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Den Bauvertrag prüfen: Die zwölf wichtigsten Aspekte

Im Bauvertrag sind die wichtigsten Leistungen und Pflichten vereinbart. Vor der Unterzeichnung ist eine umfassende Beratung und Prüfung wichtig.

Weitere Artikel zur Serie "Der Bauvertrag"

Teil 1: Grundlagen Bauvertrag

Teil 2: Bau- und Leistungsbeschreibung: die Checkliste

1. Klarheit verschaffen über die Art des Vertrags

Private Bauherren können mit unterschiedlichen Vertragspartnern ihr Haus bauen. Das reicht von der schlüsselfertigen Errichtung des Hausobjekts, dem Bauen mit einem Bauträger bis hin zum Architektenhaus und Bausatz- oder Selbstbauhaus. Genauso unterschiedlich sind die Vertragsarten und die Möglichkeiten ihrer Gestaltung.

Einen Bauvertrag sorgfältig zu prüfen, hat deshalb oberste Priorität und sollte ohne Zeitdruck geschehen. Private Bauherren bzw. Käufer sollten sich Rechtsrat bei einem Anwalt Ihres Vertrauens holen oder sich an einen unabhängigen Bauherrenberater wenden. Außerdem wichtig: Die gründliche Vorbereitung auf die Vertragsverhandlungen.

2. Vor Unterzeichnung des Bauvertrags den Vertragspartner prüfen

Bei Vertragsabschluss liegen oft kaum ausreichende Informationen über den Baupartner vor. Dabei unterscheiden sich Größe, Unternehmensstruktur, Leistungsangebot und Rechtsform häufig deutlich voneinander und die Angaben im Werbeprospekt stimmen nicht mit dem späteren Bauvertragspartner überein. Mancher Anbieter ist wirtschaftlich nicht mehr in der Lage, einen Bauvertrag zu erfüllen oder es droht eine Firmeninsolvenz. Deshalb ist es wichtig, seinen Partner und den Bauvertrag gründlich von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen zu lassen, bevor man sich bindet. Der Bauherren-Schutzbund (BSB) bietet seinen Mitgliedern auch Wirtschaftsauskünfte über Firmen an.

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3. Eindeutige Definition des Vertragsgegenstandes

Erhebungen des BSB haben ergeben, dass bei rund der Hälfte der Angebote der Vertragsgegenstand nicht eindeutig definiert ist. Oft liegen unvollständige Vertragsunterlagen und intransparente Geschäftsbedingungen vor. Laut Gesetz muss der Unternehmer dem Bauherrn vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Diese muss mindestens enthalten:

  • Grobe Eckdaten des zu errichtenden Gebäudes
  • Leistungsumfang im Hinblick auf zugehörige Planungsleistungen, Arbeiten am Grundstück und Ähnliches
  • Gebäudedaten und Pläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte),
  • Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard
  • Informationen zu den konstruktiven Details der wesentlichen Gewerke
  • Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen und der Ausstattung in den Bereichen Sanitär- und Elektroinstallation und Außenanlagen sowie
  • Besondere Qualitätsmerkmale

Zum Schutz des Verbrauchers hat der Gesetzgeber geregelt, dass bei fehlenden Angaben in der Baubeschreibung auch auf Prospektmaterial und Ähnliches zurückgegriffen werden kann. Bereits das Hausangebot sollte gründlich geprüft, detaillierte Preisangebote eingeholt und ein unabhängiger Bauherrenberater hinzugezogen werden.

4. Baubeginn und Bauzeit

Der Verbraucherbauvertrag – das heißt ein Vertrag zur Errichtung eine neuen Hauses oder für größere Umbaumaßnahmen – muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt der Bauleistungen oder zumindest Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten. Häufig hängt der Start der Baumaßnahme von der Dauer eines Baugenehmigungsverfahrens ab. Private Bauherren bzw. Käufer sollten sich deshalb frühzeitig nach den Rahmenbedingungen des Baugrundstücks erkundigen. Der Fertigstellungs- und Einzugstermin muss ganz klar definiert sein, auch darauf ist der Bauvertrag zu prüfen.

5. Preissicherheit durch Vertragspreis und Festpreisgarantie

Etwa jeder fünfte Vertrag bietet keine ausreichende Preissicherheit. Nachträgliche Vertragsänderungen verursachen häufig Mehrkosten von durchschnittlich 5.000 bis 7.500 Euro. Vor dem Vertragsabschluss sollten künftige Bauherren die vereinbarten Leistungen einschließlich aller Sonderwünsche konkret verhandeln. Von den meisten Bauherren wird ein verlässlicher Pauschalpreis im Bauvertrag gewünscht. Prüfen sollte man dann, dass Leistungsumfang und Art der Ausführung genau bestimmt und Änderungen bei der Bauausführung vermieden werden. Auf versteckte Ausschlüsse und nicht erfasste Kosten muss ebenfalls geachtet werden. Solche finden sich häufig bei den vorausgesetzten Baugrundverhältnissen, notwendigen Versicherungen, der Versorgung der Baustelle mit Wasser und Strom, bei Hausanschlüssen sowie Baugenehmigungsgebühren wieder.

6. Zahlung nach Baufortschritt und nach mängelfreier Leistung

Zwei Drittel der Bauherren gehen bei Bauvorhaben finanziell in Vorleistung. Der Bauherr hat laut Gesetz einen Anspruch darauf, dass vor Zahlung der ersten Abschlagsrate eine fünfprozentige Sicherheit durch den Unternehmer gestellt wird, die den rechtzeitigen Bau ohne wesentliche Mängel absichert. Wenn eine solche nicht vorgelegt wird, können sofort fünf Prozent der Gesamtvergütung einbehalten werden. Deshalb sollten Bauherren bei der Vertragsgestaltung besonderen Wert auf Abschlagszahlungen bzw. Zahlungsraten nach tatsächlich erreichtem Baufortschritt legen. Ein Bauherrenberater sollte den Bauvertrag daraufhin prüfen, ob die einzelnen Raten dem Wert der damit abgerechneten Teilleistungen entsprechen.

Auch im Abschlagsbereich kann der Bauherr wegen bereits erkannter Mängel der erbrachten Leistungen die Zahlung kürzen. Obwohl dem Bauherrn in der Bauphase noch keine unmittelbaren Mängelbeseitigungsansprüche zustehen, sollten Leistungsdefizite angezeigt werden – verbunden mit einer Aufforderung, diese zu beseitigen.

7. Vertragsstrafe bei schuldhafter Überschreitung der Bauzeit

Bei mehr als einem Viertel der Bauvorhaben wird die Bauzeit überschritten. Die Mehrkosten für Bauherren liegen schnell bei mehreren tausend Euro, im Einzelfall auch weit darüber. Bei Leistungsverzug kann der Bauherr gemäß § 286 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Ersatz des Verzögerungsschadens einfordern. Mitunter bereitet der Nachweis des Schadens aber Schwierigkeiten. Ratsam ist deshalb, Vertragsstrafen zu vereinbaren und den Bauvertrag dahingehend zu prüfen. Es gilt: Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe und einer konkreten Bauzeit und des Fertigstellungstermins gehören untrennbar zusammen.

8. Förmliche Abnahme des Bauvorhabens

Die Rechtswirkung der Abnahme wird hinsichtlich der Fälligkeit der Schlussrate, der Umkehr der Beweislast und des Beginns der Verjährungsfrist von vielen Bauherren unterschätzt. Eine förmliche Abnahme – also eine gemeinsame Begehung mit dem Bauunternehmer – sollte deshalb unbedingt vereinbart werden. Bereits vorher sollte der Bauherr möglichst einen unabhängigen Bauherrenberater hinzuziehen, damit vorhandene Mängel der Bauleistung erkannt und im späteren Abnahmeprotokoll zur Mängelbeseitigung festgehalten werden. Eine Konsultation mit dem Anwalt des Vertrauens ist vor der Abnahme im Einzelfall empfehlenswert.

9. Übergabe technischer Unterlagen im Bauvertrag prüfen

Der Bauherr hat einen Anspruch darauf, dass der Unternehmer ihm Planungsunterlagen und sonstige Belege übergibt. Mit ihnen kann er nachweisen, dass die Bauleistung den staatlichen Vorgaben – beispielsweise der Energieeinsparverordnung (EnEV) – entspricht. Gleiches gilt etwa für die von der KfW verlangten Nachweise im Hinblick auf die verschiedenen Förderprogramme. Bereits im Bauvertrag sollte zusätzlich geregelt werden, dass der Unternehmer Bedienungsanleitungen, Wärmebedarfsberechnungen und sonstige Unterlagen – insbesondere zur zunehmend komplexer werdenden Gebäudetechnik – mit der Abnahme zur Verfügung stellt.

10. Fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche

Eine Vertragsprüfung ist für einen erfolgreichen Hausbau unerlässlich. Darüber hinaus gilt jedoch: Viele Mängel zeigen sich erst nach der Fertigstellung des Bauwerks. Sie können innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist nach der Abnahme gegenüber dem Unternehmer beanstandet werden. Der Unternehmer ist zur kostenlosen, fachgerechten Nacherfüllung verpflichtet. Auch während der Verjährungsfrist auftretende Mängel sollten angezeigt und der Unternehmer zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden.

Es ist ratsam, im letzten Jahr vor Ablauf der Verjährungsfrist eine Ortsbesichtigung mit einem Bauherrenberater durchzuführen. So kann geprüft werden, ob Ansprüche auf Mängelbeseitigung geltend gemacht werden können. Eine schriftliche Mahnung reicht nicht, um den Ablauf der Verjährungsfrist zu verhindern. Wenn der Unternehmer auf Mängelrügen nicht reagiert, sollte ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden, damit dieser vor Ablauf der fünfjährigen Frist gerichtliche Maßnahmen zur Verjährungshemmung einleiten kann.

11. Gewährleistungsbürgschaft des Auftragnehmers

Die meisten Verträge beinhalten kein Angebot für Sicherheitsleistungen des Auftragnehmers hinsichtlich der Ansprüche des Auftraggebers auf Mängelbeseitigung in der fünfjährigen Gewährleistungsfrist. Deshalb ist es sinnvoll, bei den Vertragsverhandlungen eine Gewährleistungsbürgschaft (in der Regel von einer Bank oder einer Versicherung) oder einen Sicherheitseinbehalt für diese Zeit zu vereinbaren. In der Baubranche sind hier fünf Prozent des Gesamtpreises durchaus üblich. Den Text der Bürgschaft sollte ein Rechtsanwalt im Bauvertrag prüfen.

12. Widerrufsrecht zur Minderung des Bauherrenrisikos

Oftmals sind Bauherren bei der Vertragsunterzeichnung noch nicht sicher im Besitz eines Baugrundstücks, verfügen über noch keine bestandskräftigen Baugenehmigungen oder können noch keine Darlehenszusage vorweisen. Insbesondere in solchen Fällen hat das gesetzlich verankerte Widerrufsrecht bei einem Verbraucherbauvertrag besondere Bedeutung.

Dem Verbraucher steht ein zweiwöchiges Widerrufsrecht ab Unterzeichnung des Vertrages durch Auftraggeber und Auftragnehmer zu. Der Bauunternehmer ist verpflichtet, vor dem endgültigen Vertragsschluss den Bauherrn über dieses Widerrufsrecht zu belehren. Der Widerruf bedarf keiner Begründung. Die Widerrufsbelehrung muss klare Angaben zur Frist und zum Adressaten enthalten. Fehlt die vollständige Belehrung, läuft die Widerrufsfrist maximal ein Jahr und 14 Tage. Hat der Bauherr in dieser Zeit bereits Zahlungen geleistet, muss der Unternehmer diese erstatten. Wenn in der Frist schon Bauleistungen erbracht worden sind, die nicht zurückgegeben werden können, muss der Bauherr Wertersatz leisten. Bevor ein Widerruf ausgeübt wird, sollte ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

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