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Verbraucherfeindliche Klauseln

Fertigstellung, Abnahme

Vertragstext:

Bei Abnahmeverweigerung oder Verhinderung der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls entscheidet ein unabhängiger, vereidigter Sachverständiger mit bindender Wirkung für beide Parteien, ob das Bauvorhaben als bezugsfertig gilt. Die Kosten des Sachverständigen trägt die unterlegene Partei.

Rechtliche Begründung:

Bei einem Generalunternehmervertrag zur Errichtung eines Wohnhauses stellt die obligatorische Schiedsgutachterklausel eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne von § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB dar. Die für den Vertragspartner nicht mehr hinnehmbaren Risiken einer Fehlbewertung ohne die Möglichkeit einer Fehlerkorrektur überschreitet in Ansehung der Komplexität eines Vorhabens und das für seine Durchführung notwendigen Mitteleinsatzes zumutbare Ausmaß. Das gilt umso mehr, weil für den Besteller einer Hauserrichtung die damit anfallenden Belastungen meist so gewichtig sind, dass er sie vielfach nur einmal in seinem Leben tragen kann.

Urteil: Landgericht Bamberg – 2 O 175/14

Vertragstext:

Werden bei Hausübergabe bzw. Außenputzabnahme Mängel reklamiert oder sind noch Restarbeiten auszuführen, so stellt der Auftragnehmer auf Wunsch des Auftraggebers eine Bürgschaft in Höhe des doppelten Betrages der gemeinsam durchzuführenden Bewertung der ausstehenden Arbeiten bzw. Mängel, bis zur Erledigung derselben, zur Verfügung. Ein Zahlungseinbehalt ist unzulässig.

Rechtliche Begründung:

Die Klausel unterfällt dem Verbot des § 309 Nr. 2 a BGB, soweit sie dem Vertragspartner ein Zurückbehaltungsrecht entzieht und auf die Stellung einer (überdies nicht näher bestimmten) Bürgschaft verweist.

Zugleich schränkt diese Klausel die Rechte des Bestellers aus § 641 Abs. 3 BGB dadurch ein, dass sich die Beklagte ein Mitbestimmungsrecht in der Höhe des Mängelbeseitigungsaufwandes in dieser Klausel einrichtet. Auch dies unterfällt dem Klauselverbot des § 309 Nr. 2 a BGB.

Urteil: Landgericht Bamberg – 2 O 175/14

Vertragstext:

Der Bezug oder die Benutzung der Objekte vor Übergabe stellen eine stillschweigende Abnahme dar.

Rechtliche Begründung:

Die Fiktion einer Abnahmeerklärung allein durch den Bezug oder die Benutzung der Objekte vor dem Übergabetermin verstößt gegen § 308 Nr. 5 BGB.

Urteil: Landgericht Bamberg – 2 O 175/14

Vertragstext

Gleiches gilt für den Fall, dass der Bauherr das Haus vor Abnahme eigenmächtig beziehen sollte.

Rechtliche Begründung

Da die Formularklausel gegen § 309 Nr. 4 BGB verstößt, ist sie unwirksam. Nach § 309 Nr. 4 BGB ist eine Bestimmung unwirksam, durch die der Verwender von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den anderen Vertragsteil zu mahnen oder ihm eine Frist für die Leistung zu setzen. Hingegen stellt die verwendete Klausel die Beklagte abweichend von § 286 Abs. 2 BGB von der Verpflichtung frei, den Bauherrn wegen der Bautenstandsrate zu mahnen. Während es gemäß § 286 Abs. 2 BGB einer Mahnung allein in den dort geregelten Fällen nicht bedarf, soll nach der streitbefangenen Klausel eine Mahnung oder Fristsetzung schon dann entbehrlich sein, wenn der Bauherr „bei Fälligkeit nicht zahlt“. Damit wird der Eintritt des Verzuges weder von einer nach dem Kalender bestimmbaren Leistungszeit abhängig gemacht, noch knüpft der Eintritt des Verzuges an ein der Leistung vorausgehendes Ereignis an. Das Landgericht führt unter Berufung auf Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl. § 286 Rn 23 aus, dass unter den Begriff des Ereignisses nur eine Handlung oder ein anderer sinnlich wahrnehmbarer Umstand fällt und dass ein reiner Rechtsbegriff wie die Fälligkeit einer Leistung demgegenüber kein geeigneter Anknüpfungspunkt ist. Die streitbefangene Klausel erklärt damit eine Mahnung oder Fristsetzung in einem weiteren Umfang für entbehrlich, als das gesetzlich vorgesehen ist.

Urteil: Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14

Vertragstext

Fertigstellung bedeutet, dass die Arbeiten im Großen und Ganzen abgeschlossen sind, Restarbeiten (z.B. das Fehlen einzelner Elemente) begründen kein Zurückbehaltungsrecht der entsprechenden Rate.

Rechtliche Begründung

Dass es für die Fälligkeit der Raten des vereinbarten Zahlungsplans ausreichen soll, dass die entsprechenden Bauleistungen nur „im Groben und Ganzen abgeschlossen“ seien, ist mit dem gesetzlichen Leitbild des § 641 BGB keineswegs zu vereinbaren und stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Zudem verstößt die Klausel gegen § 309 Nr. 2 BGB, da dies eine unzulässige Einschränkung von Leistungsverweigerungsrechten i. S. der §§ 320, 641 Abs. 3 BGB darstellt.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26. O. 166/05

Vertragstext

Der Bauherr ist zur Abnahmeverweigerung nur dann berechtigt, wenn das Bauvorhaben so wesentliche Mängel aufweist, dass die Bezugsfertigkeit bzw. die Herstellung zur Ausführung der Eigenleistung nicht gegeben ist.

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist aufgrund des Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie nicht dem gesetzlichen Leitbild des § 640 BGB entspricht. Nur unwesentliche Mängel sind kein Verweigerungsgrund für eine Abnahme. Alle weiteren Mängel können eine Abnahme ausschließen. Dazu gehören optische Mängel oder vertragswidrige Bauausführungen, die den Gebrauchswert und damit die Bezugsfertigkeit nicht beeinflussen, aber gleichwohl beachtlich sind. Das galt schon vor der Schuldrechtsreform und erst recht nach dem in § 633 Abs. 2 Nr. 1 BGB hervorgehobenem subjektiven Mängelbegriff.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26. O. 246/05

Vertragstext

Es hat eine förmliche Abnahme stattzufinden, von der ein Abnahmeprotokoll zu fertigen ist. Hierin sind etwaige Vorbehalte wegen bekannter Sachmängel aufzunehmen. Das Protokoll ist von den Beteiligten zu unterschreiben. Es wird dann ein Termin für die Erledigung der Restarbeiten bzw. Beseitigung der Mängel mit dem Auftraggeber vereinbart. Der Auftraggeber kommt danach seiner Verpflichtung zur weiteren Ratenzahlung entsprechend dem Zahlungsplan nach.

Rechtliche Begründung

Die Bestimmung ist wegen eines Verstoßes gegen das gesetzliche Leitbild der §§ 320, 641 Abs. 3 BGB nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Nach der hier getroffenen Regelung soll der Auftraggeber die restlichen Werklohnraten bereits dann zahlen, wenn bei der Abnahme Baumängel festgestellt und Absprachen über die Mängelbeseitigung getroffen wurden. Das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht sieht jedoch vor, dass der Bauherr bis zur Mängelbeseitigung den dreifachen Betrag der mutmaßlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten darf. Die Leistungsverweigerungsrechte werden dementsprechend eingeschränkt, so dass die Klausel auch nach § 309 Nr. 2 BGB unwirksam ist.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Zur Schlussabnahme wird ein TÜV-Sachverständiger hinzugezogen. Der TÜV wird während der Abnahme zu den vom Auftraggeber (Bauherrn) genannten Mängeln Stellung nehmen bzw. diese im Geldwert schätzen. Die Entscheidung des TÜVs ist für beide Parteien verbindlich.

Rechtliche Begründung

Die Bestimmung verstößt gegen das gesetzliche Leitbild des § 641 a Abs. 2 Nr. 2 BGB und ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nichtig. Das gesetzliche Leitbild sieht vor, dass ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger nach Grund und Höhe über Gewährleistungsrechte des Bauherrn befindet. Hier wird jedoch ein nicht weiter beschriebener TÜV vorgeschrieben, dessen jeweilige Qualitäten durchaus unterschiedlich sein können.Ferner liegt eine mittelbare Einschränkung der Minderungs- und Schadensersatzansprüche der Höhe nach vor, die im Gegensatz zu dem gesetzlichen Leitbild der §§ 633, 634 BGB steht. Der Bauherr wird auf eine abstrakte Schadensberechnung festgelegt. Ihm wird dabei nicht ermöglicht, einen höheren, unmittelbaren Schaden nachzuweisen. Außerdem wird der subjektive Mängelbegriff des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Nachteil des Bauherrn mittelbar ausgeschlossen.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Beginnt der Bauherr vor Abnahme und Übergabe mit Fußbodenverlege- und Malerarbeiten im oder am Vertragsobjekt oder wird das Vertragsobjekt bezogen, gilt dieses als abgenommen.

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 5 BGB unwirksam. Es handelt sich dort um eine Fiktion eines bestimmten Erklärungsverhaltens durch Nichtstun. Eine solche Fiktion durch Nichtstun in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist allein unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 308 Nr. 5a, b BGB zulässig. Vorliegend fehlt es sowohl an der Einräumung einer angemessenen Erklärungsfrist als auch an der Hinweispflicht des GU. Die Klausel ist ferner auch deshalb unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Die Klausel fingiert eine Abnahme ohne Rücksicht auf eine „Abnahmereife“ der erbrachten Leistungen.

Urteil: Landgericht Potsdam - 12. O. 474/06

Vertragstext

…nimmt der Bauherr die Sache vor Übergabe in Benutzung, so wird sie nach Ablauf von 6 Tagen nach Beginn der Nutzung abgenommen.

Rechtliche Begründung

Diese Formulierung in der Abnahmeklausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 640 Abs. 1 BGB und widerspricht dem gesetzlichen Leitbild in § 640 BGB. Sie steht auch nicht mit der BGH-Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 08.01.2004 – Az.: VII ZR 198/02, BauR 2004/670, 671) in Übereinstimmung. Ferner widerspricht sie § 12 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B und beeinträchtigt den Verbraucher unangemessen. Wenn der Verbraucher die Sache vor Übergabe in Benutzung nimmt, kann die Abnahme gemäß § 12 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B bestenfalls nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt angesehen werden, wenn nichts anderes vereinbart ist. Diese Frist der Abnahmefiktion in § 12 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B wird hier vom Werkunternehmer unzulässig verkürzt.

Urteil: Landgericht Potsdam - 12. O. 443/06

Vertragstext

Die Übergabe des Vertragsobjektes erfolgt nach erfolgter Schlussabnahme und vollständiger Begleichung der Bauvertragssumme gem. Zahlungsplan und sämtlicher etwaiger Zusatzvereinbarungen.

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 BGB unwirksam, da sie eine Einschränkung des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts des Bauherrn nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB darstellt. In der beanstandeten Klausel wird die Übergabe des Bauobjektes ohne Rücksicht auf eventuelle Leistungsverweigerungs- oder Zurückbehaltungsrechte an die vollständige Zahlung des Werkslohns geknüpft. Nach dem Wortlaut der Klausel wäre der GU berechtigt, auch bei berechtigtem Zahlungseinbehalt des Bauherrn die Übergabe des Hauses zu verweigern.

Urteil: Landgericht Potsdam - 12. O. 474/06

Vertragstext

Die Schlüsselübergabe des Vertragsobjektes erfolgt erst nach erfolgter Schlussabnahme und vollständiger Begleichung der Bauvertragssumme gem. Zahlungsplan und sämtlicher Zusatzvereinbarungen.

Rechtliche Begründung

Diese Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 2 BGB, da sie unzulässigerweise zum Ausschluss der Leistungsverweigerungsrechte des Bauherrn nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB führt.

Urteil: Landgericht Berlin - 26. O. 276/05

Dr. Dr. Elke Heera

Rechtsanwältin, Schwerpunkt Baurecht

Dr. Benjamin Berding

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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