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Erstverwalter kann nicht abnehmen

OLG München, Urteil 24.4.2018 - 28 U 3042/17

BSB-Vertrauensanwalt Manfred Raber kommentiert

Geklagt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) klagte 2016 vor dem Landgericht München gegen den Bauträger auf Zahlung eines Vorschusses von 190.000 Euro zur Beseitigung von Schallschutzmängeln. Errichtet und übergeben wurde das Objekt bereits 2003/2004. Die Bauträgerverträge enthielten zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Klausel, wonach die Käufer den Verwalter mit der Abnahme beauftragen und bevollmächtigen. Zugleich behielt sich der Bauträger das Recht vor, den ersten Verwalter zu bestellen. Dieser hatte damals unter Einbeziehen eines Sachverständigen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt. Der Bauträger wendete nun Verjährung ein, da die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren abgelaufen sei. Zudem bestritt er Schallschutzmängel und forderte gleichzeitig, für den Fall eines Mangels einen Abzug neu für alt von 70.000 Euro vorzunehmen.

Entschieden

Das Landgericht München gab der Klage der WEG nach Einholen eines Schallschutzgutachtens statt. Die Berufung des Bauträgers hatte teilweise Erfolg. Die Beweisaufnahme bestätigte den Schallschutzmangel. Ebenso wie das Landgericht München verneinte das OLG München eine Verjährung des Anspruchs. Die vom Bauträger verwendete Klausel, wonach dieser den mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter bestellen kann, ist unwirksam. Es liegt nahe, dass so die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes nicht neutral, sondern zugunsten des Bauträgers geprüft wird. Dass Käufer die im Bauträgerkaufvertrag erteilte Vollmacht widerrufen können, ändert daran nichts, zumal kein Hinweis auf die Widerruflichkeit erfolgte. Käufer wissen in der Regel nicht, wann die Abnahme erfolgt. Die WEG hat das Gemeinschaftseigentum auch nicht konkludent durch Bezug abgenommen. Denn bei Bezug ging sie von der  Vorstellung aus, der Verwalter habe die Abnahme bereits vorgenommen. Mangels wirksamer Abnahme jedoch begann die Gewährleistungsfrist nicht zu laufen. Die Ansprüche waren somit nicht verjährt. Recht erhielt der Bauträger lediglich mit dem Abzug neu für alt. Dementsprechend wurde er zur Zahlung von 120.000 Euro verurteilt.

Kommentiert

Gerade ältere Bauträgerverträge enthalten Klauseln, in denen die Abnahme im Sinne des Bauträgers geregelt wird - beispielsweise dass ein Sachverständiger oder Erstverwalter die Abnahme erklärt. Zahlreiche Eigentümer, die unter Mängeln am Gemeinschaftseigentum leiden, unternehmen nichts, weil sie von  der Verjährung ihrer Gewährleistungsansprüche ausgehen. Die Entscheidung des OLG München und die vorausgegangene des BGH  (Urteil vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12) zeigen jedoch, dass sich ein Blick in den Bauträgervertrag zur Regelung der Abnahme lohnt. Möglicherweise hat mangels wirksamer Abnahme die Gewährleistungsfrist nie zu laufen begonnen, sodass der Anspruch auf eine mangelfreie Bauleistung nach wie vor besteht.

Manfred Raber, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Erfurt

Gabriele Hein-Röder

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Andreas Schmidt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungs-eigentumsrecht

Manfred Raber

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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