Das geeignete Grundstück finden

Der Bau eines Eigenheims beginnt mit einer der wichtigsten Entscheidungen: der Wahl des passenden Baugrundstücks. Doch ein geeignetes und bezahlbares Grundstück zu finden, ist nicht leicht. Viele Faktoren – von der Lage über rechtliche Vorgaben bis hin zur Bodenbeschaffenheit – müssen beachtet werden. In diesem Artikel erfahren Bauinteressierte, worauf sie bei der Grundstückssuche achten sollten, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie sie sich vor unerwarteten Kosten schützen können.

Lage, Größe und Ausrichtung – Kriterien für das passende Grundstück

Die Grundstückssuche beginnt mit einer klaren Vorstellung: Wo soll das neue Zuhause stehen? Wie groß soll es sein? Und welche infrastrukturellen Voraussetzungen sind wichtig?

Folgende Aspekte sollten Bauherren prüfen:

• Lage im Ort: Ist die Umgebung familienfreundlich? Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
• Ausrichtung: Wie fällt die Sonneneinstrahlung auf das Grundstück? Eine Süd- oder Südwest-Ausrichtung sorgt für helle Wohnräume und Energieeffizienz.
• Grundstücksgröße und Zuschnitt: Passt der Grundriss des Wunschhauses auf das Grundstück? Ist ausreichend Platz für Garten, Garage oder Nebengebäude?
• Topografie: Hanglagen sind oft günstiger, erfordern jedoch mehr Planungs- und Erschließungsaufwand.

Bebauungsplan: Was darf wo gebaut werden?

Vor dem Kauf eines Grundstücks ist ein Blick in den Bebauungsplan unerlässlich. Er legt fest, was auf dem Grundstück gebaut werden darf – und in welcher Form.

Typische Regelungen im Bebauungsplan:

• Art der Nutzung (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet)
• Zahl der Vollgeschosse
• Dachform und Fassadengestaltung
• Abstandsflächen zum Nachbargrundstück
• Bebaubare Fläche und Gebäudetyp

In manchen Fällen ergänzt eine Gestaltungssatzung den Bebauungsplan – beispielsweise mit Vorgaben zur Ziegelfarbe oder Einfriedung.

Tipp: Ist kein Bebauungsplan vorhanden, gilt § 34 BauGB – dann muss sich das Bauvorhaben in die Umgebung einfügen. Eine kostenpflichtige Bauvoranfrage kann hier Klarheit schaffen.

Erschließung: Grundstück mit Anschluss

Ein Grundstück ist erst dann baureif, wenn es erschlossen ist. Das bedeutet: Es besteht Anschluss an öffentliche Straßen sowie an Ver- und Entsorgungsleitungen für Strom, Wasser, Abwasser, Internet und Telefon.

Dabei wird zwischen öffentlicher und privater Erschließung unterschieden. Während die öffentliche Hand – also Kommune, Land oder Bund – alle baulichen Maßnahmen bis zur Grundstücksgrenze übernimmt, ist für die Erschließung innerhalb des Grundstücks der Bauherr selbst verantwortlich. Dies umfasst unter anderem den Anschluss an Versorgungsleitungen sowie die Sicherstellung der Zufahrt. Bauherren sollten deshalb genau prüfen, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist, ob die Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten sind oder ob noch zusätzliche Ausgaben zu erwarten sind.

Bodengutachten: Sicherheit durch Baugrunduntersuchung

Ein professionelles Bodengutachten schützt Bauherren vor unangenehmen Überraschungen. Mit Hilfe von Bodenproben und Kernbohrungen analysieren Geologen die Boden- und Wasserverhältnisse.

Aus den Ergebnissen des Gutachtens lassen sich Rückschlüsse auf die Tragfähigkeit und Standsicherheit des Baugrunds ziehen. Auch die Frage, wie das Haus gegen Feuchtigkeit geschützt werden kann, lässt sich so zuverlässig beantworten. Ist beispielsweise ein Bodenaustausch notwendig, besteht eine Kontaminierung des Erdreichs oder muss die Baugrube besonders gesichert werden? Nur auf Grundlage eines solchen Gutachtens ist eine verlässliche und realistische Kostenplanung möglich. Bauherren sollten deshalb die Erstellung eines Bodengutachtens im Kauf- oder Bauvertrag verbindlich regeln oder – falls bereits vorhanden – auf dessen Einbeziehung in die Vertragsunterlagen bestehen.

Grundstückskaufvertrag: Rechtlich auf der sicheren Seite

Am Ende der erfolgreichen Grundstückssuche steht der notariell beurkundete Kaufvertrag. Der Notar bereitet den Vertragsentwurf vor und sendet ihn mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin an Käufer und Verkäufer.

Der Vertrag enthält in der Regel alle wesentlichen Punkte aus den Kaufverhandlungen: den Kaufpreis, den Zeitpunkt der Übergabe, Zahlungsmodalitäten sowie mögliche Gewährleistungsausschlüsse oder Zusicherungen. Auch die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten – etwa Leitungs- oder Wegerechte – werden dort dokumentiert. Aufgabe des Notars ist es, einen lastenfreien Erwerb zu sichern. Zugleich koordiniert er die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Empfehlenswert ist es, den Vertragsentwurf vorab von einem unabhängigen Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes prüfen zu lassen.