Der Bauträgervertrag
Wer eine Neubau-Eigentumswohnung kauft, schließt einen Bauträgervertrag ab. Er besteht aus mehreren Teilen und bringt einige Besonderheiten mit sich.
Der Bauträger ist Bauherr sowie Eigentümer des Baugrundstücks. Und er ist der Vertragspartner der Baufirmen. Klassische Bauträgerprojekte sind Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen. Zunehmend mehr finden sich aber auch Doppel- und Reihenhausprojekte, die über einen Bauträger abgewickelt werden. Obwohl der Käufer bereits frühzeitig Zahlungen leistet, wird er erst zu einem späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks. Damit die Wohnung nach Fertigstellung nicht an jemand anderes verkauft werden kann, wird eine sogenannte „Auflassungsvormerkung“ zugunsten des Erwerbers in das Grundbuch eingetragen. Dafür ist der Bauträgervertrag notariell zu beurkunden.
Kaufvertrag
Zum Kauf einer Neubau-Wohnung gehört eine Vielzahl an Unterlagen. Bereits der Bauträgervertrag ist ein sehr umfangreiches Vertragswerk. Denn der Bauträger verkauft nicht eine Wohnung, sondern ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, zu dessen Bebauung er sich verpflichtet. Zu den Unterlagen gehören also der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung, zudem die Bau- und Leistungsbeschreibung, der Lageplan, die Baupläne und Bauzeichnungen. Auch die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sollte vorliegen. Auch Sonderwünsche und Eigenleistungen sollten mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden. Zudem müssen im Bauträgervertrag verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder, wenn dieser zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht angegeben werden kann, zumindest Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten sein.
Unbedingt zu empfehlen ist, den komplexen Bauträgervertrag von einem Vertrauensanwalt und einem Bauherrenberater des BSB gründlich prüfen zu lassen. Die rechtliche Grundlage für den Abschluss eines Bauträgervertrages bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
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Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird man Eigentümer eines Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentums und eines Sondereigentums. Die Teilungserklärung bestimmt den Umfang des Gemeinschafts- und des Sondereigentums und somit den Anteil des jeweiligen Wohnungskäufers. Die Aufteilung des Gebäudes und Grundstücks in Sondereigentum, in Teileigentum wie Garagen, das nicht einer bestimmten Wohnung zugeordnet ist, sowie Gemeinschaftseigentum übernimmt der Bauträger. An einer bereits beurkundeten Teilungserklärung kann der Käufer nichts mehr ändern. Jedoch sollte die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung gut geprüft werden, da sie die Grundlage der zukünftigen Eigentümergemeinschaft ist.
Ebenso legt der Bauträger die Gemeinschaftsordnung fest, die sozusagen die Verfassung der Wohnanlage ist und das Miteinander von Wohnungseigentümern untereinander und das Verhältnis zum Verwalter regelt. Entsprechend müssen sich die Eigentümer an die dort fixierten Regeln z. B. zur Verteilung von Einnahmen und Kosten, zum Stimmrecht und zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums halten. Die Gemeinschaftsordnung ist ein fester Bestandteil der Teilungserklärung und ihr Umfang kann stark variieren.
Bau- und Leistungsbeschreibung
Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist wesentlicher Bestandteil eines Bauträgervertrags. Je konkreter und verständlicher Leistungsumfang, Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie der Ausstattungsgrad beschrieben sind, umso geringer ist das Vertragsrisiko. Die Baubeschreibung sollte von unabhängiger Seite gründlich geprüft werden, ohne Zeitdruck und am Besten mit Hilfe eines Beraters des Bauherren-Schutzbundes, denn die Beschreibung beinhaltet alle wesentlichen Informationen der zukünftigen Wohnung und des gesamten Hauses.
Zunächst sollten in der Bau- und Leistungsbeschreibung die Baukonstruktion des Hauses und die einzelnen Gewerke, wie Rohbau- und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerleistungen, Innenausbau etc., detailliert dargestellt werden. Angaben zum baulichen Wärmeschutz, zum Energiebedarf und zum Schallschutz sollten in den Dokumenten zu finden sein. Zudem sollte man sich ein Bild von der Haustechnik, wie z. B. von den Sanitär- und Elektroinstallationen machen können. Grundsätzlich sollten sich in der Baubeschreibung exakte Angaben zu den verwendeten Materialien, Herstellermarken, Produktbeschreibungen und technischen Parametern finden. Bestenfalls sind in der Beschreibung auch Leistungen vermerkt, die noch nicht enthalten sind und die zusätzlich beauftragt werden kann.
Notarielle Beurkundung
Für den Kauf einer Eigentumswohnung schreibt das Gesetz eine notarielle Beurkundung vor. Der Notar ist eine unabhängige Instanz und vertritt weder die eine noch die andere Vertragspartei. Seine Aufgabe ist es, die Vertragsparteien über die rechtliche Tragweite ihres Geschäfts aufzuklären und die Absprachen in einem Vertrag zusammenzufassen. Die Aufklärung darf der Laie aber nicht überbewerten, Zeit für ausführliche Erläuterungen ist bei der Beurkundung meist nicht.
In den Kaufvertrag übernimmt der Notar die zentralen Punkte aus den Kaufverhandlungen und die wesentlichen Daten aus dem Grundbuch. Der Käufer sollte darauf achten, dass sich alle Details aus den Kaufverhandlungen im Vertrag wiederfinden und notariell beurkundet werden. Der Notar sendet den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin an Käufer und Verkäufer. Man ist gut beraten, den Kaufvertragsentwurf, mit Unterstützung eines unabhängigen Vertrauensanwalts des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB) genau prüfen zu lassen.
Es ist die Aufgabe des Notars, den lastenfreien Erwerb zu sichern. Er hat festzustellen, ob und welche Lasten im Grundbuch eingetragen sind und diese Eintragungen im Kaufvertrag zu dokumentieren. Zudem kümmert sich der Notar um den komplexen Vorgang der Übereignung der Wohnung Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises. Ganz am Ende dieses Prozesses steht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und der Käufer wird offiziell Eigentümer der Wohnung.
