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Erbbaurecht – Alternative zum Eigentum?

Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB)

RA Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., Region Köln

In den letzten Jahren sind nicht nur die Bau-, sondern auch die Grundstückskosten enorm gestiegen. Das Einkommen reicht zumeist nicht mehr aus, um Bauland in Ballungsräumen käuflich zu erwerben. Zu den Alternativen gehört der Kauf einer Eigentumswohnung. Aber auch Angebot und Nachfrage nach Erbbaugrundstücken steigen. Neben Kommunen und kirchlichen Vereinigungen sind neuerdings auch Bauträger mit entsprechenden Angeboten präsent, um Bauwilligen so zu einem Eigenheim zu verhelfen.

Was ist ein Erbbaurecht?
Beim Grundstückskauf erwirbt der Erwerber Eigentum an dem Grundstück und errichtet darauf sein Einfamilienhaus oder lässt es sogleich vom Verkäufer darauf errichten, sog. Bauträgervertrag. Der Erwerber wird Eigentümer des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie. Beim Erbbaurecht hingegen mietet vereinfacht ausgedrückt der Bauherr – Erbbauberechtigter - ein Grundstück auf dem er sein Haus errichtet oder durch den Erbbaugeber errichten lässt. Im Falle des Erbbaurechts wird er nicht Eigentümer, sondern „Mieter“ des Grundstücks. Statt des Kaufpreises für das Grundstück zahlt er über die vereinbarte Laufzeit eine monatliche Miete (sog. Erbbauzins) an den Grundstückseigentümer. Die Laufzeit des Erbbauvertrages kann hierbei frei bestimmt werden. Sie beträgt in der Regel 99 Jahre, wobei auch Verlängerungsoptionen vereinbart werden können.

Wie wird das Erbbaurecht begründet?
Ein Erbbaurecht wird schriftlich bei einem Notar mittels zu beurkundendem Vertrag begründet. Das Erbbaurechtsgesetz besteht lediglich aus 39 Paragraphen, sodass viele Einzelheiten in dem abzuschließenden notariellen Vertrag zwischen den Parteien festgelegt werden. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuchblatt im Erbbaugrundbuch gebildet. Dort werden wie ansonsten auch üblich alle Belastungen des Grundstücks eingetragen, somit auch die Finanzierung des Erbbauberechtigten.

Sowohl der Erwerb eines Grundstücks wie auch der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegen der Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich jeweils aus der Gegenleistung. Zu berücksichtigen sind der Kapitalwert des Erbbauzinses sowie sonstige für die Bestellung des Erbbaurechts erbrachte Gegenleistungen. 

Welche Vorteile bringt das Erbbaurecht?
Entgegen weit verbreiteter Meinungen wird der Erbbauberechtigte Eigentümer seiner auf dem Erbbaurecht errichteten Immobilie. Das Erbbaurecht kann er jederzeit veräußern sogar vererben, wobei häufig vorab die Zustimmung des Erbbaugebers einzuholen ist. Der Erbbauberechtigte kann sein Haus auch vermieten und somit als Kapitalanlage nutzen. Der Erbbauberechtigte hat das Recht, das Grundstück mit Bankdarlehen zu belasten, damit er die Kosten für den Hausbau finanzieren kann.

Der Erbbauberechtigte profitiert von einem zumeist moderaten Erbbauzins (monatlich bis jährlich zu zahlen) über eine lange Laufzeit, sodass die hohen Finanzierungskosten für den Grundstückskauf entfallen. Die Höhe eines üblichen Erbbauzinssatzes lässt sich in der Regel den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse in den einzelnen Städten und Gemeinden entnehmen. Der Erbbaurechtgeber ist berechtigt, den Erbbauzins anzupassen.

Auch wenn der Erbbauberechtigte am Ende der Laufzeit das Grundstück mit dem darauf errichteten Haus an den Erbbaugeber herausgeben muss, profitiert er von etwaigen Werterhöhungen an der Immobilie, weil er von dem Erbbaugeber eine Entschädigung erhält.   

Welche Risiken sind zu beachten?
Weil das Erbbaurecht noch nicht weit verbreitet ist, gibt es viele Vorurteile gegen diese Form des Immobilienerwerbs. Der Markt für gebrauchte Immobilien als Erbbaurecht ist beschränkt, zumal hierbei auch die Restlaufzeit des Vertrages ein nicht unerhebliches Vermarktungsrisiko bedeuten kann.

Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten und einer möglichen Insolvenz der Erbbauberechtigen kann der Erbbaugeber das Grundstück mit der darauf befindlichen Immobilie herausfordern, sog. Heimfall. Häufig finden sich hierzu in den Erbbauverträgen Regelungen, wie in diesen besonderen Fällen die Entschädigung berechnet wird, ggf. auch in Kombination mit einer Vertragsstrafe, die der Erbbauberechtigte an den Erbbaugeber zu zahlen hat.

Ähnlich wie beim Kauf eines Grundstücks wird auch beim Erbbauvertrag häufig die Gewährleistung für Größe, Bodenbeschaffenheit und das Vorliegen von Mängeln an dem Grundstück ausgeschlossen.

Kosten und Lasten des Erbbaurechts?
Das Erbbaurechtsgesetz sieht lediglich vor, dass der Erbbauberechtigte auf dem Grundstück ein Haus errichten darf. Mithin werden die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten zumeist in dem Erbbauvertrag zu Lasten des Erbbauberechtigten festgelegt.

Üblich ist, dass der Erbbauberechtigte nicht nur alle öffentlich- und privatrechtlichen Kosten sowie Lasten übernimmt, sondern auch eine Versicherung abzuschließen hat, die die Wiederherstellung der Immobilien, z.B. im Brandfall oder im Falle sonstiger Zerstörung, absichert.

Fazit
Gerade für den Durchschnittsverdiener stellt das Erbbaurecht eine sehr gute Alternative zum Erwerb eines Grundstücks dar. Weil das Erbbaurechtsgesetz nur rudimentäre Regelungen zur Ausgestaltung und Ausübung des Erbbaurechts enthält, muss viel Wert auf die Vertragsgestaltung gelegt werden. 

Bauwillige sollten sich deshalb frühzeitig nicht nur um eine planerische Betreuung, sondern auch juristische Beratung zu ihrem Bauvorhaben kümmern. Nur so können den Besonderheiten und Risiken des Erbbaurechts Rechnung getragen werden.