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Mängel am Bau, Zahlung verweigert – Geht das so einfach?

RA Helge Schoenewolf, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Trier

RA Helge Schoenewolf, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Trier

Viele Bauherren erleben im Verlauf ihres Bauvorhabens, dass ihr im Entstehen begriffenes Haus mehr oder minder gravierende Mängel aufweist. Zugleich sieht der Bauvertrag häufig die Pflicht der Bauherrschaft vor, gemäß dem im Vertrag vereinbarten Zahlungsplan Abschlagszahlungen zu leisten. Sie werden vom Bauunternehmer angefordert und müssen dem Baufortschritt und Wertzuwachs des Gebäudes entsprechen. So sieht es jedenfalls das gesetzliche Leitbild vor.

Sorgenfalten wegen Baumängeln
Das Auftreten von Baumängeln gehört zu den größten Risiken und Konfliktsituationen privater Bauherren. Bei einer aktuellen BSB-Umfrage unter seinen Mitgliedern gaben 65,9% der Befragungsteilnehmer an, dass ihr Bauvorhaben von Mängeln betroffen gewesen sei. Oft geäußerte Sorgen sind also berechtigt: Wird der Bauunternehmer die Mängel beseitigen? Wird er noch einmal wiederkehren, um die gegen Ende des Bauvorhabens aufgetretenen (u. U. nur kleineren) Mängel zu beheben, wenn die Schlussrechnung bezahlt wurde? Ist der Vertragspartner finanziell überhaupt zur Mangelbeseitigung in der Lage oder unter Umständen bereits der Insolvenz anheimgefallen? Durchaus verständlich, dass viele Bauherren beim Vorhandensein von Mängeln die Abschlagsforderung nicht bedienen möchten oder keine vollständige Zahlung auf die Schlussrechnung leisten wollen. Aber geht das so einfach?

Konkrete Situation ist entscheidend
Es muss unterschieden werden, ob ein Einbehalt auf die Schlussrechnung oder auf eine Abschlagsrechnung getätigt werden soll und ob das Bauwerk bereits abgenommen wurde. Oft wird vom Auftragnehmer bereits vor der Abnahme die Schlussrechnung gestellt. Geht dem Auftraggeber die Rechnung zu, obwohl noch wesentliche Mängel vorliegen, so ist das Bauwerk noch nicht abnahmereif. Schon aufgrund der fehlenden Abnahmereife ist die Schlussrechnung noch nicht fällig. Der Bauherr kann die Zahlung verweigern. Anders sieht es aus, wenn Abschlagszahlungen vor der Abnahme angefordert werden. Sind diese vereinbart und liegen Mängel zum Zeitpunkt des Abschlagsverlangens vor, so kann der Bauherr wegen der Mängel die Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320 BGB) erheben und sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen. Er ist berechtigt, die Zahlung eines angemessenen Teiles der Vergütung zu verweigern. Das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten wird allgemein in der Rechtsprechung als angemessen betrachtet. (§ 641 Abs. 3 BGB) Eine dritte Situation: Die Schlussrechnung geht nach der Abnahme ein. Auch nach erfolgter Abnahme steht dem Bauherrn das Leistungsverweigerungsrecht zu. (§ 320 BGB) Da das Bauwerk jedoch als im Wesentlichen vertragsgerecht abgenommen wurde, wäre es nicht interessengerecht, wenn der Bauherr die vollständige Zahlung verweigern dürfte. Auch für solche Fälle gilt daher die Begrenzung des Leistungsverweigerungsrechts der Höhe nach auf einen „angemessenen Teil“. Einschließlich eines sogenannten „Druckzuschlages“ ist in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten anzusehen. (§ 641 Abs. 3 BGB) Was letztlich angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, denn der Unternehmer muss sich schließlich auch veranlasst sehen, die Mängel zu beseitigen. Umgekehrt darf der Bauherr nicht übersichert sein.

Leistungsverweigerungsrecht ausüben
Wichtig ist, dass das Leistungsverweigerungsrecht auch ausgeübt wird, denn es ist als Einrede ausgestaltet. Das heißt, dass festgestellte Mängel gegenüber dem Auftragnehmer anzuzeigen und zu rügen sind. Das geschieht am Besten schriftlich. Hilfreich ist es, wenn die Mängel durch Fotos dokumentiert werden. Der Vertragspartner ist mit angemessener Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Bei der Ausübung ihrer Rechte sollte sich insbesondere bauunerfahrene Laien nicht von ihrem Bauchgefühl leiten lassen. Ohne fachliche Unterstützung werden Mängel oft gar nicht erkannt. Andererseits - auch bei Bauleistungen gelten Toleranzen, die hinzunehmen sind. Bei der Feststellung und Einschätzung von Mängeln sowie der Schätzung voraussichtlicher Mängelbeseitigungskosten sollten sich private Bauherren deshalb sachverständiger Hilfe bedienen. Das kann im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle erfolgen, wie sie etwa der Bauherren-Schutzbund anbietet. Das enge Miteinander der vom Verein berufenen Bauherrenberater und Vertrauensanwälte hilft hier den Bauherren, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Kommunikation mit dem Bauunternehmen wichtig
Jeglicher Einbehalt erfordert eine gute und aktive Kommunikation mit dem Bauunternehmen und will gut überlegt sein. Der Unternehmer fühlt sich häufig in der „Handwerkerehre“ getroffen. Das Verhältnis zwischen den Vertragspartner trübt sich ein. Wird nicht gegengesteuert, ist eine Eskalationsspirale nicht ausgeschlossen. Auf einen Einbehalt hin führt der Unternehmer keinerlei Arbeiten mehr aus. Dies führt wiederum zu einer Bauzeitverzögerung und weiterer Verärgerung bei der Bauherrschaft mit entsprechenden Auswirkungen auf die Kommunikation unter den Vertragspartnern. Auch deswegen sollte der Schritt des Einbehaltes nicht ohne sachverständige und anwaltliche Hilfe gegangen werden. Eine gut begründete, mit beweiskräftigen Fotos dokumentierte Mängelanzeige führt zumeist schon zur Versachlichung. Selbst wenn der Unternehmer das Vorhandensein von Mängeln eingesteht, gibt es in fast allen Fällen Meinungsverschiedenheiten über die Höhe des berechtigten Einbehaltes. Es besteht meist Uneinigkeit über die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten. Die Unternehmer neigen dazu, die Mängel zu bagatellisieren, während Bauherren die Situation nicht selten zu dramatisch einschätzen. Ohne Expertise ist diese Situation selten für beide Seiten befriedigend auflösbar. Wurde der Einbehalt auf die Schlussrechnung getätigt und sind dabei die Mängelbeseitigungskosten erheblich zu hoch eingeschätzt worden, droht die Vergütungsklage des Unternehmers mit zumindest einem Teilverlust im Prozess für die Bauherren. Die Rechtsprechung folgert aus der Rechtsnatur des Bauvertrages als Werkvertrag wechselseitige Kooperationspflichten. Der Werkvertrag ist zwar kein Dauerschuldverhältnis, aber einem Dauerschuldverhältnis ähnlich. In der Tat ist man mit dem Vertragspartner über Monate durch das Ziel der gemeinsamen Projektverwirklichung verbunden. Das ist anders als beim Kaufvertrag für Gegenstände des alltäglichen Gebrauchs. Die gemeinsame Projektverwirklichung bedarf ständiger Kommunikation zwischen den Vertragsparteien, denn der Bauherr muss vielerlei Entscheidungen treffen, die nicht nur die Farbe des Fassadenanstriches oder die Anzahl der Steckdosen betreffen.

Weitere Informationen unter: www.bsb-ev.de