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Verbraucherfeindliche Klauseln

Mängel, gesetzliche Mängelrechte

Vertragstext

Bei Fehlschlagen der Nacherfüllung (Nichtbeseitigung des Sachmangels auch nach dem zweiten Nacherfüllungsversuch) kann der Auftraggeber mindern.

Rechtliche Begründung

Richtig ist, dass der Auftraggeber zuerst nur Nacherfüllung verlangen kann. Im Werkvertragsrecht ist jedoch nicht vorgeschrieben, dass der Bauherr zunächst zwei Nacherfüllungsversuche des Werkunternehmers abzuwarten hat, bevor er auf sein Recht, sekundäre Mängelrechte geltend zu machen, übergehen kann.
Die Klauselformulierung beschränkt den Bauherrn unangemessen in seinem Recht, nach mangelhafter und/oder fehlgeschlagener Nacherfüllung (den ersten Nacherfüllungsversuch betreffend) seine Rechte aus den §§ 636 bis 638 BGB unmittelbar geltend zu machen. Weiter berücksichtigt die vorgegebene Klausel nicht, dass eine schuldhafte Verletzung der Nacherfüllungspflicht (ein Nachbesserungsversuch) der Klauselverwenderin zu Schadensersatzansprüchen des Bestellers gemäß § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB führen kann.
Das BGB-Werkvertragsrecht kennt keine Beschränkung auf zwei zu duldende Nacherfüllungsversuche, bevor der Besteller mindern kann. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bereits ein Nachbesserungsversuch bei einem schwerwiegenden Mangel zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen kann, wodurch ein weiterer Nachbesserungsversuch für den Kunden unzumutbar ist.
Die Klausel ist gemäß § 309 Nr. 8 b) bb) sowie gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 636; § 637; § 638 BGB unwirksam.

Unterlassungserklärung (2018)

Vertragstext

Ist ein Mangel auf besondere Anweisung des Auftraggebers oder seines Beauftragten zurückzuführen, entfallen die Ansprüche und Rechte des Auftraggebers wegen Mängel.

Rechtliche Begründung

Die vorformulierte Klausel ist rechtsunwirksam. Sie führt zu einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie mit dem aus § 242 BGB herzuleitenden, von der Rechtssprechung entwickelten gesetzlichen Leitbild bauwerkvertraglicher Kooperations- und Obhutspflichten unvereinbar ist. Der Generalunternehmer hat Sonderwünsche des Auftraggebers, insbesondere eines Verbrauchers, aufgrund seiner besonderen Fachkenntnisse zu prüfen und gegebenenfalls als nicht sachgerecht zurückzuweisen. Erst wenn er danach von dem Bauherrn besonders angewiesen wird, hat er für nachteilige Folgen nicht mehr einzustehen.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Kommen die Bauherren ihren o. g. Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so ist der GU (Generalunternehmer) berechtigt, sämtliche Arbeiten bis zum Ausgleich der fälligen Zahlungen einzustellen.

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 BGB unwirksam. Sie unterscheidet nicht zwischen der Fallgestaltung, dass der Bauherr berechtigt Zahlungen zurückhält, und der Fallgestaltung, dass der Bauherr sich mit seiner Zahlungspflicht im Verzuge befindet. Wegen dieser fehlenden Unterscheidung wäre der GU dem Wortlaut der Klausel nach zu einer Arbeitseinstellung auch dann berechtigt, wenn der Bauherr einen Rechtsgrund zur Einbehaltung von Zahlungen hat. Daraus wiederum ergibt sich eine Einschränkung der den Bauherrn nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB zustehenden Leistungsverweigerungsrecht.

Urteil: Landgericht Potsdam - 12. O. 474/06

Vertragstext

Der v. g. Festpreis ist gemäß anliegendem Zahlungsplan auf das Konto der ... mbH bei der (...) binnen fünf Tagen nach Rechnungslegung zu zahlen, d. h. das finanzierende Kreditinstitut ist unwiderruflich zur Überweisung der laut Zahlungsplan fälligen Rate an die ... mbH zu beauftragen. (...)

Rechtliche Begründung

Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 2 BGB. Ein durchschnittlich juristisch bewanderter Bauherr muss diese Klausel dahingehend verstehen, dass aufgrund der dort verwendeten Formulierung einer „unwiderruflichen“ Beauftragung die Zurückhaltung von Zahlungen aufgrund von berechtigten Leistungsverweigerungsrechten ausgeschlossen wird, da er innerhalb der dort genannten Frist von 5 Tagen nach Rechnungslegung sein Kreditinstitut mit der Bezahlung zu beauftragen hat. Dies stellt eine unzulässige Einschränkung von Leistungsverweigerungsrechten i. S. der §§ 320, 641 Abs. 3 BGB dar.

Urteil: Landgericht Berlin - 26. O. 276/05

Vertragstext

Nach Zahlungseingang der jeweiligen Bautenstandsrate gilt der zugehörige Bauabschnitt als übergeben.

Rechtliche Begründung

Eine solche Klausel verstößt gegen das (eingeschränkte) Verbot von fingierten Erklärungen nach § 308 Nr. 5 BGB. Zudem ist sie aufgrund § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie dem gesetzlichen Leitbild des § 640 BGB widerspricht. Eine Teilabnahme ist nur bei in sich abgeschlossenen Teilen einer Bauleistung zulässig, wenn diese selbständig funktionsfähig sind und unabhängig von anderen Leistungsteilen und der weiteren Ausführung des Bauwerks beurteilt werden können. Dies trifft aber meist bei Errichtung eines Einfamilienhauses nicht zu.Ein weiterer Gesichtspunkt ist, dass Abschlagszahlungen nach einem Zahlungsplan nur vorläufige Zahlungen in Erwartung der Schlussrechnung sind. Das gilt insbesondere bei Einheitspreisverträgen und Pauschalpreisverträgen. Liegen Baumängel vor, so muss der Bauherr nicht zwingend von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen und Teile der Abschlagszahlung einbehalten. Er kann diese Mängel in Erwartung hinnehmen, dass später noch eine Nachbesserung erfolge und ohnehin die Endabnahme noch bevorstehe. Die in einer Werklohnrate konkludent liegende Billigung der Leistung kann – im Gegensatz zur Schlussrechnung – bei einer Abschlagszahlung nicht angenommen werden.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Fertigstellung bedeutet, dass die Arbeiten im Großen und Ganzen abgeschlossen sind, Restarbeiten (z.B. das Fehlen einzelner Elemente) begründen kein Zurückbehaltungsrecht der entsprechenden Rate.

Rechtliche Begründung

Dass es für die Fälligkeit der Raten des vereinbarten Zahlungsplans ausreichen soll, dass die entsprechenden Bauleistungen nur „im Groben und Ganzen abgeschlossen“ seien, ist mit dem gesetzlichen Leitbild des § 641 BGB keineswegs zu vereinbaren und stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.Zudem verstößt die Klausel gegen § 309 Nr. 2 BGB, da dies eine unzulässige Einschränkung von Leistungsverweigerungsrechten i. S. der §§ 320, 641 Abs. 3 BGB darstellt.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26. O. 166/05

Dr. Dr. Elke Heera

Rechtsanwältin, Schwerpunkt Baurecht

Dr. Benjamin Berding

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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