Vertragspreis, Zahlungspläne, Zahlungsmodalitäten
Zahlung der Schlussrate
Vertragstext
14. Rate: 10 % Schlussrate, nach Abnahme der Bauleistung vor Übergabe und Einzug
Rechtliche Begründung
Die Formulierung „… vor Übergabe und Einzug“ beinhaltet eine „Erpressung mit dem Schlüssel“, die den Verbraucher entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Klausel ist bei der hier gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung geeignet, den Bauherrn von der Geltendmachung eines ihm ggf. zustehenden gesetzlichen Zurückbehaltungsrechts abzuhalten. Daher ist die Formularklausel gemäß §§ 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB unwirksam und zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Vergütung bei Änderung des Leistungsumfangs
Vertragstext
Den Forderungen, Auflagen von Behörden, Versorgungsunternehmen o. ä., die eine Änderung des vom Auftragnehmer vorgesehenen Leistungsumfangs erforderlich machen, wird von beiden Parteien zugestimmt. Etwaige Mehrkosten trägt der Auftraggeber.
Rechtliche Begründung
Darin verbirgt sich z. T. ein Planungsfehlerprivileg, weswegen die Klausel u.a. gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) verstößt. Aus dem Zahlungsplan ist ersichtlich, dass die Werkunternehmerin gegen Zahlung der ersten Rate i. H. v. 5 % „nach Übergabe der Unterlagen zum Bauantrag“ die Baugenehmigungsplanung schuldet. Die Genehmigungsplanung ist erfolgsbezogen, d. h. es muss sich um eine vollständige und bestandskräftige Planungsleistung handeln. Bei kundenfeindlichster Betrachtung ist die verwendete Klauselformulierung aber geeignet, der Werkunternehmerin ein Planungsfehlerprivileg einzuräumen. Stammen die Ursachen für Auflagen von Behörden ausschließlich aus ihrer Sphäre, dürfen etwaige Mehrkosten nicht dem Auftraggeber aufgebürdet werden, wie es die Formularklausel im letzten Satz vorsieht. Daher ist die Klausel in dieser Form unwirksam und zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Vertragspreis bei Änderung der Mehrwertsteuer
Vertragstext
Enthalten ist der zurzeit gültige Mehrwertsteuersatz in Höhe von 19 Prozent. Sollte der Gesetzgeber den Prozentsatz Mehrwertsteuer verändern, so ist diese Veränderung bei der Rechnungslegung entsprechend zu berücksichtigen.
Rechtliche Begründung
Die Klausel ist intransparent (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
In der vorliegenden Formulierung ist sie bei der hier gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung geeignet, der Werkunternehmerin eine sofortige Änderung der Vergütung bei Änderung des Mehrwertsteuersatzes zu eröffnen. Das ist unzulässig im Geschäftsverkehr mit Verbrauchern, weil damit ein Verstoß gegen § 309 Nr. 1 BGB vorliegt. Gesetzlich ist vorgesehen, Abwälzungen von Umsatzsteuererhöhungen bei einer Leistungszeit von weniger als vier Monaten nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen zuzulassen. Die Klausel erweckt jedoch den Eindruck, dass eine Vertragspreisanpassung und damit eine Mehrwertsteueranpassung für den gesamten vertraglichen Zahlungsverkehr, d. h. auch für die in den ersten Monaten nach Vertragsabschluss und vor der Abnahme vereinnahmten Zahlungen eröffnet wird. Diesbezüglich verstößt die Klausel gegen § 13 Abs. 1 Nr. 1 a) i. V. m. § 29 UStG. In der Klauselformulierung liegen auch Verstöße gegen § 1 Abs. 2 PAngV und § 631 Abs. 1 BGB vor, die die Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Zusätzliche Kosten Baugenehmigung
Vertragstext
Wird die Baugenehmigung nur unter Bedingungen oder Auflagen erteilt und erklärt sich der Bauunternehmer bereit, die hierfür erforderlichen Leistungen zu erbringen, so ist der Bauherr verpflichtet, insoweit alle zusätzlichen Kosten zu übernehmen.
Rechtliche Begründung
Die Klauselverwenderin räumt sich mit dieser Klausel ein Planungsfehlerprivileg ein, weil sie zwar ausweislich des Zahlungsplans die 1. Rate mit: „5 Prozent des Gesamtpreises mit Beginn der Planungsarbeiten/Architektenarbeiten“ und die 2. Zahlungsplanrate mit „5 Prozent des Gesamtpreises nach Einreichung Bauantrag (Architektenleistung)“ ausweist, damit insgesamt 10 % des Gesamtpreises vom Bauherrn beansprucht, jedoch selbst nicht für den Planungserfolg einstehen will. Die vom Besteller zu bezahlende Planungsleistung ist eine Werkleistung. Als Werkerfolg schuldet die Werkunternehmerin die endgültige bestandkräftige Planung.
Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Betrachtungsweise ist es nicht ausgeschlossen, dass der Verbraucher-Bauherr, der selbst nicht plant, sondern dafür 10 % des Gesamtpreises an die Klauselverwenderin zu bezahlen hat, für Planungsfehler und darauf basierende Bedingungen oder Auflagen der Baubehörde einstehen muss, deren Ursachen aus der Sphäre der Werkunternehmerin stammen.
Die Klausel ist unwirksam und wegen Intransparenz und unangemessener Benachteiligung des Bauherrn (vgl. §§ 307 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Abschlagszahlung mit Beginn der Planungs-/Architektenarbeiten
Vertragstext
Der/die Bauherr/en verpflichten sich zu folgenden Abschlagszahlungen, nach Rechnungslegung durch den Bauunternehmen:
5 Prozent des Gesamtpreises mit Beginn der Planungsarbeiten/Architektenarbeiten
Rechtliche Begründung
Die v. g. Zahlungsplanformulierung zur 1. Rate widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des § 632a Abs. 1 BGB. Danach kann die Werkunternehmerin vom Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von ihr erbrachten, vertraglich geschuldeten Leistungen verlangen. Mit Beginn der Planungsarbeiten/Architektenarbeiten hat der Besteller hier noch keinen derartigen Wert erlangt.
Die vorformulierte Klausel ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 632a Abs. 1 BGB) nicht zu vereinbaren. Sie stellt deswegen eine unangemessene Benachteiligung für den Besteller dar, verletzt das Klauselverbot ohne Wertungsmöglichkeit gemäß § 309 Nr. 15a BGB und ist gemäß §§ 307 Abs. 1 Satz 1, 307 Abs. 2 BGB unwirksam und zu unterlassen.
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen
Vertragstext
Der/die Bauherr/en verpflichten sich zu folgenden Abschlagszahlungen, nach Rechnungslegung durch den Bauunternehmen:
2 Prozent des Gesamtpreises zur Abnahme durch den Bauunternehmer
Rechtliche Begründung
Der von der Werkunternehmerin gewählte Text suggeriert für den Besteller, dass die Abnahme „durch den Bauunternehmer“ durchzuführen sei. Von jeher handelt es sich aber bei der Abnahme im Werkvertragsrecht des BGB, welches hier zur Anwendung gelangt, um eine Hauptpflicht des Bestellers. Folglich ist es unklar und irreführend, wenn für den Besteller suggeriert wird, dass die Abnahme durch den Bauunternehmer zu erfolgen habe, er sich dem also zu fügen habe, was der Bauunternehmer zur Abnahme erklärt. Hieraus ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Bestellers gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Da es sich hier um einen Verbraucher-Bauvertrag im Sinne des § 650i BGB handelt, widerspricht die Formulierung überdies § 650m Abs. 1 BGB.
Im vorliegenden Fall verlangt die Klauselverwenderin insgesamt an Abschlagszahlungen 98 % des Gesamtpreises zur Abnahme durch den Bauunternehmer. Das gesetzliche Leitbild sieht hingegen vor, dass der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Vergütung für Nachtragsleistungen nicht übersteigen darf (§ 650m Abs. 1 BGB).
Unterlassungserklärung / Freiwillige Unterwerfung nach Inkrafttreten des BGB-Bauvertragsrechts 2018
Zahlungsverzug
Vertragstext
Soweit der Bauherr bei Fälligkeit nicht zahlt, gerät er in Verzug.
Rechtliche Begründung
Da die Formularklausel gegen § 309 Nr. 4 BGB verstößt, ist sie unwirksam. Nach § 309 Nr. 4 BGB ist eine Bestimmung unwirksam, durch die der Verwender von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den anderen Vertragsteil zu mahnen oder ihm eine Frist für die Leistung zu setzen. Hingegen stellt die verwendete Klausel die Beklagte abweichend von § 286 Abs. 2 BGB von der Verpflichtung frei, den Bauherrn wegen der Bautenstandsrate zu mahnen. Während es gemäß § 286 Abs. 2 BGB einer Mahnung allein in den dort geregelten Fällen nicht bedarf, soll nach der streitbefangenen Klausel eine Mahnung oder Fristsetzung schon dann entbehrlich sein, wenn der Bauherr „bei Fälligkeit nicht zahlt“. Damit wird der Eintritt des Verzuges weder von einer nach dem Kalender bestimmbaren Leistungszeit abhängig gemacht, noch knüpft der Eintritt des Verzuges an ein der Leistung vorausgehendes Ereignis an. Das Landgericht führt unter Berufung auf Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl. § 286 Rn 23 aus, dass unter den Begriff des Ereignisses nur eine Handlung oder ein anderer sinnlich wahrnehmbarer Umstand fällt und dass ein reiner Rechtsbegriff wie die Fälligkeit einer Leistung demgegenüber kein geeigneter Anknüpfungspunkt ist. Die streitbefangene Klausel erklärt damit eine Mahnung oder Fristsetzung in einem weiteren Umfang für entbehrlich, als das gesetzlich vorgesehen ist.
Urteil
Landgericht Hildesheim vom 11. Juni 2014 – 5 O 13/14
Erlöschen der Festpreisgarantie
Vertragstext
Kommt der Auftraggeber (Bauherr) seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht pünktlich nach, erlischt die im Vertrag vereinbarte Festpreisgarantie des Auftragnehmers (Bauunternehmer).
Rechtliche Begründung
Eine verschuldensunabhängige Nichtzahlung einer Werklohnrate im Sinne dieser Klausel darf nicht den Verlust der Festpreisgarantie zur Folge haben. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit dem Verschuldensgrundsatz der §§ 276, 286 BGB.
Beschluss
Landgericht Berlin - 26.O.166/05
Vorauszahlung und Wegfall der Festpreisgarantie
Vertragstext
Leistungen, die nach der endgültigen Bemusterung vom Bauherren gewünscht werden, können nicht mehr im Finanzierungsplan berücksichtigt werden und sind dann nur noch gegen Vorkasse bei der Ausführung erfüllbar; kommt der Bauherr seiner niedergelegten Zahlungsverpflichtungen trotz Mahnung nicht nach, entfällt die Festpreisgarantie des Auftragnehmers (Bauunternehmer).
Rechtliche Begründung
Diese Regelung ist aufgrund § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie verstößt zum einen gegen das gesetzliche Leitbild der §§ 632 a, 641 BGB, da der Auftragnehmer vorleistungspflichtig ist. Er trägt das Insolvenzrisiko bis zur Abnahme. Eine Vorauszahlung ("Vorkasse") ist jedenfalls ohne Sicherheitsleistung unangemessen und durch AGB nicht vereinbar. Zum anderen kommt des Entfallen einer Festpreisgarantie einer Teilkündigung gleich, die dem Verschuldensgrundsatz und der Verpflichtung zu einer angemessenen Fristsetzung nach den §§ 281, 323 BGB unterliegt. Eine solche rigorose Vereinfachung weicht vom wesentlichen Grundgedanken der obigen Vorschriften ab und verschafft dem Verwender (Auftragnehmer) einen unangemessenen Vorteil.
Unterlassungserklärung
Unausgewogener Zahlungsplan
Angaben:
Mit Fertigstellung der Bauantragsunterlagen 15 % (des Werklohns)
mit Fertigstellung der Erdarbeiten und der Bodenplatte 15 %
mit Fertigstellung der Außenwände EG 30 %
mit Fertigstellung des Dachstuhls ohne Sichtschalung 15 %
(mit Fertigstellung des Rohbaus insgesamt 75 %)
Rechtliche Begründung
Die Klausel ist wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verbindung mit dem gesetzlichen Leitbild des § 641 Abs. 1 BGB unwirksam. Entgegen der gesetzlichen Vorleistungspflicht des Werkunternehmers sollen allein bis zur Fertigstellung des Rohbaues bereits 75 % des Werklohns fällig werden. Das verstößt gegen das Äquivalenzgebot. Nach den Erfahrungen der Kammer, die im Wesentlichen aus Bauprozessen auch mit der Einschaltung von Sachverständigen und deren Gutachtenerstellung herrühren, ist der Fertigstellungsgrad des Bauwerks insgesamt bei Fertigstellung des Rohbaues höchstens mit 50 % zu bewerten. Eine entsprechende Wertung, die dies stützt, ergibt sich im Übrigen aus § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV, in der auf die Rohbaufertigstellung 40 % der dafür in Ansatz gebrachten Vertragssumme entfallen. Im Ergebnis würde bei Geltung der vorliegenden Klausel damit die Vorleistungspflicht des Werkunternehmers jedenfalls zum Teil in eine Vorleistungspflicht des Bauherrn umgekehrt.
Urteil
Landgericht Potsdam - 12. O. 474/06
Fälligkeit der Abschlagszahlungen
Vertragstext
Die Abschlagszahlungen sind fällig innerhalb einer Frist von acht Tagen nach Zugang der entsprechenden Ratenanforderung des Auftragnehmers (Bauunternehmers).
Rechtliche Begründung
Diese Regelung verstößt gegen das gesetzliche Leitbild des § 641 i.V.m. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB und gegen das Äquivalenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB, und ist daher unwirksam. Die jeweilige Ratenanforderung des Auftragnehmers besagt nichts über den Baufortschritt und die Fertigstellung der jeweiligen Leistungsstufe. Die Fälligkeit der jeweiligen Abschlagsforderung kann erst dann eintreten, wenn der vereinbarte Leistungsstand erreicht ist. Dieser gesetzliche Grundsatz wird ausgehebelt, indem die Fälligkeit nunmehr an die bloße Anforderung der Rate geknüpft wird. Zusätzlich muss im Fall, dass die VOB vereinbart wurde (sehr oft der Fall), nach dessen § 16 Nr. 1 Satz 1 VOB jeweils ein Nachweis der vertragsmäßigen Leistung erbracht werden. Der Leistungsnachweis ist in der vorliegenden Klausel aber nicht gefordert. Die bloße Übersendung einer Zahlungsanforderung kann daher nicht zur Fälligkeit führen.
Unterlassungserklärung
