Planung der Wohnung
Beim Wohnungsbau können Käufer auch ihre eigenen Vorstellungen einbringen. Sie sollten jedoch ihre Wünsche konkret benennen und sich bei Eigenleistungen nicht überschätzen.
Entscheidet sich der Eigentümer für den Kauf einer Neubau-Wohnung, kann er sich in die Planung der Wohnung einbringen. Er kann auf Details im Innenausbau, auf die Ausstattung der Wohnung und die Zuweisung von Sondernutzungsflächen wie z. B. den Autostellplatz oder das Kellerabteil Einfluss nehmen. Zugleich kann er entscheiden, Arbeiten in Eigenleistung zu übernehmen und so seine Wohnung maßgeblich mitzugestalten und Kosten zu reduzieren. Bei Sonderwünschen, Veränderungen an der vorgesehenen Ausstattung und bei Eigenleistungen gibt es jedoch Fallstricke, die der Wohnungskäufer bei seiner Planung berücksichtigen sollte.
Sonderwünsche: Früh festlegen
Fliesen statt Parkett, veränderte Öffnungsrichtung einer Tür oder Anpassungen bei Elektro-Installationen sind typische Sonderwünsche, die bei einem Wohnungsumbau oder -neubau angefragt werden. Alle Sonderwünsche sollten so früh wie möglich definiert und am besten bereits im Kaufvertrag aufgenommen werden. Werden die Veränderungen erst während des Baus besprochen, fallen in der Regel deutlich höhere Kosten an. Zudem müssen umfangreiche Extras nachträglich vertraglich fixiert und durch einen Notar beurkundet werden.
Zugleich sollten die zukünftigen Eigentümer darauf achten, dass die Umsetzung über den Bauträger abgewickelt wird. Müssen zur Realisierung der Sonderwünsche zusätzliche Handwerker beauftragt werden, schließen die Eigentümer mit den Handwerkern einen eigenen Werkvertrag ab. Entsprechend läuft auch die Abnahme der Leistung und die Gewährleistung getrennt vom ursprünglichen Bauträgervertrag. Mehrere Vertragspartner, mehrere Schnittstellen im Bauablauf, mehrere Gewährleistungsfristen – das kann zu Komplikationen führen.
Ausstattungsqualitäten: Konkret definieren
Die Ausstattung der neuen Wohnung – sei es der Waschtisch, der Innenputz oder der Fliesenbelag – wird in der Bau- und Leistungsbeschreibung, einem Teil des Bauträgervertrags, festgelegt. Je konkreter die Ausstattung beschrieben wird, desto besser kann sich der Käufer ein genaues Bild der zukünftigen Wohnung machen und desto besser weiß man, was man für sein Geld erhält. In diesem Sinne sollten sich eindeutige Produktbezeichnungen, Herstellermarken und exakte Angaben zu den verwendeten Materialien in der Baubeschreibung finden. Tatsächlich sind die Formulierungen in der Bau- und Leistungsbeschreibung meist vage. So wird z.B. nur von einer „betriebsfertigen Heizung“ gesprochen. Häufig werden die Angaben mit dem Zusatz „oder gleichwertig“ ergänzt. „Gleichwertig“ ist jedoch nicht definiert und somit ein Freifahrschein für den Bauträger. Wohnungskäufer sollten also darauf achten, dass sie keine „gleichwertige Qualität“, sondern eine „konkret definierte Qualität“ erhalten.
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Eigenleistungen: Risiken beachten
Mit Eigenleistungen kann man Kosten sparen, so ist die Überzeugung vieler Bauherren. Jedoch sollten die eigenen Fähigkeiten und die zur Verfügung stehende Zeit realistisch eingeschätzt werden – ansonsten entsteht schnell ein Loch in der Finanzplanung aufgrund von Nacharbeiten oder eine Verzögerung im Zeitplan. Zudem lohnen sich nur Arbeiten wie z. B. Maler- oder Tapezierarbeiten, die einen hohen Lohnanteil und wenig Materialkosten enthalten; denn die eigene Arbeitsstunde ist deutlich günstiger als die Handwerkerstunde, Materialkosten dagegen müssen ohnehin bezahlt werden.
Zudem bestehen für Eigenleistungen keine Gewährleistungs- und Mängelbeseitigungsansprüche, denn keine Baufirma wird für die in Eigenregie erbrachte Arbeit oder dadurch verursachte Folgeschäden die Verantwortung übernehmen. Deshalb sollte die Abnahme der Wohnungs möglichst vor dem Start der eigenen Arbeiten stattgefunden haben. Maler- und Tapezierarbeiten sowie das Verlegen von Bodenbelägen eignen sich für Eigenleistungen gut, weil sie am Ende des Innenausbaus liegen. So gibt es keine Schnittstelle zu einem Handwerker, der ggf. auf die Fertigstellung warten muss oder dessen Leistung eine professionelle Vorarbeit voraussetzt.
