Die Bauabnahme: Was man beachten sollte
Vor dem Einzug steht die Bauabnahme. Sie ist ein wichtiger Meilenstein, der als letzte Hürde am Ende der Bauabwicklung steht und deren rechtliche Wirkungen Bauherren nicht unterschätzen dürfen.
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Teil 2: Tipps zur Bauabnahme
Die Bauabnahme aus rechtlicher Sicht
Bauverträge sind Werkverträge. Laut BGB ist der Bauherr als Besteller der Werkleistung verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Gleichzeitig ist die Abnahme sein gutes Recht, denn so kann er überprüfen, ob die Werkleistung wie vereinbart erbracht wurde. Die Bauabnahme ist also eine einseitige Erklärung des Bauherrn. Sie bedeutet, dass der Bauherr die vom Bauunternehmer erbrachte Werkleistung entgegennimmt und zugleich als im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei billigt. Er bestätigt damit, dass das übergebene Objekt so wie vertraglich vereinbart hergestellt ist.
Welche Wirkung hat die Abnahme?
Nimmt der Bauherr ab, hat das – vor allem für den Bauunternehmer – zahlreiche günstige Rechtsfolgen. Unter anderem endet damit das Stadium der Vertragserfüllung, und es beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. Die Verjährungsfrist gilt im Regelfall für alle Mängel – auch verdeckte. Der Bauunternehmer kann jetzt seine Schlussrechnung stellen. Mit dem Tag der Bauabnahme geht das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über. Ebenfalls ab diesem Tag muss der Bauherr beweisen, dass spätere, nicht bereits gerügte Mängel an der Bauleistung vom Bauunternehmer verursacht wurden, weil sich die Beweislast umgekehrt.
Wer erklärt die Bauabnahme?
Der Bauherr kann die Abnahme selbst erklären oder einen Dritten bevollmächtigen. Die Erklärung durch einen Dritten, der nicht vom Bauherrn bevollmächtigt ist, muss dieser grundsätzlich nicht gegen sich gelten lassen. So verfügen etwa Bauleiter oder bauüberwachender Architekt nicht ohne Weiteres über eine derartige Vollmacht. Sinnvoll ist es aber, dass sich der Bauherr vor und während der Bauabnahme von einem Sachverständigen oder einem unabhängigen Bauherrenberater beraten lässt.
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Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Meist fordert der Bauunternehmer zur Abnahme auf, sobald er seine Leistung für fertiggestellt erachtet. Der Bauherr ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die erbrachte Werkleistung tatsächlich im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist und Abnahmereife vorliegt ¬– andernfalls kann er sie verweigern. Erklärt er die Bauabnahme dennoch verfrüht, ist sie im Regelfall rechtswirksam – auch wenn tatsächlich noch keine Abnahmereife vorlag. Ob eine Restleistung oder ein Mangel wesentlich ist und zur Abnahmeverweigerung berechtigt, hängt von Art, Umfang und Auswirkungen ab und muss für jeden Einzelfall gesondert beurteilt werden. Unwesentlich sind allenfalls geringfügige, die Gebrauchsfähigkeit nicht beeinträchtigende Restarbeiten von untergeordneter Bedeutung oder Mängel, die sich nicht oder nur gering auf den vertraglich vorausgesetzten Verwendungszweck und die Funktionalität der Werkleistung auswirken.
Prüfung durch einen Sachverständigen
Der Bauherr sollte daher in jedem Falle die erbrachte Bauleistung genau prüfen, bevor er die Abnahme erklärt oder verweigert. Da er in der Regel kein Fachmann ist, kann er einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Im Idealfall entscheidet er sich bereits ab Baubeginn für eine baubegleitende Qualitätskontrolle, um verdeckte, bei der Bauabnahme nicht mehr erkennbare Mängel zu vermeiden. Auch bei Beendigung des Bauvertrags durch Kündigung vor Fertigstellung hat der Bauherr die Pflicht zur Abnahme. Beurteilungsmaßstab ist die bis zur Kündigung erbrachte Teilleistung. Die Bauabnahme darf nicht verweigert werden, weil die gekündigte Leistung nicht fertiggestellt ist, wohl aber bei Mängeln an der Teilleistung bis zur Kündigung.
Um auf der Zielgeraden zum Eigenheim nichts falsch zu machen, sollten Sie zudem einige weitere Tipps zur Bauabnahme beachten.
