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Gebäudecheck vor Ablauf der Gewährleistung

Dipl.-Ing. Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Erfurt

Dipl.-Ing. Evelyn Wernecke, Bauherrenberaterin des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Erfurt

Endlich ist es so weit. Das neu gebaute Haus ist fertig gestellt, die Abnahme ist erfolgt. Nun kann der Umzugswagen rollen und der Einzug in die eigenen vier Wände erfolgen. Die Wege mit der Baufirma trennen sich – doch für immer?

Die Abnahme und ihre Folgen
Mit der Abnahme des Hauses und dem Besitzübergang beginnt gleichzeitig die fünfjährige Gewährleistung. Für den Hauseigentümer bedeutet dies, dass er nun beweisen muss, dass ein eventuell in der Gewährleistungszeit auftretender Mangel auf bereits während der Bauphase nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten zurückzuführen ist. Vor der Abnahme liegt die Beweislast beim Auftragnehmer. Nach der Abnahme dreht sich die Beweislast um und liegt nun beim ehemaligen Auftraggeber. Aufgrund ihrer Bedeutung ist es wichtig, die Abnahme gut vorzubereiten. Bauherren sind meist baufachliche Laien und deshalb naturgemäß nur bedingt in der Lage, Mängel als solche zu erkennen und deren Beseitigung einzufordern. Sie sollten sich deshalb nicht nur bei der Abnahme, sondern am besten bereits während der gesamten Bauphase, unabhängig beraten und unterstützen lassen, wie es etwa der Bauherren-Schutzbund e.V. mit seinen Bauherrenberatern und Vertrauensanwälten anbietet. Bei der Abnahme sollte sich der Bauherr alle ihm bekannten Mängel vorbehalten, da er ansonsten seine Mängelrechte - bis auf den Schadens- und Aufwendungsersatz - verliert. Dazu sind die bekannten Mängel im Abnahmeprotokoll aufzulisten. Ratsam ist, dass auch eine Frist zur Mangelbeseitigung in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wird. Kann also sein, dass man sich mit der Baufirma sehr schnell wieder sieht, wenn bei der Abnahme festgestellte Mängel zu beseitigen oder Restarbeiten auszuführen sind.

Mangel oder Abnutzung
Jeder Bauherr wünscht sich natürlich, dass er ein mangelfreies Objekt erhält und ohne Stress und großen Ärger in seinem Haus wohnen kann. Jeder weiß aber auch, dass dieser Wunsch nicht immer in Erfüllung geht. Nach erfolgter Abnahme und Beseitigung aller festgestellten Mängel kann es jederzeit passieren, dass in der Gewährleistungszeit Veränderungen am Haus sichtbar werden. Handelt es sich um normale Abnutzung oder um Mängel, die sich der ehemalige Auftragnehmer zurechnen lassen muss? Wer soll das als Laie beurteilen? Auch hier ist es deshalb empfehlenswert, nicht im Alleingang vorzugehen und einen Fachmann oder eine Fachfrau zu Rate zu ziehen. Oftmals werden zum Beispiel Risse in Silikonfugen als Mangel betrachtet. Diese stellen jedoch so genannte Wartungsfugen dar. Wenn sie richtig ausgeführt und zum richtigen Zeitpunkt erstellt wurden, gehören solche Rissbildungen eher zur normalen Abnutzung.

Liegt ein Mangel vor, muss dieser umgehend angezeigt und zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Eine Fristsetzung ist auch hier sinnvoll. Erfahrungsgemäß sind ehemalige Auftragnehmer schnell dabei, angezeigte Mängel als nicht in ihren Zuständigkeitsbereich fallend abzutun. Beharrlichkeit ist also gefragt. Je fundierter und fachlich gut begründet eine Mangelanzeige ist, umso größer sind die Chancen, sich damit durchsetzen zu können. Wie gesagt, die Beweislast liegt beim Hauseigentümer.

Mängelrechte nicht verschenken
Ein Gebäudecheck vor Ablauf der Gewährleistung macht Sinn, um Mängelrechte nicht zu verschenken. Der Bauherren-Schutzbund bietet das für seine Mitglieder an. Rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistung wird das Gebäude durch einen Fachmann gründlich unter die Lupe genommen und auf vorhandene Mängel untersucht. Der Eigentümer kennt seine Immobilie am besten. Er bringt all das ein, was ihm aufgefallen ist. Der Experte des BSB unterzieht es einer fachmännischen Prüfung und fügt das hinzu, was dem Hauseigentümer selbst gar nicht aufgefallen ist. Die zum Check festgestellten Mängel werden inklusive einer Fotodokumentation in einem Protokoll festgehalten und als Mangelanzeige dem ehemaligen Auftragnehmer mit der Aufforderung zur Mangelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist übermittelt. Die gesetzte Frist ist abhängig vom festgestellten Umfang des Mangels, aber auch von der Jahreszeit. Beispielsweise sind Risse in der Außenfassade sicher mit einer Frist von 4 Wochen zu beseitigen, wenn nicht gerade eine Frostperiode herrscht. Wichtig ist, dass die Mangelanzeige rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistung erfolgt. Wer einen solchen Check beauftragen will, sollte ihn spätestens 4,5 Jahre nach Abnahme durchführen lassen. So bleibt noch genügend Zeit, alles rechtzeitig in die Wege zu leiten. Die Mangelanzeige muss dem Auftragnehmer schriftlich zugestellt werden. Es sollte eine postalische Zustellung mit Empfangsbestätigung gewählt werden. Schließlich muss immer schlüssig belegt werden können, dass die Mängelanzeige dem Auftragnehmer rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistung zugegangen ist.

Gewährleistungsbürgschaft als Schutz vor Insolvenz
Mängelrecht in der Gewährleistungszeit wahrzunehmen setzt natürlich voraus, dass die zur Gewährleistung verpflichteten Auftragnehmer noch greifbar sind. Oft sind Mängelanzeigen einfach nicht zustellbar oder die entsprechenden Firmen reagieren darauf einfach nicht. Das kann ganz unterschiedliche Ursachen haben. Vielleicht hat sich nur der Geschäftssitz verändert. Oder die Firma regiert einfach nicht und hofft so, dass die Sache im Sande verläuft. Nicht selten ist aufwändige eigene Recherche und oft auch anwaltlicher Nachdruck erforderlich. Schwierig wird es, wenn der Auftragnehmer inzwischen Insolvenz beantragen musste. 5 Jahre sind schließlich eine lange Zeit. In solchen Fällen ist der gut dran, der im geschlossenen Bauvertrag eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart hatte. Sie sollte 5 Prozent des Vertragspreises betragen. Grundvoraussetzung ist, dass die entsprechende Bürgschaft im Vertrag vereinbart und mit Abnahme des Neubaus die original Bürgschaftsurkunde an die Bauherren übergeben wurde. Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, gibt es darauf keinen Anspruch mehr.

Weitere Informationen unter www.bsb-ev.de