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Verbraucherfeindliche Klauseln

Auswahl weiterer Vertragsklauseln

Vertragstext:

Der Auftragnehmer ist berechtigt, das von ihm erstellte Haus als Roh- und Fertigbau vor Übergabe an den Auftraggeber durch Bauinteressenten besichtigen zu lassen.

Rechtliche Begründung:

Die Klausel benachteiligt den Bauherrn unangemessen. Der von der Klauselverwenderin vorgegebene Text berücksichtigt nicht, dass der Eigentümer einer Sache, so auch der Bauherr mit seinem Baugrundstück nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung gemäß § 903 BGB ausschließen kann.

Durch eine Formularklausel die Befugnisse des Grundstückseigentümers derart einzuschränken, dass zu beliebigen Zeitpunkten beliebig oft beliebig viele Bauinteressenten, z. B. in der letzten Woche vor Übergabe des Hauses durch das fertiggebaute Haus des Bauherrn von der Auftragnehmerin z. B. über hochwertige Bodenbeläge durch die einzelnen Zimmer geführt werden, stellt eine unangemessene Benachteiligung seiner Interessen dar.

Daher ist die Klausel gemäß § 307 Abs. 2 i. V. m. § 903 BGB unwirksam.

Unterlassungserklärung (2018)

Vertragstext:

Heizkosten (auch Heizstrom) während der Bauzeit, sofern diese für terminliche Fertigstellung und Auf- bzw. Ausheizung erforderlich werden, gehen zu Lasten der Auftraggeber.

Rechtliche Begründung:

Die Klausel zur Tragung der Heizkosten durch den Vertragspartner leidet an der Unbestimmtheit der verwendeten Begriffe „terminliche Fertigstellung“ und „Auf- bzw. Ausheizung“ und ist deshalb wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

Urteil: Landgericht Bamberg – 2 O 175/14

Vertragstext

Das Risiko der Erteilung der Baugenehmigung trägt der Auftraggeber (Bauherr), es sei denn, die Versagung der Erteilung der Baugenehmigung ist auf eine mangelhafte Planungsleistung des Auftragnehmers (Bauunternehmer) zurückzuführen.

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist mit § 309 Nr. 12 a BGB unvereinbar und daher nichtig. In der Regel übernimmt der Auftragnehmer die Genehmigungs- und Ausführungsplanung und erhält nach Erteilung der Baugenehmigung, mithin für die Planungsleistungen, eine Vergütung je nach Zahlungsplan prozentual zum Pauschalfestpreises. Somit liegt ein Planungsvertrag nach §§ 631 ff. BGB vor. Dieser Planungsauftrag ist erfolgsbezogen, das bedeutet, dass im Streitfalle der Auftragnehmer eine verschuldensneutrale, einwandfreie Planungsleistung darzulegen und zu beweisen hat. Nach der gewählten Formulierung („es sei denn, ...“) wird die Darlegungs- und Beweislast umgekehrt, so dass nun der Auftraggeber (Bauherr) zu beweisen hätte, dass eine mangelhafte Planungsleistung vorliegt.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Vor Baubeginn sind vom Bauherrn folgende Leistungen zu erbringen; Aushändigung der auflagenfreien Baugenehmigung mindestens sechs Wochen vor Baubeginn.

Rechtliche Begründung

Diese Klausel ist wegen Verletzung der § 307 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. dem gesetzlichen Leitbild des § 641 BGB (Erfolgsbezogenheit) unwirksam. In der Regel wird der Auftragnehmer (Bauunternehmer) mit Planungs- und Bauausführungsleistungen beauftragt und entsprechend vergütet. Der Planungsauftrag ist erfolgsbezogen (§§ 631 ff. BGB), somit schuldet nicht der Bauherr, sondern der Auftragnehmer die Baugenehmigung vor Baubeginn. Der Bauherr hat dabei nur Mitwirkungspflichten.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Der Auftraggeber darf die Baustelle nur mit Genehmigung der Auftragnehmerin und nur auf eigene Gefahr betreten, um sich vom Bautenstand zu überzeugen und sich über die Ausführung seiner Sonderwünsche zu informieren.

Rechtliche Begründung

Die Klausel widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des § 903 BGB über die Rechte des Grundstückseigentümers und ist daher nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Das der Auftraggeber sein eigenes Grundstück nur mit Genehmigung der Auftragnehmerin als Inhaberin des „Hausrechts“ betreten darf, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Dem Bauherrn muss die Möglichkeit zustehen, die Vollständigkeit und Mängelfreiheit der den Abschlagszahlungen entsprechenden Bauleistungsabschnitten persönlich zu überprüfen, ohne den Auftragnehmer fragen zu müssen.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Der Bauherr überträgt dem Auftragnehmer (Bauunternehmer) während der Abwicklung des Bauvorhabens bzw. Durchführung des Bauwerkvertrages unwiderruflich das Hausrecht am Baugrundstück bzw. Bauobjekt.

Rechtliche Begründung

Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 903 BGB. Die vollständige Ausschließung des Bauherrn als Grundstückseigentümer führt zu einer unangemessenen Benachteiligung. Da in der Regel Abschlagszahlungen vereinbart sind, muss dem Bauherrn die Möglichkeit zustehen, die Vollständigkeit und Mängelfreiheit der den Abschlagszahlungen entsprechenden Teilleistungen persönlich zu überprüfen, ohne den Auftragnehmer fragen zu müssen. Auch sind jedenfalls nach BGB-Bauverträgen Ersatzvornahmen während eines fortbestehenden Bauvertrags zulässig, wenn der Auftragnehmer (Bauunternehmer) mit einer Mängelbeseitigung in Verzug gerät.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Die angelieferten und verbauten Baumaterialien bleiben bis zur vollständigen Begleichung der Bauvertragssumme laut Bautenstand und Zahlungsplan einschließlich Zinsen und Kosten (bei Schecks bis zur Einlösung) Eigentum der ... mbH.

Rechtliche Begründung

Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 946 BGB, weil sie gerade nicht zwischen wesentlichen und unwesentlichen Bestandteilen unterscheidet. Sofern es sich bei den angelieferten und verbauten Baumaterialen um wesentliche Bestandteile des Bauwerks handelt, geht das Eigentum nach § 946 BGB auf den Bauherrn über. Entgegenstehende allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßen gegen ein gesetzliches Gebot/Verbot und sind nach § 134 BGB rechtsunwirksam.

Urteil: Landgericht Berlin - 26. O. 276/05

Vertragstext

Bei Kündigung des Vertrages bleiben sämtliche Planungsunterlagen sowie die Entwurfsidee urheberrechtlich geschützt. Eine anderweitige als die Verwendung zum Bau mit der ... mbH ist den Bauherren ausdrücklich untersagt. Nutzen die Bauherren die Planungsunterlagen bzw. die Entwurfsidee der ... mbH nach Kündigung anderweitig ohne ausdrückliche schriftliche Genehmigung durch die Geschäftsführung der ... mbH, so steht der ... mbH ein pauschaler Schadensersatz in Höhe von 10 % der Bauvertragssumme zu.

Rechtliche Begründung

Diese Klauseln verstoßen gegen §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 531, 641, 308 Nr. 7 BGB, weil die Planungsunterlagen sowie die Entwurfsidee bereits Teil des von dem Unternehmen geschuldeten Werkes sind, für den die Bauherrn den Werklohn zu zahlen haben. Im Falle der Kündigung ist das Unternehmen je nach Kündigungsgrund entweder berechtigt, nur die erbrachten Leistungen abzurechnen und dafür den anteiligen Werklohn zu verlangen oder nach § 649 Satz 2 BGB abzurechnen. In beiden Fällen erhält das Unternehmen, sofern es die Planungsleistungen erbracht hat, die auch die Entwurfsidee beinhalten, bereits auf Grund gesetzlicher Vorschriften den anteiligen Werklohn. Es stellt daher eine unangemessene Benachteiligung der Bauherrn dar, wenn sie einen Schadensersatz in Höhe von 10 % für die Entwurfsidee zahlen sollen, obgleich sie das Unternehmen dafür bereits in Form des Werklohnes bezahlen müssen.

Urteil: Landgericht Berlin - 26. O. 276/05

Vertragstext

Vor Beginn der Bauausführung durch den Auftragnehmer (Bauunternehmer) sind vom Bauherrn weitere folgende Voraussetzungen zu erfüllen: Abschluss folgender Versicherungen: Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauwesenversicherung, einschließlich Glas, Rohbaufeuerversicherung. Hierzu ist eine von dem Auftragnehmer benannte deutsche Versicherungsgesellschaft heranzuziehen. Die Kosten hierfür werden in separatem Werkvertrag ausgewiesen. Aus organisatorischen und haftungstechnischen Gründen können keine anderen Gesellschaften akzeptiert werden.

Rechtliche Begründung

Diese Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB. Infolge unbestimmter Zahlungspflichten aus Versicherungen u.a. erhöht sich der vereinbarte Bruttogrundpreis (Pauschalfestpreis) um nicht näher bekannte Beträge, die insbesondere gar nicht in diesem Vertrag aufgeführt werden sollen.Zudem stellt die Einschränkung der freien Wahl des Versicherers eine unangemessene Benachteiligung des Bauherrn als Verbraucher dar, dem eine Versicherungsgesellschaft aufgedrängt wird.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Versicherungsansprüche, die bis zur Hausübergabe an den Bauherrn entstehen, gelten als an den Auftragnehmer (Bauunternehmer) abgetreten.

Rechtliche Begründung

Hierbei handelt es sich um eine fingierte Erklärung im Sinne des § 308 Nr. 5 BGB, die mangels der besonderen gesetzlichen Voraussetzungen (angemessene Frist, besonderer Hinweis) rechtsunwirksam ist. Im übrigen ist diese Klausel auch unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB. Die auf dem Grundstück des Bauherrn eingebauten Teile gehen als wesentliche Bestandteile in sein Eigentum über. Die Versicherungsleistungen stehen im Havariefalle dem geschädigten Eigentümer als Versicherungsnehmer zu. Eine fingierte Abtretung würde zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Auftragnehmers (Bauunternehmer) führen, da dieser durch die Abschlagszahlungen des Bauherrn den ihm zustehenden Werklohn für die erbrachten Leistungen bereits erhalten hat und er – im Gegensatz zu dem Bauherrn – keinen Schaden erlitten hat.

Unterlassungserklärung

Dr. Dr. Elke Heera

Rechtsanwältin, Schwerpunkt Baurecht

Dr. Benjamin Berding

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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