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Die Bauabnahme

RA Mario van Suntum, Vertrauensanwalt des BSB, Region Leipzig

Vielen Bauherren ist die Bedeutung der Bauabnahme nicht bewusst. Sie ist ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg zum eigenen Heim. Ihre zahlreichen Wirkungen sollte der Bauherr nicht unterschätzen. Mario van Suntum, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. klärt die wichtigsten Fragen zur Bauabnahme.

Was ist die Abnahme aus rechtlicher Sicht?

Bauverträge sind Werkverträge. Der Bauherr ist als Besteller der Werkleistung gesetzlich verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Die Abnahme ist eine einseitige Erklärung des Bauherrn. „Abnahme“ bedeutet, dass der Bauherr die vom Bauunternehmer erbrachte Werkleistung entgegennimmt und diese als im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei billigt.

Welche Wirkungen hat die Abnahme?

Mit der Abnahme endet das Vertragserfüllungsstadium und es beginnt die regelmäßig fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Zudem geht mit der Abnahme das Risiko vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über, dass die Bauleistung durch äußere Einflüsse beschädigt oder zerstört wird. Die Abnahme führt außerdem zur Beweislastumkehr bei Mängeln. Der Bauherr muss ab dem Tag der Abnahme beweisen, dass spätere, nicht schon bei Abnahme gerügte Mängel an der Bauleistung bereits bei Abnahme bestanden und vom Bauunternehmer verursacht wurden.

Zu welchem Zeitpunkt ist die Abnahme zu erklären?

Der Bauherr ist zur Abnahme erst verpflichtet, wenn die erbrachte Werkleistung abnahme­reif ist. Dazu muss sie im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei sein. Eine vom Bauherrn vor Abnahmereife erklärte Abnahme ist aber im Regelfall trotzdem rechtswirksam.

Ob die erbrachte Werkleistung abnahmereif oder ob der Bauherr zur Abnahmeverweigerung berechtigt ist, hängt von Art, Umfang und Auswirkungen der vorhandenen Restleistungen bzw. Mängel ab. Dies muss im Einzelfall beurteilt und geprüft werden, etwa durch einen Bauherrenberater des BSB, der vorher bereits die vom Verein angebotene baubegleitende Qualitätskontrolle durchgeführt hat. Jeder Bauherr ist gut beraten, sich schon ab Baubeginn für eine solche Kontrolle zu entscheiden. Damit lassen sich verdeckte Mängel vermeiden, die bei Abnahme nicht mehr erkennbar sind.

Sind vertragliche Regelungen zur Abnahme sinnvoll?

Wegen der einschneidenden Rechtsfolgen der Abnahme wird empfohlen, im Bauvertrag eine förmliche Abnahme und das Abnahmeprocedere (z. B. Einladungsfrist, Führen eines Abnahmeprotokolls) zu vereinbaren. Der Bauherr sollte das Abnahmeprotokoll am besten selbst führen und die notwendigen Eintragungen vornehmen. Zudem sollte der Bauherr zumindest eine Kopie des erstellten Abnahmeprotokolls für seine Unterlagen behalten.

Ist keine förmliche Abnahme vorgesehen, kann auch eine konkludente Abnahme durch schlüssiges Verhalten des Bauherrn erfolgen. Dies kommt in Betracht, wenn das Verhalten des Bauherrn so zu deuten ist, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht akzeptiert. Angenommen wird dies beispielsweise, wenn der Bauherr die Werkleistung beanstandungsfrei längere Zeit nutzt oder die Schlussrechnung des Bauunternehmers ungekürzt bezahlt. Bauherren sollten darauf achten, dass durch entsprechende Handlungen eine solche Abnahme nicht ungewollt vollzogen wird.

Die Abnahme einzelner Teilleistungen (sogenannte Teilabnahme) ist rechtlich möglich, wenn dies im Vertrag vereinbart ist. Für Verbraucher sind Teilabnahmen einzelner Gewerke aber meist nachteilig, da es dadurch u. a. zu unterschiedlichen Gewährleistungsläufen und damit zu Abgrenzungsproblemen kommt. Vorformulierte Abnahmeklauseln in den Vertragsmustern mancher Bauunternehmer sind unwirksam, da sie den Bauherrn unzulässig benachteiligen. Eine Vertragsprüfung vor Unterzeichnung des Bauvertrages, etwa durch einen Vertrauensanwalt des BSB, kann hier für den Bauherrn Klarheit bringen.

Welche Vorbehalte sind bei Abnahme zu formulieren?

Der Bauherr sollte sich bei Abnahme alle ihm bekannten Mängel vorbehalten, da er ansonsten seine Mängelrechte - bis auf den Schadens- und Aufwendungsersatz - verliert. Dazu sind die bekannten Mängel im Abnahmeprotokoll aufzulisten. Ratsam ist, dass auch eine Frist zur Mangelbeseitigung in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wird. Zudem sollte der Bauherr sich seine Ansprüche bezüglich einer vereinbarten und angefallenen Vertragsstrafe vorbehalten. Wichtig: Mit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 müssen Zahlungspläne in Verbraucherbauverträgen so gestaltet werden, dass zum Zeitpunkt der Abnahme maximal 90 Prozent des Vertragspreises als Abschlagzahlung an den Unternehmer geflossen sind.

Was tun bei Mängeln, die bei oder nach Abnahme festgestellt werden?

Bei Mängeln hat der Bauherr zunächst Anspruch auf Nacherfüllung. Nach Ablauf einer zur Nacherfüllung gesetzten Frist kann der Bauherr statt der Nacherfüllung auch die Erstattung der Ersatzvornahmekosten (einschließlich Vorschuss), Rücktritt vom Vertrag, Minderung und Schadensersatz oder Aufwendungsersatz verlangen. Etwaige Mängelansprüche verjähren 5 Jahre ab Abnahme. Der Bauherr muss seine Mängelansprüche innerhalb dieser Frist notfalls gerichtlich geltend machen.

Was ist eine fiktive Abnahme?

Die Abnahme gilt ausnahmsweise auch dann als erfolgt, wenn der Bauunternehmer dem Verbrauchern nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat, der Bauherr die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat und der Unternehmer den Verbraucher bei Fristsetzung zur Abnahme über die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat. Die fiktive Abnahme kann der Verbraucher verhindern, wenn er im Falle der berechtigten Abnahmeverweigerung mindestens einen Mangel rügt. Bei berechtigter Abnahmeverweigerung kann der Bauunternehmer aber zumindest eine gemeinsame Zustandsfeststellung zu verlangen.

Die goldenen Regeln zur Abnahme – Darauf sollten Verbraucher bei der Abnahme achten:

1. Reagieren Sie auf Abnahmeverlangen des Bauunternehmers und beachten Sie eventuelle Fristen zur Erklärung der Abnahme.

2. Lassen Sie sich nicht zur Abnahme drängen. Erklären Sie die Abnahme nur dann, wenn Sie die Leistung vorher ausreichend geprüft haben. Holen Sie sich dafür sachverständige Unterstützung.

3. Erstellen Sie ein Abnahmeprotokoll und listen Sie darin die Ihnen bekannten Mängel auf. Setzen Sie eine Frist zur Mangelbeseitigung. Behalten Sie sich auch eine angefallene Vertragsstrafe vor.

4. Behalten Sie wenigstens eine Kopie des Abnahmeprotokolls.

5. Veranlassen Sie ausreichend lange vor Ablauf der 5jährigen Verjährungsfrist eine Überprüfung des Objektes auf Mängel. Ihre Mängelansprüche müssen Sie innerhalb der 5jährigen Verjährungsfrist notfalls gerichtlich geltend machen. Holen Sie im Konfliktfall Rechtsrat ein.