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Baugemeinschaft – Alternative zum Bau mit Bauträgern?

RA Christian Specht, Vertrauensanwalt des BSB, Region Freiburg

RA Christian Specht, Vertrauensanwalt des BSB, Region Freiburg

Einzelne Baugrundstücke zur Bebauung mit einem freistehenden Einfamilienhaus sind in städtischen Ballungsgebieten kaum noch zu bekommen. Größere Fächen sind oft in der Hand von Bauträgern. Nicht jeder will sich aber in die Fänge von Bauträgern begeben. Vermeintliche Alternative - das Bauen in einer Baugemeinschaft. Doch ist das so einfach?
Die Baugemeinschaft ist der Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren. In aller Regel verbindet sie das Ziel, gemeinsam zur Eigennutzung oder Vermietung Wohnungen oder einzelne Mehrfamilienwohnhäuser zu planen, zu bauen oder umzubauen. Das kann eine gangbare Alternative zum Bau mit Bauträgern darstellen. Doch keine Alternative am Bau ist ohne Risiken.

Individuelle Wünsche einbringen und Kosten sparen
Die Vorteile einer Baugemeinschaft bestehen vor allem darin, dass die Bauherren im Gegensatz zum Immobilienkauf von einem Bauträger bereits in der Planungsphase eigene Wünsche einbringen können. Angesichts des größeren Bauvolumens eines Mehrfamilienwohnhauses profitieren sie zumeist von günstigeren Baupreisen im Vergleich zur Errichtung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung. Insbesondere ersparen sich die Bauherren einer Baugemeinschaft im Gegensatz zum Bauen mit einem Bauträger regelmäßig die Gewinnmarge des Bauträgers, da beim Bauen in der Baugemeinschaft üblicherweise die Baugewerke einzeln an Baufirmen vergeben werden. Auch Fördermittel können in Anspruch genommen werden. Beim Bauen in der Baugemeinschaft ist es möglich, Einfluss auf die Zusammensetzung der späteren Hausgemeinschaft zu nehmen, was beim Bauträgervertrag nicht möglich ist.

Diskussionsfähigkeit und Kompromissbereitschaft erforderlich
Allerdings erfordert die Teilnahme an einer Baugemeinschaft Diskussionsfähigkeit und Kompromissbereitschaft, da die Wünsche Einzelner in einer Gemeinschaft oftmals mit den Wünschen anderer Mitbauherren kollidieren. Es kostet oftmals viel Zeit und lange Debatten, bis alle auf einen gemeinsamen Nenner gekommen sind. Die Zusammensetzung der Gemeinschaft und die Auswahl seiner Mitglieder ist also wichtig. Zumindest sollte es einen Grundkonsens geben, wo gebaut werden soll, welche Bebauung angestrebt wird und welche Bauweise bevorzugt werden soll. Auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit sollte so sein, dass nicht wenige zum „Hemmschuh“ aller werden.

Angehende Bauherren, die gemeinsam in der Gruppe bauen wollen, sollten frühzeitig einen Architekten mit „Baugemeinschaftserfahrung“ hinzuziehen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, einen Projektsteuerer zu beauftragen, der als Mediator der Gruppe und Koordinator der Projektabwicklung Bauherrenaufgaben wahrnimmt. Das ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Baugemeinschaft in der Regel GbR
In rechtlicher Hinsicht tritt eine Baugemeinschaft in aller Regel als Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) nach außen hin in Erscheinung. In der kostengünstigen Wahl dieser Rechtsform liegt zugleich ein haftungsrechtlicher Nachteil der Baugemeinschaft. Bei der GbR haften deren Gesellschafter, hier die einzelnen Bauherren, im Außenverhältnis gesamtschuldnerisch, also unbegrenzt für sämtliche Verbindlichkeiten der gesamten Bauruppe in voller Höhe. Das betrifft beispielsweise die finanziellen Forderungen der beauftragten Baufirmen. Lediglich im Innenverhältnis der Bauherren untereinander ist die Haftung für Verbindlichkeiten regelmäßig auf den vereinbarten Kostenanteil des einzelnen Bauherren beschränkt.

Klare rechtliche Vereinbarungen schaffen
Eine wesentliche Schwierigkeit beim Bauen mit einer Baugemeinschaft liegt darin, dass bereits im Vorfeld des Bauvorhabens in großem Umfang rechtliche Vereinbarungen zwischen den einzelnen Mitgliedern getroffen werden müssen: Wenn Architekt und Projektsteuerer gefunden und genügend interessierte Bauherren zu der Gruppe gestoßen sind, sind schriftliche Vereinbarungen im Innenverhältnis unter den Bauherren zu treffen. Alle wichtigen Eckpunkte, wie z.B. die Kostenverteilung während des Bauvorhabens, Abstimmungsrechte innerhalb der Gruppe, Ausstiegsklauseln, etc. müssen schriftlich festgehalten werden. Da bereits in diesem Planungsstadium erheblicher Regelungsbedarfs besteht und hier zahlreiche rechtliche Fallstricke lauern, bietet sich oftmals die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts an. Gerade eine Ausstiegsklausel für den Fall des möglichen Ausscheidens eines Mitglieds muss gut formuliert sein. Sie sollte eine hohe finanzielle Ausstiegshürde darstellen, um das Risiko eines nachträglichen Ausscheidens von Bauherren zu verhindern. Das kann schließlich die Finanzierbarkeit des Projekts gefährden oder zumindest zu großem Zeitverzug führen, wenn Ersatz gefunden werden muss.

Frühzeitig für Kostenklarheit sorgen
In Abstimmung mit den Planungsvorstellungen der Bauherren sollten bereits frühzeitig vom Architekten voraussichtliche Baukosten und Kostenbudgets festgelegt werden.
Nachdem entsprechende Vereinbarungen getroffen sind, kann die Baugruppe am Rechtsverkehr teilnehmen und beispielsweise Verträge mit dem Architekten etc. abschließen. Bevor die Baugruppe Verbindlichkeiten gegenüber Dritten eingeht und ein Grundstück erwirbt, sollte sichergestellt sein, dass die Gruppe über eine ausreichende Anzahl an Mitgliedern verfügt, um das Projekt finanziell umsetzen zu können. Jeder Bauherr muss die voraussichtlich auf ihn entfallenden anteiligen Baukosten finanzieren können. 

Auf dem Weg zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
„Bindeglied“ zwischen den Mitgliedern der Gruppe wird letztlich das gemeinschaftliche Eigentum am zu erwerbenden und zu bebauenden Grundstück. Jeder wird zu entsprechenden Bruchteilen Anteilseigentümer am Grundstück. Im Zusammenhang mit der Bebauung entsteht eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) mit den entsprechenden Rechten und Pflichten. Die im speziellen WEG-Recht verankerten Anforderungen sind zu beachten. Dazu gehören zum Beispiel die Erstellung von Aufteilungsplänen oder die Erarbeitung einer Gemeinschaftsordnung je nach Art der geplanten Bebauung. Diese und weitere Dokumente sind wie der Erwerb des Grundstückes notariell zu beurkunden. Während sich die GbR nach Beendigung des Vorhabens auflöst, besteht die Gemeinschaft in Form der WEG fort.

Das Bauen in der Baugemeinschaft ist nach alledem eine gangbare Alternative zum Bauen mit einem Bauträger – jedoch nicht ohne Tücken.