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Das neue Bauvertragsrecht kommt: Was das Gesetz für private Bauherren bedeutet

RA Peter Mauel, 1. Vorsitzender und Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Leverkusen

RA Peter Mauel, 1. Vorsitzender und Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Leverkusen

Mit seinem Beschluss vom 9. März 2017 hat der Bundestag die langerwartete Reform des Bauvertragsrechts auf den Weg gebracht. Verbraucherschutzorganisationen begrüßen die Novellierung. Im Interview erklärt Peter Mauel, 1. Vorsitzende des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) die wesentlichen Neuerungen des Gesetzes, das zum 1. Januar 2018 in Kraft tritt. Zudem stellt er heraus, was die Änderungen für private Bauherren bedeuten und bei welchen Punkten noch nachgebessert werden muss.

Herr Mauel, der Bauherren-Schutzbund hat sich über Jahre vehement für die Stärkung der Rechte privater Bauherren und eine Novellierung des Bauvertragsrechts eingesetzt. Warum?
Private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum repräsentieren eine bedeutende Verbrauchergruppe mit einem großen wirtschaftlichen Engagement, deren Interessen wirksamer als bisher geschützt werden müssen. Bis zum Jahr 2020 werden jährlich mindestens 350.000 neue Wohnungen entstehen müssen, um die anhaltend hohe Nachfrage ansatzweise bewältigen zu können, so eine Prognose des Bundesbauministeriums. Um dieses Ziel zu realisieren, müssen private Bauherren und Erwerber jährlich rund 100.000 neue Eigenheime und Eigentumswohnungen beisteuern. Vorsichtig geschätzt müssen private Bauherren und Erwerber dafür ein Investitionsvolumen von 25 bis 30 Milliarden Euro aufbringen. Man sieht also: Die Verbraucher sind ein großer Investor und zugleich wichtiger Auftraggeber der Baubranche. Dies steht im krassen Gegensatz dazu, dass das Bauvertragsrechts bislang nur äußerst rudimentär geregelt ist.

Welche konkreten Gesetzeslücken bestanden für Verbraucher bisher?
Bis zur aktuellen Novellierung, war das Bauvertragsrecht sehr allgemein gehalten. Es entspricht nicht den Anforderungen komplexer auf lange Erfüllungszeit angelegter Bauvorhaben. Wesentliche Abläufe und Verfahren sind im BGB nicht geregelt. Es fehlen klare gesetzliche Vorgaben und speziell auf die Bedürfnisse der Verbraucher angepasste Regelungen.

Wie bewerten Sie die Reform des Bauvertragsrechts? Wurden Ihre Forderungen berücksichtigt?
Es wurde höchste Zeit für diese Reform. Wir als gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation begrüßen eine Mehrzahl der längst fälligen Regelungen. Viele unserer Forderungen, die wir in jahrelanger Arbeit immer wieder vorgetragen haben, wurden berücksichtigt. Herausgekommen ist die größte Gesetzesänderung des BGB seit 15 Jahren – ein großer Erfolg.

Können Sie spezielle Änderungen hervorheben?
Die Einführung einer gesetzlichen Baubeschreibungspflicht entspricht unserer langjährigen Forderung und ist ein wichtiger Beitrag zur Erhöhung der Markttransparenz. Denn leider ist die Mehrzahl von Bau- und Leistungsbeschreibungen noch immer unvollständig und die Leistungen sind nur allgemein und unkonkret beschrieben. Bislang ähneln Baubeschreibungen also oft eher einem Werbeprospekt als einer Leistungsdefinition. Das gilt besonders bei den Angaben zur Planung und Bauleitung, zu Erdarbeiten, zur Baukonstruktion, Haustechnik und zu Ausbauarbeiten.

Welche Folgen ergeben sich daraus für den Verbraucher?
Die Beschreibung der einzelnen Gewerke bietet Verbrauchern keine ausreichende Transparenz. Angaben wie „Markenfabrikat“ oder „deutscher Hersteller“ erlauben keine Rückschlüsse auf den technischen Standard und die Qualität der Produkte. Mangelnde Transparenz bei Bau- und Leistungsbeschreibungen führt dazu, dass der private Bauherr nicht genau weiß, welche Leistungen und welche Qualität er für sein Geld bekommt. Daher ist die Einführung der gesetzlichen Baubeschreibungspflicht so wichtig.

Durch welche anderen Regelungen werden Bauherren nun besser geschützt?
Mit dem neuen Bauvertragsrecht muss die Baubeschreibung nun verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks treffen. Sofern der Beginn noch nicht fest steht, ist die Dauer der Baumaßnahmen anzugeben. Wenn in Bauverträgen bisher eine Bauzeit benannt wurde, war dies eine freiwillige Angabe, die zumeist für die Ausführung ab Vorliegen der Baugenehmigung galt. In Zeiten hoher Auslastung konnten Unternehmen die Antragsstellung verzögern und das Bauvorhaben so zu ihren Gunsten verschieben. Das Nachsehen hatte der Verbraucher, denn ein Bauverzug führt u.a. zu verlängerten Mietkosten und Bereitstellungszinsen. Die neue Bauzeitregelung ist deshalb ein wichtiger Schritt zu einer höheren Vertragssicherheit und zur Minderung der wirtschaftlichen Risiken für private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum. Zudem begünstigt die frühzeitige Information über die Beendigung der Baumaßnahme eine verlässliche Planung.

Gibt es weitere Änderungen, die privaten Bauherren mehr Vertragssicherheit geben?
Eine weitere zentrale Neuerung ist die Möglichkeit, dass Verbraucher zukünftig Bauverträge widerrufen können. Was seit eh und je bei Handyverträgen Usus ist, tritt somit nun auch bei deutlich komplexeren Bauverträgen in Kraft. Das gesetzliche Widerrufsrecht ist unserer Ansicht nach ein Meilenstein für den Verbraucherschutz. Der private Bauherr wird so vor fragwürdigen Rabattangeboten mit begrenzter Laufzeit und vor eigenen übereilten Entscheidungen geschützt. Zukünftig beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Vertragsabschluss. Unternehmen müssen Verbraucher dann ordnungsgemäß und schriftlich über ihr Recht informieren. Sollte dies nicht geschehen, tritt es erst ab dem Zeitpunkt des Hinweises in Kraft. Spätestens ein Jahr und 14 Tagen nach Vertragsabschluss verliert der Bauherr jedoch seinen Anspruch auf Widerruf.

Ebenso mindern die im Gesetzentwurf vorgesehenen Regelungen zu Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen sowie zur Übergabe von Bauunterlagen die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken der Verbraucher.

Sind Sie als Verbraucherschutzorganisation zufrieden mit dem Ergebnis oder gibt es noch weiteren Handlungsbedarf?
Die Reform des Bauvertragsrechts ist ein wichtiger und entscheidender Schritt in die richtige Richtung. 

Vom Gesetz noch nicht berücksichtigt ist, dass Mängelrechte sowohl vor als auch nach der Abnahme geltend gemacht werden können und dass es eine Gewährleistungssicherheit geben muss. Für den Verbraucher ist es nicht nachvollziehbar, dass es keine gesetzliche Regelung für die Absicherung des Verbraucher-Bestellers in der Phase nach Abnahme, also in der Gewährleistungsphase, gibt.

An welchen Stellen muss darüber hinaus nachgebessert werden?
Die Baupraxis, dass der Verbraucherschutz bei Firmeninsolvenzen unzureichend ist und unbedingt verbessert werden muss. Firmeninsolvenzen haben gerade für private Bauherren gravierende wirtschaftliche Auswirkungen. Deshalb sollte es hier ein spezielles Kündigungsrecht für den privaten Bauherren geben. Nahezu vollständig unbehandelt bleibt bisher das Bauträgervertragsrecht. Hier sind ebenfalls dringende Änderungen notwendig. Dem wird sich der Gesetzgeber aber voraussichtlich erst nach der Bundestagswahl widmen. Es bleibt also viel zu tun.