Danhaus Deutschland GmbH

Mit Urteil vom 04.03.2026 hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht die Unwirksamkeit von insgesamt 60 Klauseln bestätigt.

Darum ging es

Die beanstandeten und per Unterlassung untersagten Klauseln betreffen Kernfragen des Verbraucherschutzes beim Hausbau: Bauzeit, Zahlungen/Sicherheiten und Änderungen nach Vertragsschluss.

Bei der Bauzeit müssen Baubeginn, Bauende und die Dauer der Bauausführung für Verbraucher klar und verbindlich erkennbar sein (§ 650k BGB). Nur so lassen sich Einzug, Doppelbelastungen durch Miete und Finanzierung sowie die Finanzplanung zuverlässig kalkulieren. In den beanstandeten Regelungen war die Bauzeit nicht transparent genug bestimmbar.

Bei Zahlungs- und Sicherungsregelungen gilt: grundsätzlich erst Leistung, dann Zahlung. Abschlagszahlungen sind nur zulässig, wenn ihnen mangelfrei erbrachte Teilleistungen im entsprechenden Wert gegenüberstehen. Das Gesetz schützt vor Überzahlung und unzulässigem Druck (§ 650m BGB i. V. m. § 309 Nr. 15 BGB). Beanstandet wurden u. a. Raten ohne gleichwertige Gegenleistung, unwirksame Fälligkeitsregeln, unzulässige Verzugs-Sanktionen und eine gesetzeswidrige Zahlungssicherheit.

Bei Änderungen nach Vertragsschluss dürfen Unternehmer das vereinbarte Bausoll nicht weitgehend einseitig und für Verbraucher unvorhersehbar abändern, während Verbraucher zugleich in ihren Änderungsrechten stark beschränkt werden. Das widerspricht dem Leitbild des § 650b BGB.

Alle erfolgreich durchgesetzten Klauseln

Danhaus ist durch das Urteil verpflichtet, in Bauverträgen mit Verbrauchern die folgenden (oder inhaltsgleiche) Klauseln nicht mehr in seinen AGB zu verwenden und sich in laufenden Verträgen nicht mehr darauf zu berufen:

1. „Abweichungen und Änderungen von dieser Bau- und Leistungsbeschreibung sind durch gesetzliche Neuerungen, behördliche Auflagen, Änderungen der Rechtsprechung, aus technischen und statischen Gründen, durch den Wechsel von Lieferanten und durch den Austausch von qualitativ gleich- oder höherwertigem Baumaterial vorbehalten.“

2. „Änderungen, Nebenabreden und mündlich erfolgte Ergänzungen zu diesem Fertighaus-Vertrag sowie zu dessen Allgemeinen Geschäftsbedingungen bedürfen der schriftlichen Bestätigung durch Danhaus.“

3. „Dies gilt auch für die Abweichung von der Schriftform“.

4. „Bei Widersprüchen im Vertrag gelten nacheinander: a) Die endbearbeiteten vom Besteller schriftlich bestätigten Werkzeichnungen;“

5. „Bei Widersprüchen im Vertrag gelten nacheinander: b) Die Gesamtkostenaufstellung nach Ausstattungsbemusterung, jeweils nach schriftlicher Bestätigung durch den Besteller;“

6. „Änderungen des Leistungsumfanges auf Wunsch des Bestellers sind bis zur Stellung des Bauantrages/der Bauanzeige möglich.“

7. „Danhaus ist berechtigt, zumutbare bautechnisch zweckmäßige Maßnahmen und/oder Konstruktions- und Bauausführungsänderungen - auch aufgrund behördlicher Forderung - gegenüber der vertraglich festgelegten Leistung vorzunehmen, wenn dies zu keiner minderen als der vertraglich geschuldeten Bauleistung führt und die Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen von Danhaus und des Bestellers für den Besteller zumutbar ist.“

8. „Der Besteller wird vor Baubeginn eine selbstschuldnerische, unbefristete und unwiderrufliche Bankbürgschaft einer Deutschen Bank oder Sparkasse zur Sicherung des vertraglichen Zahlungsanspruches vorlegen.“

9. „Der Besteller ist dafür verantwortlich, dass sich die Baustelle rechtzeitig vor Baubeginn der Bauarbeiten in einem Zustand befindet, der die ungehinderte Ausführung ermöglicht. Er hat insbesondere dafür zu sorgen, dass a) das Baugrundstück über das öffentliche Straßennetz mit Lastzügen und Sattelschleppern bis 18 m Länge, 2,50 m Breite und einem Gesamtgewicht bis zu 40 t und eine Achslast bis zu 12 t angefahren und der unmittelbare Fundament- bzw. Kellerbereich durch Lieferfahrzeuge mit ungelenkten Hinter-Trailer-Achsen über eine befestigte Grundstücksauffahrt und Fahrtrasse/Baustraße erreicht werden kann und keine besonderen Erschwernisse vorhanden sind, z. B. Grundstücksauffahrt mit mehr als 10 % Steigung.“

10. „Die Erreichbarkeit muss bei jeder Witterung gesichert sein.“

11. „Der Besteller legt vor Baubeginn gemeinsam mit Danhaus die Ausstattungsdetails fest und teilt Danhaus die geplanten Materialstärken und Aufbauhöhen inklusive Verklebung und Ähnliches von bauseitig geplanten Boden- und Wandbelägen schriftlich mit.“

12. „Weicht die Bauausführung nach Ansicht des Bestellers von seinem Auftrag ab, ist er verpflichtet, unverzüglich schriftlich zu widersprechen.“

13. „Der Baubeginn für das Danhaus-Wohnhaus kann frühestens liegen:

a) 4 Monate nach Festlegung der Ausstattungsdetails gemäß Ziffer 3.12;“

14. „Der Baubeginn für das Danhaus-Wohnhaus kann frühestens liegen:

c) 3 Monate nach Vorlage der Bankbürgschaft gemäß Ziffer 3.3;“

15. „Der Baubeginn für das Danhaus-Wohnhaus kann frühestens liegen:

d) 1 Monat nach schriftlicher Meldung der Fertigstellung des Kellers oder Fundaments gemäß Ziffer 3.8 e).“

16. „Der Besteller wird vor Baubeginn die Fertigstellung des Kellers oder Fundaments schriftlich bei Danhaus anzeigen und durch Vorlage von Abnahmeprotokoll und Fachunternehmerbescheinigung dokumentieren.“

17. „Erfüllt der Besteller trotz Aufforderung mit angemessener Nachfristsetzung die ihm obliegenden Mitwirkungspflichten nicht oder nicht richtig, ist Danhaus, unbeschadet des Rechts zur Geltendmachung weitergehender Ansprüche nach dem Gesetz und dem Vertrag berechtigt, die notwendigen Maßnahmen auf seine Kosten entweder selbst zu treffen oder durch Dritte treffen zu lassen.“

18. „Danhaus haftet dem Besteller nur für Schäden, die auf grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Vertragsverletzung oder durch vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen beruhen. Diese Einschränkung gilt nicht für Schäden aus der Verletzung des Lebens, der Körpers oder der Gesundheit.“

19. „Wird der vertragliche Leistungsumfang nicht innerhalb des Festpreiszeitraumes vollständig erbracht, erhöht sich der vereinbarte Preis für den Liefer- und Leistungsumfang, soweit eine Überschreitung des Festpreiszeitraumes nicht durch Danhaus zu vertreten ist, für den Verlängerungszeitraum je Monat um jeweils 0,5 %, höchstens jedoch auf die zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Listenpreise.“

20. „Ändert sich nach Vertragsabschluss die gesetzliche Mehrwertsteuer, können beide Parteien auch dann, wenn ein zu diesem Zeitpunkt noch gültiger Festpreis vereinbart wurde, eine Anpassung des Vertragspreises verlangen, soweit der Liefer- und Leistungsumfang von Danhaus noch nicht fertiggestellt und vom Besteller noch nicht abgenommen wurde.“

21. „Erfolgt eine Kündigung, ohne dass sie von Danhaus zu vertreten ist, z.B. aus wichtigem Grund, kann Danhaus für noch nicht erbrachte Leistungen Zahlung von pauschal 10 % der Vertragssumme inklusive Mehrwertsteuer verlangen, sofern nicht der Besteller oder Danhaus im Einzelfall andere Nachweise erbringen.“

22. „Die jeweiligen Beträge sind jedoch auch ohne Vorliegen einer Rechnung gemäß vereinbartem Zahlungsplan fällig.“

23. „Sofern der Besteller seine Zahlungsverpflichtung aus dem Fertighaus-Vertrag finanziert, gilt folgendes: Danhaus akzeptiert Zahlungseingänge von Kreditgeber des Bestellers nur als Erfüllung der jeweiligen Zahlungsverpflichtung des Bestellers unter der Bedingung, dass der Kreditgeber bei der Zahlung an Danhaus schriftlich zum Ausdruck bringt, durch die Zahlung die Forderung von Danhaus gegen den Besteller aus dem Fertighaus-Vertrag tilgen zu wollen.“

24. Die Bestimmung eines „Zahlungsplan(s) für Häuser mit Danhaus-Fundament“ ohne die Regelung der Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB in unmittelbaren, textlichen Kontext mit dem Zahlungsplan.

25. Die Bestimmung eines „Zahlungsplan(s) für Häuser ab Oberkante Fundament/Kellerdecke“ ohne die Regelung der Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB in unmittelbaren, textlichen Kontext mit dem Zahlungsplan.

26. „Zahlungsplan für Häuser mit Danhaus-Fundament (Abschlagszahlung in Prozent des gesamten Leistungsumfanges)

a) 5 % bei Übergabe des Bauantrags bzw. Bauanzeigeunterlagen;“

27. „Zahlungsplan für Häuser mit Danhaus-Fundament (Abschlagszahlung in Prozent des gesamten Leistungsumfanges):

b) 5 % bei Erteilung der Baugenehmigung/Baufreigabe;“

28. „Zahlungsplan für Häuser mit Danhaus-Fundament (Abschlagszahlung in Prozent des gesamten Leistungsumfanges):

d) 60 % bei Richtung;"

29. „Zahlungsplan für Häuser mit Danhaus-Fundament (Abschlagszahlung in Prozent des gesamten Leistungsumfanges:

f) Rest des gesamten Leistungsumfanges bei Abnahme gegen Barzahlung oder durch bestätigten, unwiderruflichen Scheck.“

30. „Zahlungsplan für Häuser ab Oberkante Fundament/Kellerdecke (Abschlagszahlungen in Prozent des gesamten Leistungsumfanges): a) 5 % bei Übergabe der Bauantrags- bzw. Bauanzeigeunterlagen;“

31. „Zahlungsplan für Häuser ab Oberkante Fundament/Kellerdecke (Abschlagszahlungen in Prozent des gesamten Leistungsumfanges):

b) 5 % bei Erteilung der Baugenehmigung/Baufreigabe;“

32. „Zahlungsplan für Häuser ab Oberkante Fundament/Kellerdecke (Abschlagszahlungen in Prozent des gesamten Leistungsumfanges):

c) 70 % bei Richtung;“

33. „Zahlungsplan für Häuser ab Oberkante Fundament/Kellerdecke (Abschlagszahlungen in Prozent des gesamten Leistungsumfanges):

e) Rest des gesamten Leistungsumfanges bei Abnahme gegen Barzahlung oder durch bestätigten, unwiderruflichen Scheck“

34. „Wird der gelieferte Leistungsumfang trotz Mahnung und Fristsetzung nicht bezahlt, so kann Danhaus vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz wegen Nichterfüllung gemäß Ziffer 4.2 verlangen“

35. „Befindet sich der Besteller mit Zahlungen in Verzug, kann Danhaus die Leistung bis zum Zahlungseingang einstellen. Hieraus entstehende Kosten sind vom Besteller zu tragen.“

36. „Insoweit müssen hiesig insgesamt vorliegen:

a) die von Ihnen vollends unterschriebenen Ausstattungsbemusterungs-Checklisten;“

37. „Insoweit müssen hiesig insgesamt vorliegen:

b) die von Ihnen vollends unterschriebene Gesamtkostenaufstellung nach Ausstattungsbemusterung;“

38. „Insoweit müssen hiesig insgesamt vorliegen:

c) die von Ihnen vollends unterschriebenen endgültigen Werkzeichnungen;“

39. „Insoweit müssen hiesig insgesamt vorliegen: d) die Kaufpreisbesicherung gemäß § Ziffer 3.3;“

40. „Mit der Übersendung der Baugenehmigung im Original an Danhaus bestätigen Sie überdies, dass Sie auf Ihr Widerspruchsrecht gegen die Baugenehmigung verzichten.“

41. „Die zwischen uns vereinbarte Bauzeit zur Fertigstellung des Bauvorhabens beginnt zu laufen, sobald Danhaus Ihnen den Eingang der Original-Baugenehmigung auf dem Postwege anzeigt und die Erfüllung Ihrer Vorleistungen und Mitwirkungspflichten bestätigt.“

42. „Maßgebend für den Fristablauf des bezeichneten Fertigstellungsversprechens ist der Tag der Absendung (Poststempel) der zuvor genannten Eingangs- und Erfüllungsanzeige aus dem Haus Danhaus an Sie.“

43. „Das Fertigstellungsversprechen gilt als diesseits erfüllt, wenn Danhaus das obengenannte Bauvorhaben ab Beginn des Fristenanlaufs den Erhalt von 12 Monaten - gemäß des vertraglich bestimmten Leistungsumfanges - erbracht hat, wobei noch bestehende und vertretbare Restarbeiten nicht zu einer Überschreitung des Endtermins führen.“

44. „Unter folgenden Umständen werden Sie uns nicht mit einer Vertragsstrafe belasten:

c) […]Vorliegende Zahlungsstörungen - gleich welcher Art - unterbrechen zunächst die vereinbarte Bauzeitenfrist, ohne dass es diesbezüglich einer von hier ausgebrachten Mahnung oder Nachfristsetzung bedarf.“

45. „Besteht die Zahlungsstörung über vier Wochen seit Eintritt des Verzugs fort, behalten wir uns hiesig eine Kündigung des gemeinsam vereinbarten Fertigstellungsversprechens ausdrücklich vor.“

46. „Es wird dazu von Danhaus ein Abnahmeprotokoll gefertigt, welches vom Besteller und Danhaus zu unterzeichnen ist.“

47. „Erscheint der Besteller auch zu diesem zweiten Termin nicht, so ist Danhaus berechtigt, die Abnahme allein durchzuführen, sofern keine wesentlichen Mängel vorliegen, die eine Verweigerung der Abnahme rechtfertigen.“

48. „Das Ergebnis der Besichtigung wird in einer Niederschrift festgehalten, die im Falle des Nichterscheinens des Bestellers als von ihm genehmigt gilt, sofern er nicht innerhalb von sechs Werktagen, vom Abnahmetag an gerechnet, Danhaus etwaige Nacharbeiten durch einen eingeschriebenen Brief mitteilt.“

49. „Vor Beginn von Eigenleistungen hat der Besteller von Danhaus erbrachte Leistungen auf etwaige Mängel zu überprüfen, und diese gegebenenfalls Danhaus schriftlich mitzuteilen.“

50. „Beginnt der Besteller trotzdem mit Eigenleistungen, z.B. Bodenbelag- und Malerarbeiten, Montage von Küchen, Innentüren, usw., gelten alle betroffenen Vorgewerke als mängelfrei abgenommen.“

51. „Nimmt der Besteller das Gebäude eigenmächtig in Besitz, so gilt dies als Abnahme.“

52. „Schäden an dem Grundstück, an Auf- und Zufahrten, auch von Nachbargrundstücken, Einfriedungen und Bepflanzungen, desgleichen unvermeidbare Flur- und Wegeschäden, die durch Bautätigkeit oder Lieferfahrzeuge im Zuge der Bauarbeiten entstehen, sind vom Besteller zu beseitigen bzw. zu ersetzen, soweit sie durch die Bauarbeiten bedingt sind und soweit Danhaus, seinen gesetzlichen Vertretern oder Erfüllungsgehilfen weder grobe Fahrlässigkeit noch Vorsatz zur Last fallen.“

53. „Beanstandungen müssen unverzüglich bei Lieferung oder nach Feststellung schriftlich erhoben werden“

54. „Fehlfahrten in Folge fälschlich gemeldeter Mängel gehen zu Lasten des Bestellers.“

55. „Von den Herstellern oder von Danhaus vorgeschriebene Wartungen sind einzuhalten, gegebenenfalls notwendige Wartungsverträge mit Fachunternehmen abzuschließen und bei Bedarf nachzuweisen, da sonst eine Haftung entfällt.“

56. [Durch Änderungen und Ergänzungen des Leistungsumfanges auf Wunsch des Bestellers eventuell entstehende Kosten gehen zu seinen Lasten.] „Desgleichen alle Leistungen, die sich abweichend von der Genehmigungsplanung durch behördliche Vorgaben, Änderungswünsche und Auflagen des Bauamtes, des Schornsteinfegers, der öffentlichen Versorger, des durch den Besteller direkt beauftragten Energie-Beraters und/oder Baubetreuers usw. ergeben.“

57. „Ich habe die Vertragsbestandsteile für die Danhaus Polar-Serie 03.21 P bestehend aus der Bau- und Leistungsbeschreibung und den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor Vertragsunterzeichnung erhalten, verstanden und akzeptiert.“

58. „Zur Sicherstellung der Zahlungsverpflichtungen aus dem Fertighaus-Vertrag vom […] (Datum Bestellung/Vertragsbestätigung) mit späteren Ergänzungen/Änderungen gemäß Gesamtkostenaufstellung per […], sowie künftigen zwischen Besteller und Danhaus vereinbarten Änderungen, tritt der Besteller seine Ansprüche auf Auszahlung von nachstehend bezeichnetem/n Darlehen gegen das finanzierende Institut ab.“

59. „Der Besteller tritt unwiderruflich seine Ansprüche gegen das vorgenannte Institut auf Auszahlung des Darlehens bis zu einem Betrage in Höhe von € (…) sowie das dem Besteller gegebenenfalls zustehende Kündigungsrecht hiermit an Danhaus ab mit der Auflage, nur mit schriftlicher Zustimmung des Bestellers davon Gebrauch machen zu dürfen.“

60. Ein Bürgschaftsversprechen mit dem folgenden Inhalt:

„Für den Besteller (Hauptschuldner) übernehmen wir (Bürge) die selbstschuldnerische unbefristete Bürgschaft zugunsten der Firma Danhaus Deutschland GmbH (Gläubiger) zur Sicherung des vertraglichen Zahlungsanspruchs des Gläubigers aus dem zwischen dem Hauptschuldner und dem Gläubiger bestehenden Fertighaus-Vertrag über die Lieferung eines Fertighauses bis zu einem Betrage in Höhe von ….€. Der Bürge verpflichtet sich, die geschuldeten Zahlungen gemäß Fertighaus-Vertrag vorzunehmen, sobald dem Bürgen eine Anweisung des Hauptschuldners zur Auszahlung des jeweiligen Betrages vorliegt. Bei mehreren Hauptschuldnern ist jeder einzelne berechtigt, die Zustimmung verbindlich für den/die anderen Hauptschuldner abzugeben“