Bauzeit, Termine, Vertragsstrafen
Lesen Sie hier eine Übersicht aktueller Urteile.
Voraussetzungen für den Baubeginn
Vertragstext
Die Klauselverwenderin verlangt 5 % des Hausvertrag-Festpreises als 1. Zahlungsrate mit folgendem Text: „Übergabe der Bauantragsunterlagen bzw. Bauanzeigeunterlagen“.
Rechtliche Begründung
Als Gegenleistung für die 1. Zahlungsplanrate i. H. v. 5 % schuldet die Werkunternehmerin ihren Kunden im Sinne eines Werkerfolgs eine endgültige und bestandskräftige Planungsleistung. Die verwendete Klauselformulierung ist jedoch bei kundenfeindlichster Auslegung geeignet, der Werkunternehmerin ein Planungsfehlerprivileg einzuräumen. Voraussetzung für den Baubeginn soll u. a. die dem Bauherrn abverlangte Verpflichtung sein, von der Genehmigungsbehörde angeordnete Auflagen erfüllt zu haben. Hier wird nicht differenziert in Auflagen, die aus der Sphäre der Werkunternehmerin wegen nicht gehöriger Planung stammen u. a. Auflagen außerhalb dieser Sphäre. Damit ist die Klausel intransparent und benachteiligt Verbraucher-Bauherren unangemessen. Sie ist gemäß § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB unwirksam und zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Fehlender verbindlicher Termin für Baubeginn
Vertragstext
Nach Vorliegen der Voraussetzungen sowie der durch den/die Bauherren zu schaffenden Baufreiheit auf dem Bauplatz, beginnt der Bauunternehmer zum nächstmöglichen Termin mit der Bauausführung.
Rechtliche Begründung
Die v. g. Formulierung ist für den Verbraucher-Bauherrn intransparent.
§ 650k Abs. 3 BGB sieht vor, dass der Bauvertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Fertigstellungstermin zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung zu erhalten hat.
Zwar ist unter VI. in Satz 4 vorgesehen: „Der Bauunternehmer garantiert dem/den Bauherren eine Bauzeit von 8 Monaten ab dem Tag des Baubeginns.“
Jedoch bleibt der Baubeginn, ab dem 8 Monate zu zählen anfangen, in der zitierten Formulierung unklar.
Unklarheiten gehen zu Lasten der Klauselverwenderin. Die Formulierung: „… beginnt der Bauunternehmer zum nächstmöglichen Termin mit der Bauausführung“ ist nicht geeignet, den Verbraucher verlässlich über einen verbindlichen Fertigstellungszeitpunkt oder über eine verbindliche Dauer für die Ausführung der Bauleistung zu informieren.
Daher ist die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam und zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Verlängerung der Bauzeit
Vertragstext
Sollte im Zusammenhang mit dem beginnenden Winterbau die Aufnahme der Baustelle aus Kostengründen oder aus Gründen, die im Bauablauf liegen, nicht angebracht sein, verschiebt sich die Bauzeit um diesen Zeitraum zusätzlich.
Rechtliche Begründung
Für den Verbraucher-Bauherrn bleibt es bei der zitierten Formulierung völlig unklar, wann „Kostengründe“ oder „Gründe, die im Bauablauf liegen“, vorliegen dürfen, die den Fertigstellungszeitpunkt „zusätzlich“ verschieben dürfen.
Die Klausel ist wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam und zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Unklarer Baubeginn
Vertragstext
Mit den Arbeiten ist innerhalb von sechs Wochen nach Erfüllung der Voraussetzungen zu beginnen, sofern der Baubeginn nicht in der ortsüblichen Winterpause oder den Bauferien liegt.
Rechtliche Begründung
Die Bestimmung verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB und führt zu einer unangemessenen Benachteiligung. Der Baubeginn wird hier nicht in nachvollziehbarer Weise definiert und kann mit dem Kalender nicht überprüft werden. Es gibt auch keinen allgemeingültigen Begriff der "Bauferien".
Unterlassungserklärung
Verlängerung Fertigstellungsfrist
Vertragstext
Die v. g. Fertigstellungsfrist kann sich aus Gründen, die der GU nicht zu vertreten hat, verlängern. Gründe hierfür sind z.B. ungerechtfertigter Widerspruch gegen Bauausführungen durch den Bauherrn; nicht fristgerechte Zahlung fälliger Zahlungen durch den Bauherrn.
Rechtliche Begründung
Ein ungerechtfertigter Widerspruch gegen Bauausführungen durch den Bauherrn führt nicht zu einer Verlängerung der vertraglichen Fertigstellungsfrist. Die Klausel ist wegen einer Verletzung der Transparenzgebotes nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Ob ein Widerspruch ungerechtfertigt ist oder nicht, kann für den nicht rechtsunkundigen Verbraucher vieldeutig und irreführend sein. Ferner liegt eine ungemessene Benachteiligung im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmungen vor. Die Klausel führt dazu, dass sie dem Bauherrn eine juristische Klärung aufbürdet, wenn sich der GU auf einen "ungerechtfertigten Widerspruch" beruft.Eine Verlängerung der Fertigstellungsfrist kann ferner nicht von einer nicht fristgerechten Zahlung fälliger Werklohnraten durch den Bauherrn abhängig gemacht werden. Auch insoweit liegt ein Verstoß gegen das gesetzliche Transparenzgebot vor. Ferner wird das Verbot einer Einschränkung des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts nach § 309 Nr. 2 BGB verletzt. Der vorsichtige Bauherr, der den Rechtsbegriff der Fälligkeit in Zusammenhang mit einem ihm zustehenden Leistungsverweigerungsrecht nicht zutreffend einordnen kann, wird durch die Klausel davon abgehalten, sein Leistungsverweigerungsrecht geltend zu machen. Die beanstandete Klausel lässt nicht erkennen, dass es dem Bauherrn freisteht, Zahlungen dann zurückzuhalten, wenn ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Allein schon darin liegt die Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung.
Urteil
Brandenburgisches Oberlandesgericht - 7.U.193/06
