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Abnahme der Wohnung

Bevor der Wohnungskäufer Eigentümer wird, steht die Abnahme. Verbraucher sollten hier ganz genau hinschauen.

Mit der Bauabnahme der neuen Wohnung rückt nicht nur der Einzug näher, die Abnahme besitzt auch große rechtliche Bedeutung. Mit der Abnahme nimmt der Bauherr das Bauwerk entgegen und bestätigt damit, dass das es so wie vertraglich vereinbart im Wesentlichen hergestellt ist. Das hat weitgehende Folgen. Entsprechend sollten Wohnungskäufer die Abnahme sorgfältig vorbereiten, die Fallstricke bei der Abnahme beachten und mögliche Vorbehalte sammeln.

Rechtliche Bedeutung der Abnahme

Mit der Bauabnahme erkennt der Bauherr die Leistungen des Unternehmers als im Wesentlichen vertragsgerecht an, und es erfolgt die Übergabe des Bauwerks an den Auftraggeber. Am Tag der Abnahme geht damit das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse wie z. B. durch einen Sturm oder Vandalismus vom Bauunternehmer auf den Käufer über. Ebenfalls ab diesem Tag dreht sich die Beweislast. Jetzt muss der Käufer beweisen, dass ein Mangel vorliegt, den er nicht zu vertreten hat. Mit der Bauabnahme beginnt auch die fünfjährige Gewährleistungsfrist, in denen Wohnungskäufer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche wegen Mängeln geltend machen können. Und die Abnahme berechtigt den Bauunternehmer seine Schlussrechnung zu stellen.

Unterschied Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil an Grundstück und Gebäude. Streng genommen erwirbt der Käufer gar keine Eigentumswohnung, sondern einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit einem Sondereigentum.

Für die Instandhaltung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums sind die Miteigentümer verantwortlich und tragen die Kosten gemeinsam. Über das Sondereigentum, die Wohnung, kann der Eigentümer weitgehend frei verfügen, jedoch muss er sich an die Hausordnung und Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft halten.

Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

Beim Kauf einer Neubau-Wohnung muss sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum vom Eigentümer abgenommen und somit im Wesentlichen als vertragsgerecht anerkannt werden. Strenggenommen muss das Gemeinschaftseigentum von jedem einzelnen Käufer einer Wohnung abgenommen werden. Meist übernimmt diese Aufgabe aber der Verwalter oder ein unabhängiger Sachverständiger im Auftrag der Eigentümer. Hier ist Vorsicht geboten! Wichtig ist, dass ein hinzugezogener Sachverständiger unabhängig ist und nicht im Auftrag des Bauträgers agiert. Der Käufer sollte vertraglich sicherstellen, dass er bei der Abnahme dabei ist. Nur der Wohnungskäufer selbst kann am Ende die Abnahme erklären. Eine automatisch vorgesehene Bevollmächtigung im Bauträgervertrag beispielsweise an den Verwalter oder einen Sachverständigen des Bauträgers ist unrechtmäßig.

Für die Abnahme des Sondereigentums sollten Käufer im Vertrag darauf achten, dass die Wohnung bereits bei Bezugsfertigkeit abgenommen und übergeben wird und nicht erst bei vollständiger Fertigstellung des Baus samt Außenanlagen etc. Die Beseitigung von Mängeln bedarf erfahrungsgemäß viel Zeit, so dass der frühere Zeitpunkt der Abnahme Verzögerungen beim Einzug ersparen kann.

Beide Abnahmen sollten im Vorfeld ausreichend und am besten mit sachverständiger Unterstützung vorbereitet werden. Die sorgfältige Vorbereitung umfasst eine Vorbegehung mit einem Bausachverständigen und eine Auflistung offener Restleistungen und möglicher Mängel, die bis zur Bauabnahme ausgeführt und beseitigt werden sollen.

Auch den Termin zur Bauabnahme sollte der Käufer nicht allein wahrnehmen, sondern nur in Begleitung und mit der fachlichen Unterstützung eines Sachverständigen. Nur der Fachmann verfügt über die nötigen Kenntnisse und Erfahrungen, um beurteilen zu können, ob das Bauwerk mängelfrei und der Leistungsbeschreibung entsprechend gebaut wurde.

Checkliste für die Bauabnahme

  • Auf Abnahmeverlangen des Bauunternehmers reagieren und Fristen zur Erklärung der Abnahme beachten.
  • Keine übereilte Abnahme. Die Abnahme erst nach sorgfältiger Prüfung, am besten mit sachverständiger Unterstützung, erklären. Die erbrachte Leistung muss im Wesentlichen vollständig und mangelfrei sein.
  • Die Abnahme gründlich vorbereiten und alle noch offene Restleistungen und Mängel erfassen und eine Frist zur Mängelbeseitigung bzw. zur Ausführung der ausstehenden Arbeiten setzen.
  • Aus Beweisgründen die Abnahme immer schriftlich durch Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls mit Abnahmedatum erklären. Auch wenn keine Abnahme erfolgt, eine schriftliche Erklärung mit Verweis auf wesentliche Mängel oder Restleistungen abgeben.
  • Erhebt der Bauträger Einwände gegen das Protokoll, auf die Möglichkeit der eigenen Stellungnahme im Protokoll verweisen.Nach der Abnahme während der fünfjährigen Verjährungsfrist auftretende Mängel schriftlich anzeigen und den Unternehmer mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern.

Abnahmeprotokoll: Dokumentation der Mängel

Bei der Abnahme sollte der Käufer ein detailliertes Abnahmeprotokoll führen, das von allen Beteiligten unterschrieben wird. Eine vollständige und fachlich korrekte Dokumentation aller Mängel hilft später bei einem möglichen Rechtsstreit. Aus Nachweisgründen muss der Bauherr jeden einzelnen Vorbehalt ausdrücklich im Abnahmeprotokoll erwähnen oder durch einen Verweis auf Anlagen wie Mängellisten oder gutachterliche Stellungnahmen festhalten. Im Abnahmeprotokoll sollten zudem die Frist für die Beseitigung der Mängel aufgeführt werden.

Sonderfall: Ansprüche bei einer bereits fertiggestellten Wohnung

Auch bei dem Kauf einer bereits fertig gestellten Wohnung hat der Käufer die gleichen Ansprüche mit Blick auf mögliche Baumängel. Er hat das Anrecht auf ein mangelfreies Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Jedoch befinden sich in vielen Verträgen Klauseln, die die Mängelrechte des Käufers einschränken sollen. Entsprechend sollte Käufer die Wohnung und das Gemeinschaftseigentum vor Vertragsschluss gründlich gemeinsam mit einem Sachverständigen prüfen und sich die Beseitigung der Mängel vertraglich zusichern. Hierzu gehört auch, das Abnahmeprotokoll des Gemeinschaftseigentums genau zu prüfen und zu kontrollieren, ob die aufgeführten Mängel bereits beseitigt worden sind. Ebenso ist eine Prüfung des Kaufvertrags dringend angeraten.

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