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Nicht jeder Verzugsschaden wird erstattet!

KG Berlin, Urteil vom 15.05.2018 - 21 U 90/1

BSB-Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder kommentiert 

Geklagt

Ein Bauträgervertrag sah einen verbindlichen Bezugsfertigkeitstermin für den März 2012 vor. Für den Fall, dass dieser Termin schuldhaft überschritten wird, war eine Vertragsstrafe vereinbart. Der Bauträger stellte die Wohnung nicht rechtzeitig fertig und übergab sie erst im Jahr 2015. Der Käufer machte deshalb einen Schadensersatzanspruch von 240.000 Euro für Miete einer Ersatzwohnung, Einlagerung von Möbeln, Finanzierungskosten, Vertragsstrafe und Nutzungsentschädigung geltend.

Entschieden

Das Landgericht verurteilte den Bauträger zum Schadensersatz von rund 26.500 Euro. Das Kammergericht Berlin reduzierte in der Berufung diesen auf 10.000 Euro für Nutzungsentschädigung, Bereitstellungszinsen und Sachverständigenkosten. Maßgebend  ist, dass der Bauträger die Wohnung unabhängig von der späten Übergabe zum Juli 2012 bezugsfertig hergestellt hatte und deshalb der  schuldhafte Leistungsverzug zu diesem Zeitpunkt endete. Als Schadensersatz dafür, dass die Wohnung noch nicht genutzt werden konnte, müssen die wirtschaftlichen Nachteile aufeinander angerechnet werden. Von Anmieten einer Ersatzwohnung, Nutzungsausfallentschädigung und Vertragsstrafe ist der höchste Betrag ersatzfähig. Nebeneinander können diese Schadenspositionen nicht verlangt werden, sie sind aufeinander anzurechnen. Die Nutzungsentschädigung kann sich zudem auf den vorenthaltenen, im Vertrag vereinbarten Tiefgaragenstellplatz beziehen. Auch Bereitstellungszinsen sind als verzugsbedingter Schaden – vorbehaltlich einer differenzierten Prüfung -  ersatzfähig. 

Kommentiert

Für den Erwerber eine Wohnung vom Bauträger ist wichtig zu wissen, dass nicht jeder wirtschaftliche Nachteil als Verzugsschaden erstattungsfähig ist. Der Bauträger haftet im Einzelfall, bis er die Bezugsfertigkeit hergestellt hat - auch wenn eine Übergabe erst viel später stattfindet, er jedoch diese nicht zu vertreten hat. Ratsam ist es, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren und im Fall der Terminüberschreitung eine Vereinbarung über den Verzugsschaden zu treffen.

Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München

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