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Kein Zuschuss des Erwerbers zur Mängelbeseitigung des Bauträgers

OLG Hamburg, Urteil vom 19.02.2015 - 4 U 111/13 

BSB Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder kommentiert

Geklagt
Ein Bauträger errichtet eine Wohnanlage mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS), wie in der Baubeschreibung vereinbart. Das Gebäude liegt im Überflutungsbereich. Bei Hochwasser entstehen in den Erdgeschosswohnungen Nässeschäden. Die Putzfassade hält der Wasserbelastung nicht stand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Bauträger Mängelbeseitigung und den Bau einer zusätzlichen Wand vor dem WDVS im Erdgeschossbereich. Diese Maßnahme kostet mehr als 150.000 Euro. Der Bauträger meint, die Eigentümergemeinschaft habe diese Kosten für zusätzliche Bauleistungen zu tragen. 

Entschieden
Das Landgericht Hamburg und das OLG Hamburg sehen den Anspruch der Eigentümer als begründet an. Das an der Fassade angebrachte WDVS war für das Gebäude im Hochwassergebiet nicht funktionstauglich. Es erfülle nicht die Anforderungen, die an ein Fassadensystem im hochwassergefährdeten Bereich zu stellen seien. Die Ausführung müsse einer Hochwasserbelastung standhalten und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Dafür seien Materialien zu  verwenden, die bauaufsichtlich für den hochwassergefährdeten Bereich zugelassen und geeignet sind.

Der Bauträger hatte sich verpflichtet, beim Errichten des Gebäudes die Regeln der Technik zum Maßstab des Handelns zu machen. Ohne weitere Schutzvorkehrungen durfte das WDVS im Hochwassergebiet nicht zum Einsatz kommen. Deshalb darf der Bauträger sich nicht darauf beschränken, die vereinbarte Ausführungsart einzuhalten, wenn diese sich nachträglich als unzureichend erweist. Einen Zuschuss zu der aufwändigeren Ausführungsart darf der Bauträger nicht verlangen, weil die Wohnungen zum Pauschalpreis verkauft wurden und das Kalkulationsrisiko in diesem Fall beim Bauträger liegt.

Kommentiert
Der Unternehmer - in diesem Fall der Bauträger - muss immer den zugesagten Erfolg herbeiführen, auch wenn dafür die vereinbarte Ausführungsart unzureichend ist. Die durch zusätzlich erforderliche Maßnahmen entstehenden Kosten müssen deshalb vom Bauunternehmen getragen werden. Sie können als sogenannte Sowiesokosten den Eigentümern nur auferlegt werden, wenn bei der Nacherfüllung vertraglich nicht geschuldete Leistungen zu erbringen sind.

Januar 2016 - Gabriele Hein-Röder, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München

Gabriele Hein-Röder

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Andreas Schmidt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungs-eigentumsrecht

Manfred Raber

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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