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Unwirksame Regelungen im Bauträgervertrag – Fälligkeit des Gesamtpreises erst nach Abnahme

OLG München, Urteil vom 25.10.2016 - 9 U 34/16 Bau; BGH, 02.08.2017 – VII ZR 291/16  

BSB-Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder kommentiert

Geklagt

Der Bauherr streitet mit dem Bauträger über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in einer Wohnanlage, in der der Bauherr zwei Wohnungen mit Tiefgaragenplätzen erworben hat. Die Wohnungen sind bezugsfertig hergestellt; der Bauträger verlangt die „Bezugsfertigkeitsrate“ und Vergütung für Fassadenarbeiten nach dem vereinbarten Ratenplan in Höhe von € 190.000,00 und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Der Bauherr verweigert die Abnahme wegen wesentlicher Mängel und zahlt nicht. 

Entschieden

Das Landgericht und das OLG München geben dem Erwerber Recht. Mit folgender Begründung: 1. Eine Regelung im Bauträgervertrag: „Nach der Abnahme des Sondereigentums erfolgt unverzüglich gegen Zahlung der entsprechenden Kaufpreisrate die Besitzübergabe“ ist unwirksam. Diese Regelung setzt den Erwerber unangemessen unter Druck und ist unklar. 2. Die Regelung der 7. Rate: „sobald das Werk ohne wesentliche Mängel, d.h. abnahmefähig, hergestellt ist und soweit dies rechtzeitig erfolgt ist“ ist unzulässig, weil eine solche Regelung in § 3 Abs.2 MaBV nicht vorgesehen ist. 3. Der Erwerber ist zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht verpflichtet, weil Mängel mit einem Beseitigungswert von mindestens € 30.800,00 vorhanden sind. 4. Wenn der im Bauträgervertrag vereinbarte Ratenplan aufgrund unwirksamer Klauseln nichtig ist, darf der Bauträger keine Raten/Abschlagszahlungen fordern. Die Gesamtvergütung kann erst nach erfolgter Abnahme verlangt werden.

Kommentiert

Nebenbei hat das OLG in dieser richtigen und verbraucherfreundlichen Entscheidung festgestellt, dass dem Erwerber ein Anspruch auf Besitzübergabe zusteht, wenn das Sondereigentum bezugsfertig hergestellt ist. Gegen Besitzübergabe schuldet der Erwerber die bis dahin fälligen Raten nach dem wirksamen Ratenplan im Bauträgervertrag. Auf die Abnahme als Voraussetzung für die Besitzübergabe hat der Bauträger keinen Anspruch.

Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München

Gabriele Hein-Röder

Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

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