für die Bau- und Leistungsbeschreibung

  • Zuerst sollte das Baugrundstück gekauft und erst danach der Bauvertrag abgeschlossen werden.
  • Unabhängige Fachexperten sollten die Bau- und Leistungsbeschreibung prüfen.
  • Vor dem Vertragsabschluss sollten alle Fragen zur Bau- und Leistungsbeschreibung, zum Vertragswerk und zum Vertragspreis mit dem künftigen Vertragspartner geklärt und verhandelt werden.

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