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Kein Schadensersatz nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten

BGH, Urteil vom 22.02.2018, Az.: VII ZR 46/17

BSB-Vertrauensanwalt Mario van Suntum kommentiert

Geklagt
Eine Bauherrin klagt gegen das von ihr beauftragte Bauunternehmen Schadensersatz wegen Mängeln an den am Einfamilienhaus verlegten Natursteinplatten ein. Nach Abnahme und bezahlter Schlussrechnung kam es zu Rissen und Ablösungen der Platten. Zunächst forderte die Bauherrin Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung. Während des Berufungsverfahrens veräußerte sie das Haus und änderte ihre Vorschussklage auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Das Berufungsgericht sprach ihr Schadensersatz in Höhe des Nettobetrages dieser Kosten zu. Die Klägerin sei berechtigt, ihren Schaden auf dieser Basis zu bemessen. Sie könne verlangen, dass dieser mit dem Betrag für die Mängelbeseitigung abgegolten werde. Dabei sei unerheblich, ob das Geld tatsächlich dafür verwendet werde.

Entschieden
Der BGH hebt dieses Urteil auf und verweist an das Berufungsgericht zurück. Wenn sich ein Bauherr dafür entscheidet, das mangelhafte Werk zu behalten und Schadensersatz statt Leistung geltend zu machen (sogenannter kleiner Schadensersatz), kann er diesen nicht mehr wie bislang nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten ermitteln. Zwar soll eine ausreichende Kompensation des  Vermögensschadens erfolgen. Dieser aber kann nur noch auf zwei anderen Wegen berechnet werden: Erstens auf Basis einer Vermögensbilanz als Differenz zwischen hypothetischem Wert des Hauses ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert mit Mangel. Hat die Bauherrin - wie in diesem Fall - das mangelbehaftete Haus veräußert, kann der konkret nachzuweisende Mindererlös zugrunde gelegt werden. Zweitens kann – ausgehend von der vereinbarten Vergütung als Maximalwert - der Minderwert wegen nicht beseitigter Mängel geschätzt werden. Dabei sind die Vergütungsanteile zu berücksichtigen, die auf die mangelhafte Leistung entfallen. Unter Beachtung dieser Vorgaben kann die Klägerin den Schaden neu berechnen.

Kommentiert
Bei Mängeln steht Bauherren zunächst Nacherfüllung vom Bauanbieter zu. Wenn eine dazu gesetzte angemessene Frist fruchtlos verstrichen ist, können sie diese ablehnen und stattdessen Ansprüche in Geld beim Bauunternehmen geltend machen. Dazu zählen der Anspruch auf Erstattung der Kosten, die Bauherren durch das Beauftragen einer Drittfirma für Mängelbeseitigung entstehen, bzw. der Vorschuss in Höhe dieser voraussichtlichen Kosten; der Anspruch auf Minderung und der auf Schadensersatz. Mit vorliegendem Urteil ändert der BGH seine jahrzehntelange Rechtsprechung zum Schadensersatzanspruch.  Bislang konnten Bauherren den Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnen und - auch ohne den Mangel zu beseitigen - über den Betrag frei verfügen. Da fiktive Mangelbeseitigungskosten oftmals höher sind als die darauf beruhende Vermögenseinbuße, wurden Schäden der Bauherren häufig überkompensiert. Damit ist jetzt Schluss. Die tatsächlichen Mängelbeseitigungskosten sind für die Berechnung nur noch dann zu berücksichtigen, wenn der Bauherr diese Schäden auch beseitigen lässt. Fiktive  Mängelbeseitigungskosten bleiben aber für den Anspruch auf Vorschuss in Höhe dieser voraussichtlichen Kosten relevant. Dieser Vorschuss ist dann aber auch zur Mangelbeseitigung einzusetzen. Bauherren müssen darauf achten, dass die alternativen Mängelansprüche auf Geld unterschiedlich berechnet werden.

Mario van Suntum, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Vertrauensanwalt des BSB, Leipzig

Gabriele Hein-Röder

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Andreas Schmidt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungs-eigentumsrecht

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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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