Skip to main content

In guten Händen? Was von Immobilienmaklern erwartet werden kann

Dipl.-Soz.Wiss., M.A. Florian Becker

Dipl.-Soz.Wiss., M.A. Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbund e.V.

Bei der Schaffung von Wohneigentum treffen private Bauherren oder Immobilienerwerber Entscheidungen fürs Leben. In der Regel sind sie dabei auf seriöse Beratung und zuverlässige Partner angewiesen. Gleich ob es um den Erwerb des Grundstückes geht, das später mit dem eigenen Haus bebaut werden soll, oder um den Erwerb einer Immobilie aus dem Bestand – in den meisten solcher Fälle bekommen es Verbraucher mit Immobilienmaklern zu tun. Nicht immer haben sie die Möglichkeit, den Makler selbst auszuwählen. 

Wer ist als Makler tätig? 
Die Begriffe „Makler“ und „makeln“ sind eng verwand. Makeln kommt aus dem Niederdeutschen und bedeutet im ursprünglichen Sinne Geschäfte machen. Im heutigen Sprachgebrauch wird der Makler als Vermittler verstanden. In der Regel tritt er als freier Gewerbetreibender auf, der Interessenten Wohnimmobilien, gemischt genutzte oder gewerbliche Objekte nachweist oder vermittelt. Ein Makler benötigt eine hohe Fachkompetenz, um erfolgreich am Immobilienmarkt tätig zu sein und den großen Erwartungen seiner Kunden gerecht werden zu können. Da es jedoch in absehbarer Zeit keine gesetzlich vorgeschrieben Berufszulassungsregelungen geben wird, lohnt es sich danach zu fragen und darauf zu achten, ob der Makler Mitglied in einem anerkannten Berufsverband ist. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) zum Beispiel stellt an seine Mitglieder die Anforderung, rechtliches, wirtschaftliches und steuerliches Immobilienwissen nachweisen zu können. Außerdem ist hier eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung Pflicht. Makler sollten spezielle Ausbildungsprogramme absolviert haben, wie beispielsweise zum geprüften Immobilienmakler, -fachwirt oder –ökonom. Auch Referenzen für Erfolge in der Tätigkeit fördern das Vertrauen in seine Kompetenz und Zuverlässigkeit. 

Wer beauftragt und bezahlt den Makler? 
Makler können sowohl im Auftrag des Eigentümers als auch beauftragt durch den Erwerber einer Immobilie tätig werden. Bei der Maklerprovision handelt es sich um ein erfolgsabhängiges Honorar. Grundsätzlich gilt, nur bei einer erfolgreichen Vermittlung eines Objektes erhält der Makler ein Honorar. Es reicht also nicht der Maklervertrag, sondern es muss ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen sein. Der Maklervertrag sollte immer schriftlich vereinbart werden. Unbedingt gehören in den Maklervertrag die konkrete Beschreibung der Leistungen, die Höhe des Honorars, die Vertragslaufzeit sowie die Regelungen zur Beendigung des Vertrages. 

Wer auch immer Auftraggeber ist, hinsichtlich des Charakters des Auftrages wird zwischen dem Alleinmaklerauftrag und einem einfachen Maklerauftrag unterschieden. Soweit der Makler im Auftrag der Eigentümer tätig ist, verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie, beim Alleinmaklervertrag neben dem Beauftragten keinen weiteren Makler in die Verkaufsbemühungen einzubeziehen. Beim einfachen Maklerauftrag bleibt es dem Verkäufer vorbehalten, auch andere Makler zusätzlich mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen. Am klarsten zu regeln sind Auftragsumfang und Bezahlung beim Alleinmaklerauftrag. In der Praxis sind aber inzwischen vor allem einfache Makleraufträge an der Tagesordnung. Verkäufer wollen es sich meist nicht aus der Hand nehmen lassen, eigene Verkaufsanstrengungen zu unternehmen. Die einschlägigen Internetportale machen es leicht, das zum Verkauf stehende Objekt mit wenig Kosten zu präsentieren. Auch die Makler selbst sind mit Internetseiten präsent und offerieren dort ihre Angebote. Neben den klassischen Zeitungsanzeigen erleichtert das einerseits den Zugang zum Immobilienmarkt und erhöht dessen Transparenz. Andererseits sind Kaufinteressenten nicht davor gefeit, dass das gleiche Grundstück möglicherweise von verschiedenen Maklern und auch vom Eigentümer direkt angeboten wird. 

Wer zahlt die Maklercourtage? 
Stets ist wichtig, Klarheit über die Honorierung des Immobilienmaklers zu schaffen. Leider ist die Maklervergütung nicht gesetzlich geregelt. Um Überraschungen hinsichtlich der Höhe und Fälligkeit des Honorars zu vermeiden, ist im Rahmen von Verträgen mit Immobilienmaklern auf eine eindeutige Regelung zu achten. Ebenso auf klare Festlegungen, von wem der Immobilienmakler im Vermittlungsfalle die Provision verlangen kann. Im Verhältnis zum Erwerber einer Immobilie bestehen leider häufig Unsicherheiten, wann eine Maklercourtage von ihm überhaupt geschuldet ist. Dafür reicht für sich genommen die Zeitungsanzeige eines Immobilienmaklers oder die Veröffentlichung auf der Internetseite, die Übersendung eines Exposes oder die Besichtigung des Objektes nicht aus. Ein Erwerber kann davon ausgehen, dass der Makler regelmäßig im Auftrag des Veräußerers tätig wird und von diesem seine Provision erhält. Will der Immobilienmakler eine Provision von dem Erwerber erhalten, muss er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) eine separate Vereinbarung mit diesem abschließen, den sogenannten Maklervertrag - Immobilienmaklervertrag - gemäß § 652 BGB. Verlangen Makler zur Begründung des Provisionsverlangens die Unterzeichnung eines Objektnachweises, ist dies sorgfältig zu prüfen. Einen solchen Objektnachweis brauchen Erwerber nicht zu unterzeichnen, wenn die bisherigen Maklerleistungen ohne Maklervertrag erbracht wurden. In jedem Fall entsteht der Courtageanspruch des Immobilienmaklers erst mit vollwirksam werden des Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Erwerber der Immobilie. Üblich ist in den verschiedenen Bundesländern hierbei eine Maklercourtage von 3-6% zzgl. der gesetzlichen MwSt. 

Welche Aufgaben hat der Makler? 
Mit Recht erwartet man von einem Makler, dass er den Immobilienmarkt in der Region und die Lage eines Objektes sicher beurteilt sowie den baulichen Zustand eines Gebäudes und den Wert einer Immobilie fachkompetent bewerten kann. Als Fachexperte rund um die Immobilie sollte er auch in der Lage sein, Informationen zur Finanzierung von Wohneigentum zu vermitteln und über das notwendige Fachwissen im Immobilienrecht verfügen. 

Immobilienmakler sollen kompetente Berater sein, die sich für alle Fragen und Anliegen der Interessenten ausreichend Zeit nehmen. Sie setzen sich mit deren persönlichen und wirtschaftlichen Vorstellungen bzw. Wünschen auseinander und beziehen je nach Bedarf auch geeignete Fachleute, wie Sachverständige, Architekten, Bankkaufleute oder Rechtsanwälte in ihre Tätigkeit ein. Den Immobilienmakler der alles kann, gibt es nicht. Zum Leistungsspektrum gehört ein kompaktes Dienstleistungsangebot, beginnend mit der Bewertung des Grundstückes und der darauf befindlichen Immobilie, die richtige Kaufreisbemessung, die Bereitstellung eines informativen Exposes bzw. Auskünfte über das Objekt im Detail, bis hin zur Finanzierungsempfehlung und einer Wohnumfeldanalyse. Der Immobilienmakler ist einerseits seinem Auftraggeber verpflichtet – also parteiisch. Zugleich muss er aber die berechtigten Interessen der anderen Vertragspartei berücksichtigen. 

Ein professionell arbeitender Makler versteht sich als Immobilienberater und reduziert seine Leistungen nicht auf die Vermittlertätigkeit. Als Immobilienberater geht er auf die persönlichen Vorstellungen ein, beantwortet ihre Fragen, berücksichtigt ihre wirtschaftliche Situation und klärt über mögliche Risiken auf. 

Er hat also für Transparenz, für die Offenlegung der für die Kaufentscheidung wichtigen Fakten und die sachkundige und kompetente Beratung der Beteiligten zu sorgen. Wie sagt man doch so schön: Er handelt immer fair und redlich, so wie ein ehrlicher Makler. Wer das von seinem Immobilienmakler sagen kann, ist wohl in ganz guten Händen. 

Weitere Informationen finden Interessenten auch im BSB-Ratgeber „Immobilienmakler-Check“ unter www.bsb-ev.de/verbraucherservice. 

Welche Leistungen sollten im Maklervertrag für Verkäufer/Käufer enthalten sein? 

  • eine umfassende Information des Auftraggebers über die Spezifik des Immobiliengeschäfts, die Situation am regionalen Immobilienmarkt sowie über mögliche Risiken, 
  • eine Besichtigung des Immobilienobjektes zur Aufnahme aller wichtigen Informationen und Objektdaten sowie zur Beurteilung der Lage und des Umfeldes, 
  • die Erstellung eines professionellen Exposés mit einem hohen Informationswert, 
  • die Ermittlung des Wertes der Immobilie und eines marktgerechten Preises, 
  • die professionelle Vermarktung der Immobilie 
  • die Durchführung von Besichtigungen mit möglichen Kaufinteressenten, 
  • die Hilfe bei Gestaltung des Kaufvertrages, 
  • die Führung von Preisverhandlungen, 
  • die Unterstützung bei der Auswahl des Notars und die Begleitung zum Notartermin, 
  • weitere Serviceleistungen im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel.