Skip to main content

Verbraucherfeindliche Klauseln

Vertragspreis, Zahlungspläne und Zahlungsmodalitäten

Vertragstext:

Wird die Baugenehmigung nur unter Bedingungen oder Auflagen erteilt und erklärt sich der Bauunternehmer bereit, die hierfür erforderlichen Leistungen zu erbringen, so ist der Bauherr verpflichtet, insoweit alle zusätzlichen Kosten zu übernehmen.

Rechtliche Begründung:

Die Klauselverwenderin räumt sich mit dieser Klausel ein Planungsfehlerprivileg ein, weil sie zwar ausweislich des Zahlungsplans die 1. Rate mit: „5 Prozent des Gesamtpreises mit Beginn der Planungsarbeiten/Architektenarbeiten“ und die 2. Zahlungsplanrate mit „5 Prozent des Gesamtpreises nach Einreichung Bauantrag (Architektenleistung)“ ausweist, damit insgesamt 10 % des Gesamtpreises vom Bauherrn beansprucht, jedoch selbst nicht für den Planungserfolg einstehen will. Die vom Besteller zu bezahlende Planungsleistung ist eine Werkleistung. Als Werkerfolg schuldet die Werkunternehmerin die endgültige bestandkräftige Planung.

Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Betrachtungsweise ist es nicht ausgeschlossen, dass der Verbraucher-Bauherr, der selbst nicht plant, sondern dafür 10 % des Gesamtpreises an die Klauselverwenderin zu bezahlen hat, für Planungsfehler und darauf basierende Bedingungen oder Auflagen der Baubehörde einstehen muss, deren Ursachen aus der Sphäre der Werkunternehmerin stammen.

Die Klausel ist unwirksam und wegen Intransparenz und unangemessener Benachteiligung des Bauherrn (vgl. §§ 307 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu unterlassen.

Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018

Vertragstext:

Der/die Bauherr/en verpflichten sich zu folgenden Abschlagszahlungen, nach Rechnungslegung durch den Bauunternehmen:

  • 5 Prozent des Gesamtpreises mit Beginn der Planungsarbeiten/Architektenarbeiten

Rechtliche Begründung:

Die v. g. Zahlungsplanformulierung zur 1. Rate widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des § 632a Abs. 1 BGB. Danach kann die Werkunternehmerin vom Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihr erbrachten, vertraglich geschuldeten Leistungen verlangen. Mit Beginn der Planungsarbeiten/Architektenarbeiten hat der Besteller hier noch keinen derartigen Wert erlangt.

Die vorformulierte Klausel ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 632a Abs. 1 BGB) nicht zu vereinbaren. Sie stellt deswegen eine unangemessene Benachteiligung für den Besteller dar, verletzt das Klauselverbot ohne Wertungsmöglichkeit gemäß § 309 Nr. 15a BGB und ist gemäß §§ 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 BGB unwirksam und zu unterlassen.

Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018

Vertragstext:

Der/die Bauherr/en verpflichten sich zu folgenden Abschlagszahlungen, nach Rechnungslegung durch den Bauunternehmen:

  • 2 Prozent des Gesamtpreises zur Abnahme durch den Bauunternehmer

Rechtliche Begründung:

Der von der Werkunternehmerin gewählte Text suggeriert für den Besteller, dass die Abnahme „durch den Bauunternehmer“ durchzuführen sei. Von jeher handelt es sich aber bei der Abnahme im Werkvertragsrecht des BGB, welches hier zur Anwendung gelangt, um eine Hauptpflicht des Bestellers. Folglich ist es unklar und irreführend, wenn für den Besteller suggeriert wird, dass die Abnahme durch den Bauunternehmer zu erfolgen habe, er sich dem also zu fügen habe, was der Bauunternehmer zur Abnahme erklärt. Hieraus ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Bestellers gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Da es sich hier um einen Verbraucher-Bauvertrag im Sinne des § 650i BGB handelt, widerspricht die Formulierung überdies § 650m Abs. 1 BGB.

Im vorliegenden Fall verlangt die Klauselverwenderin insgesamt an Abschlagszahlungen 98 % des Gesamtpreises zur Abnahme durch den Bauunternehmer. Das gesetzliche Leitbild sieht hingegen vor, dass der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen darf (§ 650m Abs. 1 BGB).

Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018

Vertragstext:

Bei nicht termingerechtem Zahlungseingang aus Gründen, die der Auftraggeber zu vertreten hat, sind Verzugszinsen in Höhe von 0,03 % pro Tag der Überschreitung zu entrichten.

Rechtliche Begründung:

Die Bestimmung regelt damit de facto per anno einen Verzugszinssatz von 10,95 %. Sie unterfällt damit dem Klauselverbot des § 309 Nr. 5 a BGB. Die Festschreibung eines Mindestzinssatzes für Verzugszinsen, welche deutlich über die gegenüber Verbrauchern gültige Zinshöhe von 5 % über dem Basiszinssatz hinausgeht, übersteigt den in den geregelten Fällen nach gewöhnlichem Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden.

Urteil: Landgericht Bamberg – 2 O 175/14

Vertragstext:

Die Begleichung des Festpreises erfolgt gemäß dem nachstehenden Zahlungsplan innerhalb von 10 Tagen ab Rechnungszugang bei folgenden Bauabschnitten, wobei der Rechnungsbetrag nicht gleichzusetzen ist mit dem Wert des Gewerks im nachstehenden Zahlungsplan, sondern den Bauabschnitt darstellt, wann eine Rechnung zu stellen ist:

[…- es folgt der Zahlungsplan - …]

Der Zeitpunkt der Rechnungstellung bezieht sich auf die allgemeine Fertigstellung der vorgenannten Bauleistungen ohne bauablaufbedingte Rest- und Nacharbeiten.

Rechtliche Begründung:

Diese Klausel verstößt gegen das Transparenzgebot, weil sie bei der Bestimmung zur Fälligkeit der Teilzahlung die Begrifflichkeit „bauablaufbedingte Rest- und Nacharbeiten“ verwendet, welche anders als die unwesentlichen Mängel in § 632 a Abs. 1 Satz 2 BGB keinen Rechtsbegriff darstellen und somit nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnommen werden kann, wann diese Begriffsmerkmale gegeben sein sollen.

Urteil: Landgericht Bamberg – 2 O 175/14

Vertragstext:

Ändert sich während der Bauzeit der Mehrwertsteuersatz, so gilt derjenige, der am Tag der Abnahme/Übergabe des Objektes an den Auftraggeber jeweils Rechtsgültigkeit besitzt. Der Differenzbetrag ist vom Auftraggeber zu tragen.

Rechtliche Begründung:

Diese Preisanpassungsklausel zur Erhöhung des Festpreises bei einer Mehrwertsteuererhöhung benachteiligt den Auftraggeber in unangemessener Weise im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da sie bei einer Umsatzsteuererhöhung dem Auftragnehmer einen weitergehenden Entgeltanspruch in den Fällen verschafft, in denen auf Teilleistungen ein niedriger als der zum Ende hin gültige Mehrwertsteuersatz angefallen ist, zugleich aber dem Vertragspartner keinen Vorteil bei einer Mehrwertsteuersenkung zu teil werden lässt. Es handelt sich um eine Preisnebenabrede gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB, die der Inhaltskontrolle unterliegt.

Urteil: Landgericht Bamberg – 2 O 175/14

Vertragstext

Der vereinbarte Festpreis ist in Raten zu zahlen, die sich aus folgenden Einzelpositionen zusammensetzen: Zahlungsposition unterkellert / nicht unterkellert

Übergabe der Bauantragsunterlagen bzw. Bauanzeigeunterlagen 5% / 5% Fundamentierung 10% / 15% Schüttung der Kellerdecke 15% Fertigstellung des tragenden EG-Mauerwerks 10% / 20%Richten des Dachs 10% / 10% Meldung der Rohbaufertigstellung inklusive Dachdecker- und Dach-klempnerarbeiten 10% / 10% Verklinkerung/Thermoaußenputz 10% / 10% Fenstereinbau 5% / 5% Innenputz ohne Beiputz und Fertigstellung der Elektro-, Heizungs- und Sanitärrohinstallation 10% / 10% Estricharbeiten 10% / 10% Hausübergabe einschließlich Fertigstellung der Fliesenarbeiten, Elektro-, Heizungs- und Sanitär-Endmontage: vor Bauabnahme bzw. vor Erstellung des Bauabnahmeprotokolls (Anlage ) 5% / 5%

Rechtliche Begründung

Wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB ist die o. g. Klausel unwirksam, denn sie ist geeignet, den Verbraucher von der Geltendmachung seines Rechts auf Sicherheitsleistung gemäß § 632a Abs. 3 BGB abzuhalten. Nach Auffassung des BGH, der das Landgericht folgt, ist eine Klausel, die wie die obige isoliert die Fälligkeit und die Höhe der ersten Abschlagszahlung in einem Werkvertrag mit einem Verbraucher über die Errichtung eines Hauses regelt, ohne auf die nach § 632a Abs. 3 BGB gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung des Unternehmers einzugehen, wegen des Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 08.11.2012 – VII ZR 191/12 – Rn 18-23). Unerheblich ist, dass in der Bau- und Leistungsbeschreibung der Beklagten deren Verpflichtung vorgesehen ist, dem Bauherrn vor Baubeginn eine Vertragserfüllungsbürgschaft über 5% des „Hausvertrag-Festpreises“ einer in Deutschland zugelassenen Versicherungsgesellschaft zu übergeben. Immerhin will die Beklagte lt. ihrer Zahlungsplanklausel die erste Abschlagszahlung früher kassieren. Der Gesetzgeber hat zwischen dem Anspruch des Unternehmers aus § 632a Abs. 1 BGB und dem Recht des Bauherrn auf Sicherheitsleistung bei der ersten Abschlagszahlung aus § 632a Abs. 3 BGB eine untrennbare Verknüpfung vorgenommen. Dieser untrennbaren Verknüpfung wird die streitbefangene Klausel nicht gerecht. Sie selbst enthält keinen Hinweis auf das Recht des Bauherrn aus § 632a Abs. 3 BGB. Aufgrund dieser räumlichen Trennung besteht die Gefahr, dass der Bauherr „davon abgehalten wird, sich auf sein Recht auf Sicherheitsleistung zu besinnen, den Unternehmer auf seine Verpflichtung zur Sicherheitsleistung hinzuweisen oder sich auf sein Leistungsverweigerungsrecht zu berufen.“ (BGH, a. a. O., Rn 23).

Urteil: Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14

Vertragstext

Eine Bautenstandsrate ist auch dann fällig, wenn noch geringfügige Restarbeiten zu erledigen sind.

Rechtliche Begründung

Diese Klausel ist zu unterlassen, weil sie gegen § 309 Nr. 2 a) BGB verstößt. Hierzu hat das Landgericht ausgeführt, dass die Klausel das Leistungsverweigerungsrecht des Vertragspartners aus § 320 BGB unzulässig beschränkt. Die Berufung der Beklagten hiergegen hat keinen Erfolg.Das Oberlandesgericht führt aus, dass die gesetzlichen Regelungen der §§ 632a Abs. 1 S. 2 BGB, 640 Abs. 1 S. 2 BGB entgegen der Auffassung der Beklagten nicht für die Zulässigkeit dieser Klausel sprechen. Dem Werkunternehmer steht gemäß § 632a Abs. 1 S. 1 BGB ein Anspruch auf Abschlagszahlungen nur für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung zu. Unter Bezug auf OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 30. März 2007 – 17 U 21/07, juris Rn 31 begründet das Oberlandesgericht, daß der Begriff „vertragsgemäße Leistung“ dem des § 640 BGB entspricht und daß die Regelung des § 632a BGB eine Durch-brechung der grundsätzlich dem Werkunternehmer obliegenden Vorleistungspflicht gemäß § 641 BGB bedeutet. Folglich darf der Unternehmer die Abschlagszahlungen nur gegen Ausführung der für die Erreichung des jeweiligen Bautenstands erforderlichen Bauleistung beanspruchen, d. h. eine Vorleistungspflicht des Bestellers wird hierdurch nicht statuiert (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2011 – VII ZR 84/09, juris Rn 14). Ein mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht, gestützt auf die Einrede des § 320 BGB besteht nach der BGH-Rechtsprechung auch dann, wenn Abschlagsforderungen gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden (ebenda). Da der Besteller hier nicht vorleistungspflichtig ist, kann er nach § 320 Abs. 1 BGB die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern. Zutreffend führt das Oberlandesgericht aus, daß der Besteller der Werkleistung keine Zahlungen erbringen muss, ohne die hierfür ausbedungene Gegenleistung erhalten zu haben. Schließlich wird seinem Anspruch auf vertragsgerechte Erfüllung der Gegenleistung auf der Grundlage eines an den Bautenstand gekoppelten Zahlungsplans dadurch Rechnung getragen, dass er den Abschlagsforderungen des Unternehmers auch schon vor dem für die Ablieferung des Gesamtwerks vorgesehenen Zeitpunkt gemäß § 320 BGB Mängel derjenigen Bauleistung entgegenhalten darf, welche der Unternehmer bis zur Erreichung des seine Abschlagsforderung begründenden Bautenstands ausgeführt hat (ebenda). Für den vorliegenden Fall, in dem dem Anspruch des Bestellers auf vertragsgerechte Erfüllung nicht Mängel der Werkleistung, sondern ausstehende Restarbeiten entgegenstehen, kann nichts anderes gelten. Der Umfang des Leistungsverweigerungsrechts im Falle geschuldeter Abschlagszahlungen nach § 632a BGB bemisst sich bei unwesentlichen Mängeln gemäß § 632a Abs. 1 S. 2 BGB über § 632a Abs. 1 S. 3 BGB nach § 641 Abs. 3 BGB. Folglich kann der Besteller auch beim Vorliegen geringfügiger Mängel in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten dem Abschlagszahlungsanspruch des Unternehmers entgegenhalten. Bei ausstehenden Restarbeiten ist das Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die noch ausstehenden Arbeiten entsprechend begrenzt. Der Unternehmer hat auch bei nur geringfügigen/unwesentlichen Mängeln oder ausstehenden Restarbeiten keinen vollen Anspruch auf die vereinbarte Abschlagszahlung. Mit der streitgegenständlichen Klausel soll aber die Abschlagszahlung im vollen Umfang fällig werden, selbst wenn geringfügige Restarbeiten ausstehen. Das Oberlandesgericht weist darauf hin, dass eine solche Beschränkung des § 320 gegen § 309 Abs. 1 Nr. 2 BGB (BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 – VII ZR 204/90, juris Rn 38 zum früheren § 11 Nr. 2 a AGBG) verstößt und läßt es im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen dahinstehen, ob die streitgegenständliche Klausel auch gegen die Vorschrift des § 307 Abs. 1 BGB verstößt, was vom Kläger vorgetragen wurde und wozu das Landgericht urteilte, daß die Klausel überdies das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB in Form des Bestimmtheitsgebots verletzt.

Urteil: Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14Hinweisbeschluss: OLG Celle vom 16. Oktober 2014 – 13 U 110/14

Vertragstext

Soweit der Bauherr bei Fälligkeit nicht zahlt, gerät er in Verzug.

Rechtliche Begründung

Da die Formularklausel gegen § 309 Nr. 4 BGB verstößt, ist sie unwirksam. Nach § 309 Nr. 4 BGB ist eine Bestimmung unwirksam, durch die der Verwender von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den anderen Vertragsteil zu mahnen oder ihm eine Frist für die Leistung zu setzen. Hingegen stellt die verwendete Klausel die Beklagte abweichend von § 286 Abs. 2 BGB von der Verpflichtung frei, den Bauherrn wegen der Bautenstandsrate zu mahnen. Während es gemäß § 286 Abs. 2 BGB einer Mahnung allein in den dort geregelten Fällen nicht bedarf, soll nach der streitbefangenen Klausel eine Mahnung oder Fristsetzung schon dann entbehrlich sein, wenn der Bauherr „bei Fälligkeit nicht zahlt“. Damit wird der Eintritt des Verzuges weder von einer nach dem Kalender bestimmbaren Leistungszeit abhängig gemacht, noch knüpft der Eintritt des Verzuges an ein der Leistung vorausgehendes Ereignis an. Das Landgericht führt unter Berufung auf Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl. § 286 Rn 23 aus, dass unter den Begriff des Ereignisses nur eine Handlung oder ein anderer sinnlich wahrnehmbarer Umstand fällt und dass ein reiner Rechtsbegriff wie die Fälligkeit einer Leistung demgegenüber kein geeigneter Anknüpfungspunkt ist. Die streitbefangene Klausel erklärt damit eine Mahnung oder Fristsetzung in einem weiteren Umfang für entbehrlich, als das gesetzlich vorgesehen ist.

Urteil: Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14

Vertragstext

Voraussetzung für die Preisbindung ist, dass die Baugenehmigung innerhalb von 12 Monaten vom Bauherren vorgelegt wird und die Finanzierungssicherstellung sowie die Baufreiheit nachgewiesen sind.

Rechtliche Begründung

Der vorformulierte Text dieser Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB dar. Ülicherweise wird im Bauwerkvertrag geregelt, dass im Kaufpreis auch die vollständigen Architekten- und Ingenieursleistungen für Planung, Baueingabe, Bauleitung und die statischen Berechnungen des Hauses enthalten sind und wird dies über den vereinbarten Zahlungsplan auch abgerechnet. Damit gewinnt der Auftragnehmer (Bauunternehmer) maßgeblichen Einfluss auf das Baugenehmigungsverfahren, das sie im Namen des Auftraggebers (Bauherrn) zu beantragen und betreiben hat. Sie kann daher den Wegfall des garantierten Festpreises nicht von einem Verhalten der Bauherren abhängig machen, die das Verfahren nur geringfügig beeinflussen können.

Urteil: Landgericht Berlin - 26.O.246/05

Vertragstext

Kommt der Auftraggeber (Bauherr) seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht pünktlich nach, erlischt die im Vertrag vereinbarte Festpreisgarantie des Auftragnehmers (Bauunternehmer).

Rechtliche Begründung

Eine verschuldensunabhängige Nichtzahlung einer Werklohnrate im Sinne dieser Klausel darf nicht den Verlust der Festpreisgarantie zur Folge haben. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit dem Verschuldensgrundsatz der §§ 276, 286 BGB.

Beschluss: Landgericht Berlin - 26.O.166/05

Vertragstext

Leistungen, die nach der endgültigen Bemusterung vom Bauherren gewünscht werden, können nicht mehr im Finanzierungsplan berücksichtigt werden und sind dann nur noch gegen Vorkasse bei der Ausführung erfüllbar; kommt der Bauherr seiner niedergelegten Zahlungsverpflichtungen trotz Mahnung nicht nach, entfällt die Festpreisgarantie des Auftragnehmers (Bauunternehmer).

Rechtliche Begründung

Diese Regelung ist aufgrund § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie verstößt zum einen gegen das gesetzliche Leitbild der §§ 632 a, 641 BGB, da der Auftragnehmer vorleistungspflichtig ist. Er trägt das Insolvenzrisiko bis zur Abnahme. Eine Vorauszahlung ("Vorkasse") ist jedenfalls ohne Sicherheitsleistung unangemessen und durch AGB nicht vereinbar. Zum anderen kommt des Entfallen einer Festpreisgarantie einer Teilkündigung gleich, die dem Verschuldensgrundsatz und der Verpflichtung zu einer angemessenen Fristsetzung nach den §§ 281, 323 BGB unterliegt. Eine solche rigorose Vereinfachung weicht vom wesentlichen Grundgedanken der obigen Vorschriften ab und verschafft dem Verwender (Auftragnehmer) einen unangemessenen Vorteil.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Die Vergütung ist in folgenden Raten vom Bauherrn an den AN zu entrichten:Einzahlung von 25% der in Auftrag gegebenen Gesamtbauleistung nach Ankündigung der Baugenehmigung für Ihr Bauvorhaben oder 6 Kalenderwochen vor BaubeginnZahlung von 3% nach schriftlicher Auftragsbestätigung durch den AN binnen 5 WerktagenZahlung von 3% nach Vorlage der Vorplanung und deren Freigabe durch den AG binnen 5 WerktagenZahlung von 3% nach Vorlage der Bauplanung und Bauantrag zwecks Unterschrift und Freigabe binnen 5 WerktagenZahlung von 15% nach erforderlichen Erdarbeiten, Einbringen der Fundamente und Legen der Bodenplatte binnen 5 WerktagenZahlung von 20% nach Aufziehen des Mauerwerks, einschließlich Ringbalken und Decke binnen 5 WerktagenZahlung von 10% nach dem Richten des Dachstuhles mit nachfolgender Dachdeckung binnen 5 WerktagenZahlung von 5% nach Dacheindeckung und Dachklempnerarbeiten binnen 5 Werktagen

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 S. 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie verstößt gegen den Äquivalenzgrundsatz und gegen das gesetzliche Leitbild der §§ 648a, 641 und 632a BGB.Der Werkunternehmer erweckt den Anschein, als ob es sich bei der Einzahlung von 25 % der in Auftrag gegebenen Gesamtbauleistung um eine selbstverständliche (Vorauszahlungs-)Rate handelt. Dies ist jedoch als Sicherheitsverlangen einzustufen. Eine derartige Sicherheit braucht der Verbraucher nach § 648a Abs. 6, Nr. 2 BGB nicht zu erbringen. Der Verstoß gegen das gesetzliche Gebot löst bereits den Unterlassungsanspruch aus. Außerdem liegt ein Verstoß gegen § 309 Nr. 2 BGB vor, da der Verbraucher in der Ausübung seines Leistungsverweigerungsrechts nach §§ 320, 641 Abs. 3 BGB behindert wird.In dieser Klausel ergeben außerdem die bis zur Rohbaufertigstellung incl. Dacheindeckung und Dachklempnerarbeiten zu zahlenden Raten 84 % des vereinbarten Werklohns. Auch dies stellt eine unberechtigte Vorauszahlungsforderung gegenüber Verbrauchern dar. Angemessen sind für den Rohbau allenfalls 50 % der Gesamtvergütung.

Urteil: Landgericht Potsdam - 12.O.443/06

nach Grundlagenermittlung bei Auftragsbestätigung 2%bei Fertigstellung des Bauantrages 4%bei Fundamentierung 10%bei Schüttung der Kellerdecke 15%bei Fertigung des tragenden EG-Mauerwerks 15%bei Richten des Daches 10%bei Anmeldung der Rohbauabnahme 5%

Rechtliche Begründung

Der Zahlungsplan ist wegen eines Verstoßes gegen das Äquivalenzgebot nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit dem gesetzliche Leitbild der §§ 632 a, 641 BGB rechtsunwirksam. Nach dem vorformulierten Text der Klausel sollen bei Anmeldung der Rohbauabnahme insgesamt schon 61 % des Werklohns fällig und zahlbar sein. Regelmäßig darf der Rohbau nicht mehr als 50 % des Gesamtwerklohns kosten.

Unterlassungserklärung

mit Fertigstellung der Bauantragsunterlagen 15 % (des Werklohns)mit Fertigstellung der Erdarbeiten und der Bodenplatte 15 %mit Fertigstellung der Außenwände EG 30 %mit Fertigstellung des Dachstuhls ohne Sichtschalung 15 %(mit Fertigstellung des Rohbaus insgesamt 75 %)

Rechtliche Begründung

Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit dem gesetzlichen Leitbild des § 641 Abs. 1 BGB unwirksam. Entgegen der gesetzlichen Vorleistungspflicht des Werkunternehmers sollen allein bis zur Fertigstellung des Rohbaues bereits 75 % des Werklohns fällig werden. Das verstößt gegen das Äquivalenzgebot. Nach den Erfahrungen der Kammer, die im Wesentlichen aus Bauprozessen auch mit der Einschaltung von Sachverständigen und deren Gutachtenerstellung herrühren, ist der Fertigstellungsgrad des Bauwerks insgesamt bei Fertigstellung des Rohbaues höchstens mit 50 % zu bewerten. Eine entsprechende Wertung, die dies stützt, ergibt sich im Übrigen aus § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV, in der auf die Rohbaufertigstellung 40 % der dafür in Ansatz gebrachten Vertragssumme entfallen. Im Ergebnis würde bei Geltung der vorliegenden Klausel damit die Vorleistungspflicht des Werkunternehmers jedenfalls zum Teil in eine Vorleistungspflicht des Bauherrn umgekehrt.

Urteil:  Landgericht Potsdam - 12. O. 474/06

Vertragstext

Sind die Voraussetzungen für einen Baubeginn innerhalb der Frist der Festpreisgarantie aus Gründen, die der Auftragnehmer (Bauunternehmer) nicht zu vertreten hat, nicht gegeben, so kann der Auftragnehmer auf die Vertragssumme bzw. Summe der Auftragsbestätigung eine Preiserhöhung von monatlich 0,5 % verlangen, sofern der Auftraggeber (Bauherr) nicht nachweist, dass die Fristüberschreitung zu keiner Erhöhung der Baukosten geführt hat.

Rechtliche Begründung

Die Klausel verstößt gegen das gesetzliche Leitbild der §§ 280, 286 BGB und ist daher nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie läuft im Ergebnis auf einen Schadensersatzanspruch des Auftragnehmers hinaus, ohne das ein Verschulden des Auftraggebers vorliegen muss. Das Verschuldensmerkmal ist aber Bestandteil jeder Haftung aus Leistungsstörungen.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Die Abschlagszahlungen sind fällig innerhalb einer Frist von acht Tagen nach Zugang der entsprechenden Ratenanforderung des Auftragnehmers (Bauunternehmers).

Rechtliche Begründung

Diese Regelung verstößt gegen das gesetzliche Leitbild des § 641 i.V.m. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB und gegen das Äquivalenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB, und ist daher unwirksam. Die jeweilige Ratenanforderung des Auftragnehmers besagt nichts über den Baufortschritt und die Fertigstellung der jeweiligen Leistungsstufe. Die Fälligkeit der jeweiligen Abschlagsforderung kann erst dann eintreten, wenn der vereinbarte Leistungsstand erreicht ist. Dieser gesetzliche Grundsatz wird ausgehebelt, indem die Fälligkeit nunmehr an die bloße Anforderung der Rate geknüpft wird. Zusätzlich muss im Fall, dass die VOB vereinbart wurde (sehr oft der Fall), nach dessen § 16 Nr. 1 Satz 1 VOB jeweils ein Nachweis der vertragsmäßigen Leistung erbracht werden. Der Leistungsnachweis ist in der vorliegenden Klausel aber nicht gefordert. Die bloße Übersendung einer Zahlungsanforderung kann daher nicht zur Fälligkeit führen.

Unterlassungserklärung

Vertragstext

Bis zum erfolgten Einbau in das Haus bleiben sämtliche Lieferungen bis zur restlosen Zahlung Eigentum des Auftragnehmers (Bauunternehmers) bzw. des Lieferanten.

Rechtliche Begründung

Diese Vertragsbestimmung ist mit §§ 946, 94 BGB und mit dem gesetzlichen Leitbild der Vorleistungsverpflichtung des Werkunternehmers nach § 640 BGB nicht zu vereinbaren. Aufgrund dieser Vorleistungspflicht kann der Werkunternehmer eine Abschlagsrechnung erst nach Erreichen einer bestimmten Baustufe (Baufortschritt) stellen und Zahlung in angemessener Frist verlangen. Zum Fälligkeitszeitpunkt sind also die entsprechenden Teile und Komponenten bereits eingebaut und als Grundstücksbestandteile in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergegangen (§§ 946, 94 BGB). Durch die Klausel wird also der Vertragspartner des Verwenders über die Geltung zwingenden Rechts getäuscht.

Unterlassungserklärung

Dr. Dr. Elke Heera

Rechtsanwältin, Schwerpunkt Baurecht

Dr. Benjamin Berding

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Mario van Suntum

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Nutzungsbedingungen

Die Nutzung der Inhalte unter der Quellenangabe Bauherren-Schutzbund e.V. ist honorarfrei. Wir bitten um Zusendung eines Belegexemplars. Die Nutzung für werbliche Zwecke ist nicht gestattet.