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Bauen mit dem Bauträger

RA und Notar Kent Wilhelmi, Vertrauensanwalt des BSB

RA und Notar Kent Wilhelmi, Vertrauensanwalt des BSB

Der Bauboom hält an. Baugrundstücke werden knapp. Besonders in städtischen Ballungsgebieten ist es kaum noch möglich, geeignetes Bauland zu adäquaten Kaufpreisen zu erwerben. Vielfach kaufen Bauträger große Baugrundstücke auf, um darauf Eigentumswohnungen oder Häuser zu errichten. So bleibt oft nur der Abschluss eines Bauträgervertrages, um den Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“ in die Tat umzusetzen. Hinzu kommt, der Kauf vom Bauträger hat für viele den Charme, Baugrundstück und das darauf zu errichtende Bauwerk aus einer Hand zu erwerben. Das unterscheidet das Bauen mit dem Bauträger tatsächlich vom klassischen Bauvertrag, bei dem der Bauherr ein Gebäude auf seinem eigenen Grundstück errichten lässt. Auch die (vermeintliche) Rechtssicherheit der notariellen Beurkundung fällt ins Gewicht.

Besonderheiten von Bauträgerverträgen

Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher kein Bauherr sondern Erwerber. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Eine Besonderheit ist dabei, dass der Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er be­reits frühzeitig Zahlungen leistet. Der Bauträger ist verpflichtet, ihm das Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anzuwenden. Viele Verbraucher sind vielleicht froh darüber, die Rolle des Bauherren los zu sein. Sie wähnen das Vorhaben in erprobten und professionellen Händen und meinen, dass doch alles klar geregelt sei. Also freut man sich auf die alsbaldige Schlüsselübergabe und den Einzug in die Wohnung oder das Haus.

Vertragsentwurf nicht ungeprüft akzeptieren

Nicht selten werden die Erwartungen allerdings enttäuscht. Denn beim Bauen mit Bauträgern gibt es zahlreiche Fallstricke. Das beginnt bereits damit, dass der Vertragsentwurf des Notars nicht ungeprüft akzeptiert werden sollte, sondern zunächst einer rechtlichen und bautechnischen Prüfung, wie sie etwa der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) anbietet, unterzogen wird. Zeitdruck ist hier eher unangebracht, obwohl er aufgrund zahlreicher Kaufinteressenten derzeit oft nicht zu vermeiden ist. Der Vertragsentwurf muss dem Verbraucher durch den Notar aber ohnehin mindestens 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin übermittelt werden. Diese Zeit sollte für eine gründliche Prüfung ausreichend sein.

Auf vollständige Leistungsbeschreibung achten

Vielfach finden sich im Bauträgervertrag für den Erwerber äußerst nachteilige Vertragsklauseln.

Oft mangelt es bereits an einer ordnungsgemäßen Leistungsbeschreibung. Leistungen werden teilweise nicht oder nur unzureichend beschrieben oder sind im Kaufpreis nicht enthalten. Der vermeintliche Festpreis für ein schlüsselfertiges Haus kann sich so recht schnell als „Mogelpackung“ herausstellen. Ab 2018 sind hier laut Gesetz entsprechende Angaben zu machen.

Einseitige Leistungsbestimmungsrechte vermeiden

Oftmals lässt sich der Bauträger einseitige Leistungsbestimmungsrechte einräumen, womit er den Leistungsumfang nahezu nach Belieben abändern kann. Das sollten Erwerber nicht akzeptieren. Gleiches gilt für den Fall, dass der Bauträger sich bei Eigentumswohnungen vorbehält, die Teilungserklärung nachträglich zu ändern, auch wenn damit in das Sondereigentum des Erwerbers eingegriffen wird.

Vertragsfristen verbindlich regeln

In zahlreichen Bauträgerverträgen fehlen verbindliche Vertragsfristen. Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie eine damit verknüpfte Vertragsstrafe sind jedoch unbedingt zu regeln. Für ab dem Jahre 2018 geschlossene Bauträgerverträge hat die Baubeschreibung (bzw. der beurkundete Bauträgervertrag) verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Auf Zahlungsmodalitäten besonders achten

Ungesicherte Vorleistungen des Verbrauchers sind zu vermeiden. So muss vor Fälligkeit der ersten Rate unter anderem gesichert sein, dass im Grundbuch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers erfolgt ist und der Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung entspricht. Abweichungen hiervon, etwa gegen eine Bürgschaft des Bauträgers, sind ohne vorherigen anwaltlichen Rat für Verbraucher nicht zu empfehlen. Wichtig ist auch die Berechtigung des Erwerbers, das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor dem Eigentumsübergang  mit Grundschulden zugunsten seiner Bank belasten zu können. Oft sind im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen, die der Bauträger zur Eintragung gebracht hat. Die Lastenfreistellung des Grundstückes von solchen etwa eingetragenen Grundschulden, die vom Erwerber nicht zu übernehmen sind, muss gesichert sein.

Klare Regelungen für Abnahme vereinbaren

Vielfach werden in Bauträgerverträgen für Verbraucher ungünstige Abnahmeregelungen vorgesehen. Es empfiehlt sich immer, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren. Das ist eine Abnahme unter beiderseitiger Anwesenheit. Andere Formen der Abnahme sollten ausdrücklich ausgeschlossen werden. Zu regeln ist das Recht des Erwerbers, das Baugrundstück mit einem von ihm bestimmten Sachverständigen - zum Beispiel dem Bauherrenberater des BSB - zur Überprüfung des Bautenstandes besichtigen zu dürfen. Oftmals ist allerdings geregelt, dass das Hausrecht bis zur Abnahme/Übergabe dem Bauträger zusteht. Dadurch werden Baustellenbesichtigungen während der Bauphase zur Gewährleistung einer unabhängigen baubegleitenden Qualitätskontrolle erheblich erschwert. Vielfach werden Ansprüche und Zurückbehaltungsrechte des Erwerbers (unzulässig) eingeschränkt.

Sicherheitsleistungen vereinbaren

Sicherheitsleistungen zugunsten des Erwerbers sollten auch im Vertrag geregelt werden. Teilweise ergeben diese sich zwar aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Danach können Verbraucher von der ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 Prozent der Vertragssumme in Abzug bringen, sofern durch den Bauträger nicht Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft geleistet wird. Allerdings empfiehlt es sich, dies vertraglich zu regeln. Anderenfalls können Probleme entstehen, wenn unter Verweis auf die gesetzlichen Regelungen ein Abzug vorgenommen wird. Zudem sollte Vorsorge für eine etwaige Insolvenz des Bauträgers getroffen werden, bei der möglicherweise bestehende Gewährleistungsansprüche nicht mehr durchgesetzt und damit faktisch wertlos werden könnten. Neben einem vom BSB angebotenen Firmen-Check, bei dem im Vorfeld des Vertragsschlusses die finanzielle Situation des Bauträgers beleuchtet wird, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche. Dies kann durch Bürgschaft eines Kreditinstituts geschehen. Die Höhe sollte zumindest 5 Prozent der Abrechnungssumme betragen und die Sicherheit für die Dauer der zu vereinbarenden fünfjährigen Verjährungsfrist für Mängelansprüche gelten.