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Verbraucherfeindliche Klauseln

Vertrag, Vertragsänderung und Vertragskündigung

Vertragstext

Die Vertragsbedingungen wurden mit dem Auftraggeber (Bauherren) durchgesprochen und als Grundlage des Bauauftrages (Hausbauvertrag) anerkannt.

Rechtliche Begründung

Die Klauselverwenderin versucht, eine fingierte Erklärung zu Lasten des Bauherrn in Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung zu konstatieren, die bei der hier gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung geeignet ist, die Beweislast zum Vorteil des Werkunternehmers zu verändern.
Wie sich aus der Einschätzung zu den vorangegangenen o. g. Klauseln ergibt, sind die von der Auftragnehmerin vorformulierten Vertragsbedingungen teilweise unwirksam und zu unterlassen. Mit der angegriffenen Klausel soll der Bauherr diese z. T. unwirksamen Vertragsbedingungen jedoch ausdrücklich anerkennen. Die Auftragnehmerin fordert vom Besteller, eine fingierte Erklärung abzugeben, ohne dass sie sich verpflichtet, den Vertragspartner auf die Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen. Das in der vorformulierten Klausel vorgesehene Anerkenntnis des Bauherrn hinsichtlich der Vertragsbedingungen ist bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung geeignet, die Beweislast zum Nachteil des Bauherrn und zugunsten der Werkunternehmerin zu verändern.
Die Auftragnehmerin verwendet die angegriffene Klausel bei der Vornahme einer bestimmten Handlung durch den Bauherrn, nämlich dahingehend, dass die Vertragsbedingungen mit dem Bauherrn vor Unterzeichnung des Bauvertrags durchgesprochen und als Vertragsgrundlage anerkannt wurden. Daher fällt die Klausel in den Anwendungsbereich von §§ 308 Nr. 5, 309 Nr. 12 BGB.
Das benachteiligt den Bauherrn nicht nur unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 2 BGB, sondern es liegt auch ein Verstoß gegen die §§ 308 Nr. 5, 309 Nr. 12 BGB vor. Daher ist die Klausel unwirksam und zu unterlassen.

Unterlassungserklärung 2018

Vertragstext

Ohne Zustimmung des Bauherrn darf .... Änderungen in der Planungs- und Ausführungsart sowie der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungsgegenstände nach Maßgabe von § 315 BGB nur vornehmen, wenn

  • sie sich nicht wert- und/oder gebrauchsmindernd auf das Bauvorhaben auswirken und
  • den Preis nicht verändern und
  • baurechtlich oder technisch notwendig sind.

Vor einer Änderung auf Grundlage dieser Regelung wird ... den Bauherrn schriftlich oder in elektronischer Form darüber informieren.

Rechtliche Begründung

Die Klausel verstößt jedenfalls gegen § 308 Nr. 4 BGB. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass der Inhalt der Klausel dem Bauherrn ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit möglicher Leistungsänderungen gewährleistet, z. B. die Vornahme von Änderungen der Ausführungsart nur dann, wenn diese sich nicht wert- und/oder gebrauchsmindernd auf das Bauvorhaben auswirken, den Preis nicht verändern und baurechtlich oder technisch notwendig sind. Gleichwohl ist die Klausel unwirksam, denn sie entspricht nicht dem Grundsatz der Erforderlichkeit. Der Beklagten ist als Klauselverwenderin nur insofern ein schutzwürdiges Interesse an der Vereinbarung eines Änderungsvorbehalts zuzubilligen, als die Änderung erforderlich ist, um nicht zu vermeidenden Unsicherheiten Rechnung zu tragen. Es fehlt an der Erforderlichkeit, wenn der Klauselverwender bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung dem Verbraucher zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Leistung in der geänderten Form hätte versprechen können (Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 308 Nr. 4 Rn 24). Demgegenüber erlaubt es die v. g. Klausel der Beklagten, auf Umstände zur Leistungsänderung zurückzugreifen, die für sie schon vor Vertragsschluss ohne weiteres voraussehbar waren und auf die sie sich durch eine entsprechende Gestaltung des Leistungsumfangs von vornherein hätte einstellen können. Daher widerspricht die Klausel dem Grundsatz der Erforderlichkeit eines Leistungsänderungsvorbehalts.

Der Kläger hat weiter vorgetragen, daß die Klausel nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB gegen das Transparenzgebot verstoße, weil sie ein Planungsfehlerprivileg enthalte. Die hier angegriffene Klausel versuche teilweise das Planungsrisiko auf den Bauherrn zu übertragen. Daher sei sie nicht klar und verständlich, sondern intransparent und unwirksam (Beschluss des Thüringer Oberlandesgerichts vom 17.06.2009 – 1 U 349/08). Das Landgericht urteilte, dass es dahinstehen kann, zumal die Klausel gegen § 308 Nr. 4 BGB verstößt, ob auch ein Verstoss gegen § 307 Abs. 1 S. 2 oder Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt.

Urteil: Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14

Vertragstext

.... ist berechtigt, die Bauausführung entsprechend Ziffer 3.4 zu ändern, wenn dies zur Durchführbarkeit des Bauvorhabens nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zwingend erforderlich und dem Bauherrn zuzumuten ist.

Rechtliche Begründung

Auch diese Klausel ist unwirksam. Sie verstößt gegen § 308 Nr. 4 BGB, indem sie der Beklagten das Recht gewährt, Umstände – hier die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften – zum Gegenstand einer Leistungsänderung zu machen, die für sie schon vor Vertragsschluss erkennbar waren und dementsprechend Inhalt des Vertrages hätten werden können (Beschluss des Thüringer Oberlandesgerichts vom 17.06.2009 – 1 U 349/08). Damit widerspricht die verwendete Klausel dem Grundsatz der Erforderlichkeit von Änderungsvorbehalten.

Urteil: Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14

Vertragstext

Bei Kündigung des Auftrages bleiben sämtliche Planungsunterlagen Eigentum von ..... Eine anderweitige Verwendung ist dem Bauherrn nicht gestattet

Rechtliche Begründung

Diese Klausel ist jedenfalls unwirksam wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie verstößt in doppelter Hinsicht gegen das Verbot der unangemessenen Benachteiligung des Bauherrn. Zum einen liegt eine Benachteiligung darin, dass die Klausel zugunsten der Beklagten das Eigentum an sämtlichen Planungsunterlagen regelt, obwohl der Bauherr für das Ausfertigen und die Übergabe dieser Unterlagen bereits mit der ersten Abschlagszahlung von 5 % lt. der AGB der Beklagten ein Entgelt entrichtet hat. Mithin verschafft die Klausel der Beklagten das Recht auf Vergütung für eine Leistung, die nicht in das Eigentum des Bauherrn übergehen soll. Damit liegt eine ungerechtfertigte einseitige Bevorzugung der Interessen der Beklagten vor.

Zum andern verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, indem sie nicht klar und verständlich formuliert ist. Wie oben ausgeführt, schließt die Klausel den Erwerb des Eigentums an den Planungsunterlagen seitens des Bauherrn aus, andererseits scheint sie diesem das Recht am (weiteren) Besitz der Unterlagen zu gewähren. Hingegen enthält sie keine Regelung zur Frage, welche Gebrauchs- und Nutzungsrechte dem Bauherrn an den Planungsunterlagen zustehen sollen. Es bleibt unklar, ob der Bauherr berechtigt sein soll, die Unterlagen demjenigen Unternehmer zu übergeben, den er nach Kündigung des Auftrags mit der Fortsetzung oder Fertigstellung der Arbeiten beauftragt hat und ob der Unternehmer seinerseits berechtigt sein soll, die Unterlagen einem von ihm beauftragten Subunternehmer zugänglich zu machen. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass die Rechtsfolgen der Klausel entgegen dem Transparenzgebot für den Bauherrn unklar und nicht überschaubar sind.

Urteil: Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14

Vertragstext

Der Bauvertrag kommt erst rechtswirksam zustande, sobald er von dem Auftragnehmer gegengezeichnet ist. Bis dahin stellt die vorliegende Erklärung ein Angebot auf Abschluss eines Bauvertrages dar.

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam.Nach dieser gesetzlichen Bestimmung muss der Auftragnehmer, der sich vom Bauherrn einen von ihm vorformulierten und vom Bauherrn unterzeichneten Bauvertrag anbieten lässt, eine angemessene Annahmefrist einhalten. Mit der gewählten Formulierung, dass ein Vertrag erst zustande komme, wenn die Urkunde vom Auftragnehmer gegengezeichnet sei, erweckt in dem verständigen, aber rechtsunkundigen Verbraucher die Vorstellung, dass seine Bindung an das Angebot unbefristet sei und auch noch nach längerer Zeit von dem Verwender angenommen werden könne. Die fehlende Befristung steht einer unangemessen langen oder nicht hinreichend bestimmten Annahmefrist gleich.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Die ... mbH behält sich eventuelle, von diesem Bauvertrag, der anliegenden Baubeschreibung und den Planungsunterlagen abweichende Änderungen, die technisch oder dispositorisch notwendig sind (...), ausdrücklich vor.

Rechtliche Begründung

Die Klausel verstößt gegen § 308 Nr. 4 BGB, weil sie nicht berücksichtigt, dass Änderungen oder Abweichungen auch für den Bauherrn zumutbar sein müssen.Nach ihrem Wortlaut besteht die Änderungsbefugnis in jedem Fall, wenn diese technisch oder dispositorisch notwendig ist. Allein diese beiden Eigenschaften reichen jedoch nicht aus, um das Zumutbarkeitskriterium zu erfüllen. Auch technisch oder dispositorisch notwendige Änderungen wären für den Bauherrn nur zumutbar, wenn die geänderten Leistungen z. B. gleichwertig sind und nicht zu höheren Kosten des Bauherrn führen.Nach der Entscheidung des BGH v. 23.06.2005 – VII ZR 200/04 "ist es unverzichtbar, dass die Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht nennt und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt. Daran fehlt es hier. Unverständlich bleibt auch, was unter dispositorisch notwendigen Änderungen zu verstehen ist. Insoweit fehlt es an der gebotenen Klarheit und Verständlichkeit der Klausel.

Urteil: Landgericht Berlin - 26. O. 276/05

Vertragstext

Sollte der Bauherr seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, erhält die Auftragnehmerin ein Sonderkündigungsrecht.

Rechtliche Begründung

Hier ist zum Nachteil des Bauherrn geregelt, dass eine Mahnung mit einer Nachfristsetzung zu einer einseitigen Vertragsaufhebung nicht erforderlich sein soll. Das verstößt jedoch gegen § 309 Nr. 4 i.V.m. §§ 286 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Bei Kündigung durch den Auftraggeber (Bauherrn) bleibt hiervon das Recht des Auftragnehmers (Bauunternehmer) zur Abrechnung nach § 649 BGB unberührt.

Rechtliche Begründung

Eine Kündigung durch den Auftraggeber (Bauherrn) wegen Nichterlangung der Bauerlaubnis oder einer laut Vertrag geforderten Finanzierungszusage darf die nachteiligen Rechtsfolgen einer freien Kündigung nach § 649 BGB nicht auslösen, da dies eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB wäre, die dem gesetzlichen Leitbild des § 649 BGB widerspricht.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26. O. 166/05

Vertragstext

Im Kaufpreis sind keine Mehrkosten für schwerwiegenden Baustellen (z.B. mangelhafte Zuwegung, Hanglage, Oberleitungen, Einsatz von Krantechnik über 40 t) und für Bodenklassen, die nicht im Leistungsverzeichnis aufgeführt sind, enthalten.

Rechtliche Begründung

Die im Kaufpreis nicht enthaltenen Mehrkosten nach dieser Bestimmung des Vertrages entsprechen nicht dem Äquivalenz- und dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB, da sie eine unangemessen Benachteiligung des Bauherrn darstellt. Die Mehrkosten, die unter entsprechenden Umständen entstehen können, sind für den Bauherrn als Verbraucher nicht berechenbar. Zudem werden in Bauwerkverträgen üblicherweise die vollständigen Architekten- und Ingenieurleistungen für die Planung u. a. übernommen, so würde hier also das Planungsrisiko dem Bauherrn auferlegt werden, was zu einem unausgewogenem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung führt. Der Bauherr hat keine Kostensicherheit und der Begriff des Festpreises wird in unzulässiger Weise ausgehölt.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26. O. 246/05

Vertragstext

Kündigt der Bauherr, ohne dass der Auftragnehmer (Bauunternehmer) den Kündigungsgrund zu vertreten hat, ist der Bauherr zur Zahlung eines pauschalen Schadensersatzes zuzüglich zu den Kosten für bereits ausgeführte Leistungen in Höhe von 10 % des vereinbarten Kaufpreises nach Erstellung der Unterlagen für die Baugenehmigung verpflichtet.

Rechtliche Begründung

Die Regelung eines pauschalen Schadensersatzes von 10 % zusätzlich zu dem Entgelt für bereits ausgeführte Leistungen ist nach § 309 Nr. 5 a BGB nichtig. Die Quote übersteigt bei einer Kündigung nach Erstellung der Unterlagen für die Baugenehmigung den zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung in unangemessener Weise.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26. O. 246/05

Vertragstext

Weicht der Inhalt der Auftragsbestätigung vom Inhalt des Bauerrichtungsvertrages und der Geschäftsbedingungen ab, so gilt der Vertrag als zu den Bedingungen der Auftragsbestätigung abgeschlossen, sofern der Bauherr nicht innerhalb einer Woche den Erhalt der Auftragsbestätigung schriftlich durch eingeschriebenen Brief widerspricht.

Rechtliche Begründung

Eine solche Regelung widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des § 150 Satz 2 BGB. Erweiterungen der Auftragsbestätigung stellen eine Ablehnung des vorangehenden Angebots ("Auftrag") des Bauherren dar, verbunden mit einem neuen Angebot der Auftragnehmerin. Eine ausdrückliche Annahme ist nicht verzichtbar. Insbesondere gibt es in Verbraucherverträgen keine Verkehrssitte im Sinne des § 151 BGB, da hier das Transparenzgebot nach § 307 BGB höchsten Rang hat. Zudem ist das bloße Abstellen auf Untätigkeit des Bauherrn identisch mit einer fingierten Erklärung, die nach § 308 Nr. 5 BGB unwirksam ist, weil die dort genannten Voraussetzungen (angemessene Frist, besonderer Hinweis) nicht vorliegen. Besonders nachteilig und unangemessen ist hierbei auch, dass der Verwender gleich zweimal den von ihr gewünschten Vertragsinhalt vorformulieren kann und ihr Vertragspartner zweimal den Vertragsinhalt auf nachteilige Klauseln zu prüfen hat.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Der Auftragnehmer ist berechtigt, bis zur Erfüllung sämtlicher Vertragspflichten durch den Bauherrn von diesem Vertrag zurückzutreten, wenn a) der Bauherr seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag, trotz Aufforderung, nicht nachkommt oder er den Nachweis einer gesicherten Finanzierung vor Baubeginn nach Aufforderung durch den Auftragnehmer nicht führt,b) der Bauherr in die Tätigkeit des Auftragnehmers eigenmächtig eingreift oder die Fertigstellung des Hauses unzumutbar erschwert.

Rechtliche Begründung

Diese Bestimmung über ein Rücktrittsrecht des Auftragnehmers verstößt gegen die gesetzlichen Leitbilder der §§ 281, 323, 643 und 903 BGB, benachteiligt den Bauherren unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtsunwirksam. Es reicht nach den §§ 281, 323 BGB nicht aus, wenn ein Vertragsteil nur schlicht seinen Vertragspflichten nicht nachkommt. Vielmehr kann der Auftragnehmer vom ganzen Vertrag nur zurücktreten, wenn er an der bereits erbrachten Teilleistung kein Interesse hat und die Pflichtverletzung des Bauherren nicht unerheblich ist. Auch sind eine Fristsetzung und eine Rücktrittsandrohung nach dem gesetzlichen Leitbild des § 643 BGB unter Beachtung der Besonderheiten eines Bauwerkvertrages als Langzeitvertrag mit beiderseitigen Kooperationspflichten unverzichtbar. Ferner werden mit "eigenmächtig" und "unzumutbare Erschwerung" unscharfe Begriffe verwendet, die dem Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 BGB in dem kritischen Bereich einer vorzeitigen, einseitigen Vertragsaufhebung mit einschneidenden Rechtsfolgen zuwiderlaufen. Weiterhin ist auch daran zu denken, dass der Bauherr auf eigenem Grund und Boden sein Bauvorhaben errichten lässt und als Eigentümer auch des Bauwerks durchaus bestimmte, wenn auch eingeschränkte Eigentümerrechte wahrnehmen darf. Dazu gehören ein eingehendes Kontrollrecht, die Untersagung von Eigentumsverletzungen und im Falle von Tätlichkeiten und Bedrohungen die jedenfalls vorübergehende Verweisung vom Baugrundstück.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Sollten einzelne Bestandteile dieses Vertrages oder der dazugehörigen Vertragsbestandteile unwirksam sein, so wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, jeweils unwirksame Bestimmungen durch eine neue, dem mit der unwirksamen Bestimmung Gewollten möglichst nahekommenden Bestimmung zu ersetzen. Gleiches gilt, falls der Vertrag unklar oder lückenhaft sein sollte.

Rechtliche Begründung

Die verwendete Vollständigkeitsklausel verstößt gegen § 307 BGB. Die Rechtsfolgen bei Unwirksamkeit von Klauseln sind in § 306 BGB abschließend geregelt. Für den Fall der Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung gilt nach § 306 BGB das dispositive Recht. Es stellt eine unangemessene Benachteiligung des Bauherrn dar, wenn dieser verpflichtet mit der dem Unternehmen an Stelle der unwirksamen Klausel eine dieser nahe kommende ergänzenden Vereinbarung zu treffen.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26. O. 276/05

Dr. Dr. Elke Heera

Rechtsanwältin, Schwerpunkt Baurecht

Dr. Benjamin Berding

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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