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Wohnungsbau kontrollieren

Kein Bau ohne Mängel. Damit Wohnungskäufer sorgenfrei einziehen können, sollten sie die Bauausführung kontrollieren lassen.

Auch als Wohnungskäufer sollte man auf die Ausführung der Bauleistung, also den Wohnungsbau, kontrollieren. Nur weil der Bauträger auch Bauherr ist, heißt das nicht, dass der Käufer vor Mängeln und Fehlern besonders geschützt ist. Zur Sicherstellung einer professionellen, neutralen, unbefangenen Qualitätskrontrolle sollten sich Käufer durch Bauherrenberater mit deren Fachwissen und Erfahrungen begleiten lassen.

Qualitätskontrolle Eigentumswohnung

Wer den Bauprozess aufmerksam kontrolliert, kann Mängel rechtzeitig erkennen und einen Bauverzug vorbeugen. Auch Wohnungskäufer sollten daher ihr Bauprojekt nicht aus den Augen verlieren, regelmäßig die Baustelle besuchen und die Baufortschritte prüfen. Käufer sollten sich schon im Kaufvertrag das Recht einräumen lassen, auch in Begleitung Dritter die Baustelle zu besuchen. Bei Abweichungen von vertraglichen Vereinbarungen ist der Käufer berechtigt, auf Erfüllung der vereinbarten Vertragsinhalte zu bestehen und auf Mängel hinzuweisen.

Um sicher zu gehen, dass die Bauausführung sach- und fachgerecht erfolgt, ist spezifisches Know-how notwendig. Neben der fachlichen Kompetenz sind folgende Kriterien einer guten Baubegleitung zu beachten: Unabhängigkeit vom Bauunternehmen, markt- und produktneutrale Beratung und eine regelmäßige Kontrolle und Dokumentation der Bauausführung zu jedem zentralen Bauabschnitt (ca. 6 Termine). Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbunds e.V. (BSB) begleiten Wohnungskäufer während des Baus, kontrollieren aber nicht nur die Bauausführung, sondern beraten die Käufer auch bei individuellen Fragen und Problemstellungen.

Checkliste Baumängel

  • Alle Baumängel mit Hilfe eines Fachmanns schriftlich – möglichst mit Foto – dokumentieren.
  • Baumängel während der Bauzeit schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung durch den Unternehmer setzen.
  • Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, das Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Zweifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten bei den Abschlagszahlungen wahrnehmen.
  • Die Beseitigung von Mängeln kontrollieren.
  • Bei Nichtanerkennung von Mängeln durch den Unternehmer, bei erheblichen Verzögerungen der Mängelbeseitigung sowie bei Verweigerung der Mängelbeseitigung einen Rechtsanwalt des Vertrauens einbeziehen.
  • In Konfliktsituationen mit dem Unternehmer Rechtsrat zu weiteren Mängelrechten – wie Selbstvornahme, Minderung der Vergütung, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag – einholen.

Baumängel: Feststellen, dokumentieren, rügen

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Maßstab ist immer, was laut Vertrag hätte gemacht werden sollen. Vertraglich vereinbart ist grundsätzlich die ordnungsgemäße Herstellung des „Werkes“, wozu die Mängelfreiheit der baulichen Leistungen gehört. Wird etwas nicht richtig, nicht vollständig oder nicht voll funktionsfähig hergestellt, liegt ein Mangel vor.

Nach der Feststellung muss die Nachweisbarkeit des Mangels gesichert werden. Das erfolgt durch eine Mängeldokumentation, die ein Bauherrenberater erstellt oder die man selbst durch Fotos vornimmt. Der nächste wichtige Schritt ist die Mängelrüge. Mit der Mängelrüge informiert der Käufer seinen Vertragspartner schriftlich über die Mängel und fordern ihn auf, die Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Dabei muss ein konkretes Datum angegeben werden, um den Bauträger wirksam in Verzug zu setzen. Der Unternehmer muss also die Möglichkeit bekommen, in angemessener Zeit den Mangel selbst zu beseitigen. Das ist die sogenannte Nacherfüllung, die dem Unternehmer zusteht.

 

Verstreicht die Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos, hat der Erwerber ein Zurückbehaltungsrecht von in der Regel dem Zweifachen der Mängelbeseitigungskosten. Der einbehaltene Betrag wird erst fällig, wenn die Mängel beseitigt sind. Verstreicht die Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos und führt der finanzielle Druck nicht zum Erfolg, hat der Käufer weitere Rechte – jedoch sollte man genau abwägen, welches Recht jetzt in Anspruch genommen wird. Um keinen Fehler zu begehen, ist spätestens an dieser Stelle angeraten, einen Fachanwalt hinzuzuziehen.

Mängelansprüche für Sonder- und Gemeinschaftseigentum nach der Abnahme

Bei Mängeln am Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist der Vertragspartner während der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren zur Nacherfüllung verpflichtet. Die Baumängel müssen schriftlich am besten mit einem Foto dokumentiert und dem Bauträger mit einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung angezeigt werden.

Bestreitet der Bauträger den Mangel, lehnt er die Verantwortung für den Mangel ab oder kommt es zu erheblichen Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung sollten die Eigentümer rasch einen Fachanwalt hinzuziehen, um alle rechtlichen Möglichkeiten zu kennen und abzuwägen.

Bei Mängeln am Sondereigentum kann sich der Eigentümer für eine Minderung des Kaufpreises, wenn er noch nicht vollständig bezahlt hat, eine Schadensersatzforderung oder die Selbstvornahme entscheiden. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft gefordert und muss ihre Forderung gegen den Bauträger beschließen. Der einzelne Eigentümer ist an die Entscheidung der Gemeinschaft gebunden. 

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