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Verbraucherfeindliche Klauseln

Bauzeit, Termine, Vertragsstrafen

Vertragstext

Mit den Arbeiten ist innerhalb von sechs Wochen nach Erfüllung der Voraussetzungen zu beginnen, sofern der Baubeginn nicht in der ortsüblichen Winterpause oder den Bauferien liegt.

Rechtliche Begründung

Die Bestimmung verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB und führt zu einer unangemessenen Benachteiligung. Der Baubeginn wird hier nicht in nachvollziehbarer Weise definiert und kann mit dem Kalender nicht überprüft werden. Es gibt auch keinen allgemeingültigen Begriff der "Bauferien".

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Die v. g. Fertigstellungsfrist kann sich aus Gründen, die der GU nicht zu vertreten hat, verlängern. Gründe hierfür sind z.B. ungerechtfertigter Widerspruch gegen Bauausführungen durch den Bauherrn; nicht fristgerechte Zahlung fälliger Zahlungen durch den Bauherrn.

Rechtliche Begründung

Ein ungerechtfertigter Widerspruch gegen Bauausführungen durch den Bauherrn führt nicht zu einer Verlängerung der vertraglichen Fertigstellungsfrist. Die Klausel ist wegen einer Verletzung der Transparenzgebotes nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Ob ein Widerspruch ungerechtfertigt ist oder nicht, kann für den nicht rechtsunkundigen Verbraucher vieldeutig und irreführend sein. Ferner liegt eine ungemessene Benachteiligung im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmungen vor. Die Klausel führt dazu, dass sie dem Bauherrn eine juristische Klärung aufbürdet, wenn sich der GU auf einen "ungerechtfertigten Widerspruch" beruft.Eine Verlängerung der Fertigstellungsfrist kann ferner nicht von einer nicht fristgerechten Zahlung fälliger Werklohnraten durch den Bauherrn abhängig gemacht werden. Auch insoweit liegt ein Verstoß gegen das gesetzliche Transparenzgebot vor. Ferner wird das Verbot einer Einschränkung des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts nach § 309 Nr. 2 BGB verletzt. Der vorsichtige Bauherr, der den Rechtsbegriff der Fälligkeit in Zusammenhang mit einem ihm zustehenden Leistungsverweigerungsrecht nicht zutreffend einordnen kann, wird durch die Klausel davon abgehalten, sein Leistungsverweigerungsrecht geltend zu machen. Die beanstandete Klausel lässt nicht erkennen, dass es dem Bauherrn freisteht, Zahlungen dann zurückzuhalten, wenn ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Allein schon darin liegt die Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung.

Urteil: Brandenburgisches Oberlandesgericht - 7.U.193/06

Vertragstext

Der Fertigstellungstermin ist eingehalten, wenn der Innenausbau gemäß der vereinbarten Leistung vollständig erbracht ist. Die Schlüsselübergabe erfolgt nach Eingang der Schlussrate laut Zahlungsplan.

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 640 BGB unwirksam. Sie weicht in unzulässiger Weise von dem Leitbild des § 640 BGB ab. Es stellt eine unangemessene Benachteiligung des Bauherrn dar, wenn die Fertigstellung, an die sich zwangsläufig eine Abnahmepflicht des Bauherrn anschließt, nur an die vollständige Erbringung des Innenausbaus geknüpft wird. Zur Fertigstellung gehört grundsätzlich die Erfüllung der gesamten vertraglich geschuldeten Leistung. Insoweit ist hier nicht auszuschließen, dass ein durchschnittlich juristisch vorgebildeter Bauherr die Klausel dahin versteht, dass es nur auf die Fertigstellung des Innenausbaus ankommt und nicht darauf, ob auch die weiteren geschuldeten Leistungen zumindest in der Art und Weise fertiggestellt sind, dass ein Bezug und Betreten des Hauses gefahrlos möglich ist.

Urteil: Landgericht Berlin - 26.O.276/05

Vertragstext

Ebenso ist der Auftragnehmer (Bauunternehmer) berechtigt, bei verspäteten Teilzahlungen den Fertigstellungstermin um die Summe der verspäteten Zahlungswochen zu dehnen und ggf. die Baustelle bis zum Eingang der vollen Kaufpreisrate nach Zahlungsplan in eigenem Ermessen stillzulegen.

Rechtliche Begründung

Diese Regelung verstößt gegen § 309 Nr. 2 BGB und verletzt zudem § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB und das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 BGB, da sie mit dem gesetzlichen Leitbild des § 640 BGB (Vorleistungspflicht des Werkunternehmer) unvereinbar ist und die Klausel eine unzulässige Einschränkung von Leistungsverweigerungsrechten i. S. der §§ 320, 641 Abs. 3 BGB darstellt. Voraussetzung für die Verlängerung der Bauzeit soll hier jede Nichtzahlung von Werklohnraten (auch ohne Zahlungsverzug) sein. Dadurch könnte der Werkunternehmer unter Hinweis auf die Verlängerung der Bauzeit eine Zahlung erzwingen, ohne seiner Vorleistungspflicht bei der Mängelbeseitigung nachzukommen. Auch insoweit besteht die Gefahr, dass der Bauherr Leistungsverweigerungsrechte nicht geltend macht, um eine vermeintlich berechtigte Arbeitseinstellung durch den Auftragnehmer zu vermeiden. Ferner verstößt eine "Stilllegung" der Baustelle "im eigenen Ermessen" bis zum Eingang der vollen Kaufpreisrate gegen die werkvertraglichen Kooperationspflichten, die den Rang eines gesetzlichen Leitbildes haben. Voraussetzungen sind Zahlungsverzug, Nachfristsetzung und Einstellungsandrohung, wie bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 11. Aufl., Rdn. 1332).

Unterlassungserklärung

Dr. Dr. Elke Heera

Rechtsanwältin, Schwerpunkt Baurecht

Dr. Benjamin Berding

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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