Mängel, gesetzliche Mängelrechte
Frist zur Mängelfeststellung
Vertragstext
Können sich Auftragnehmer und Auftraggeber nicht darüber verständigen, ob es sich bei den festgestellten Mängeln um wesentliche oder unwesentliche Mängel handelt, hat über die Abnahmefähigkeit des Bauvorhabens ein von der zuständigen Handwerkskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zu entscheiden, auf den sich die Parteien innerhalb einer Frist von 2 Wochen nach schriftlicher Aufforderung durch eine Partei verständigen.
Rechtliche Begründung
Die Beurteilung der Abnahmefähigkeit des Bauvorhabens ist nicht nur durch eine Einschätzung aus bautechnischer Sicht durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der üblicherweise Handwerksmeister, Ingenieur oder Diplomingenieur für Bauwesen ist, zu bewerkstelligen. Um die Abnahmefähigkeit des Bauvorhabens beurteilen zu können, bedarf es auch einer juristischen Auslegung und Wertung des gesamten Vertragsinhalts. Zur Vorbereitung der juristischen Wertung und Auslegung kann vom Verbraucher-Bauherrn gern die bautechnische Einschätzung eines Diplomingenieurs für Bauwesen, eines Architekten, eines Ingenieurs für Bauwesen oder eines Handwerksmeisters genutzt werden. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung muss der Verbraucher-Bauherr hier jedoch davon ausgehen, dass die Abnahmefähigkeit des Bauvorhabens schließlich allein und verbindlich vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der zuständigen Handwerkskammer entschieden wird. In der angegriffenen Form ist die Formularklausel intransparent und bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung für den Bauherrn unangemessen benachteiligend. Sie ist daher gemäß den §§ 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 unwirksam und zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Fehlschlagen der Nacherfüllung
Vertragstext
Bei Fehlschlagen der Nacherfüllung (Nichtbeseitigung des Sachmangels auch nach dem zweiten Nacherfüllungsversuch) kann der Auftraggeber mindern.
Rechtliche Begründung
Richtig ist, dass der Auftraggeber zuerst nur Nacherfüllung verlangen kann. Im Werkvertragsrecht ist jedoch nicht vorgeschrieben, dass der Bauherr zunächst zwei Nacherfüllungsversuche des Werkunternehmers abzuwarten hat, bevor er auf sein Recht, sekundäre Mängelrechte geltend zu machen, übergehen kann.
Die Klauselformulierung beschränkt den Bauherrn unangemessen in seinem Recht, nach mangelhafter und/oder fehlgeschlagener Nacherfüllung (den ersten Nacherfüllungsversuch betreffend) seine Rechte aus den §§ 636 bis 638 BGB unmittelbar geltend zu machen. Weiter berücksichtigt die vorgegebene Klausel nicht, dass eine schuldhafte Verletzung der Nacherfüllungspflicht (ein Nachbesserungsversuch) der Klauselverwenderin zu Schadensersatzansprüchen des Bestellers gemäß § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB führen kann.
Das BGB-Werkvertragsrecht kennt keine Beschränkung auf zwei zu duldende Nacherfüllungsversuche, bevor der Besteller mindern kann. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bereits ein Nachbesserungsversuch bei einem schwerwiegenden Mangel zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen kann, wodurch ein weiterer Nachbesserungsversuch für den Kunden unzumutbar ist.
Die Klausel ist gemäß § 309 Nr. 8 b) bb) sowie gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 636; § 637; § 638 BGB unwirksam.
Unterlassungserklärung (2018)
Arbeitseinstellung
Vertragstext
Kommen die Bauherren ihren o. g. Zahlungsverpflichtungen nicht nach, so ist der GU (Generalunternehmer) berechtigt, sämtliche Arbeiten bis zum Ausgleich der fälligen Zahlungen einzustellen.
Rechtliche Begründung
Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 309 Nr. 2 BGB unwirksam. Sie unterscheidet nicht zwischen der Fallgestaltung, dass der Bauherr berechtigt Zahlungen zurückhält, und der Fallgestaltung, dass der Bauherr sich mit seiner Zahlungspflicht im Verzuge befindet. Wegen dieser fehlenden Unterscheidung wäre der GU dem Wortlaut der Klausel nach zu einer Arbeitseinstellung auch dann berechtigt, wenn der Bauherr einen Rechtsgrund zur Einbehaltung von Zahlungen hat. Daraus wiederum ergibt sich eine Einschränkung der den Bauherrn nach den §§ 320, 641 Abs. 3 BGB zustehenden Leistungsverweigerungsrecht.
Urteil
Landgericht Potsdam - 12. O. 474/06
Bauabschnittsübergabe nach Ratenzahlung
Vertragstext
Nach Zahlungseingang der jeweiligen Bautenstandsrate gilt der zugehörige Bauabschnitt als übergeben.
Rechtliche Begründung
Eine solche Klausel verstößt gegen das (eingeschränkte) Verbot von fingierten Erklärungen nach § 308 Nr. 5 BGB. Zudem ist sie aufgrund § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie dem gesetzlichen Leitbild des § 640 BGB widerspricht. Eine Teilabnahme ist nur bei in sich abgeschlossenen Teilen einer Bauleistung zulässig, wenn diese selbständig funktionsfähig sind und unabhängig von anderen Leistungsteilen und der weiteren Ausführung des Bauwerks beurteilt werden können. Dies trifft aber meist bei Errichtung eines Einfamilienhauses nicht zu.Ein weiterer Gesichtspunkt ist, dass Abschlagszahlungen nach einem Zahlungsplan nur vorläufige Zahlungen in Erwartung der Schlussrechnung sind. Das gilt insbesondere bei Einheitspreisverträgen und Pauschalpreisverträgen. Liegen Baumängel vor, so muss der Bauherr nicht zwingend von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen und Teile der Abschlagszahlung einbehalten. Er kann diese Mängel in Erwartung hinnehmen, dass später noch eine Nachbesserung erfolge und ohnehin die Endabnahme noch bevorstehe. Die in einer Werklohnrate konkludent liegende Billigung der Leistung kann – im Gegensatz zur Schlussrechnung – bei einer Abschlagszahlung nicht angenommen werden.
Unterlassungserklärung
Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts
Vertragstext
Fertigstellung bedeutet, dass die Arbeiten im Großen und Ganzen abgeschlossen sind, Restarbeiten (z.B. das Fehlen einzelner Elemente) begründen kein Zurückbehaltungsrecht der entsprechenden Rate.
Rechtliche Begründung
Dass es für die Fälligkeit der Raten des vereinbarten Zahlungsplans ausreichen soll, dass die entsprechenden Bauleistungen nur „im Groben und Ganzen abgeschlossen“ seien, ist mit dem gesetzlichen Leitbild des § 641 BGB keineswegs zu vereinbaren und stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.Zudem verstößt die Klausel gegen § 309 Nr. 2 BGB, da dies eine unzulässige Einschränkung von Leistungsverweigerungsrechten i. S. der §§ 320, 641 Abs. 3 BGB darstellt.
Beschluss
Landgericht Berlin - 26. O. 166/05
