Kaufvertrag für die Eigentumswohnung: Das ist wichtig
Die rechtliche Grundlage für den Wohnungskauf sollte gut geprüft und der Prozess von einem Experten begleitet werden.
Der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung muss vor einem Notar geschlossen und beurkundet werden. Der Jurist überwacht auch dessen Erfüllung, das heißt die Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen den Erwerb des Wohneigentums. Das Dokument muss im Entwurf zwei Wochen vor Vertragsabschluss vorliegen. Wegen des wirtschaftlichen Risikos empfiehlt sich eine gründliche Kaufvertragsprüfung durch einen Anwalt des Vertrauens. Im Folgenden wird aufgelistet, was dabei nicht fehlen sollte.
Der Grundbuchauszug sollte vorliegen
Wichtig ist, dass ein aktueller Grundbuchauszug vorliegt, um die darin enthaltenen Daten sowohl mit den Angaben im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung als auch mit den Angaben in der Teilungserklärung abzugleichen. Die Daten, insbesondere die zum Eigentümer, zu den Belastungen und zu den Miteigentumsanteilen (MEA), müssen selbstverständlich übereinstimmen.
Wann ist der Kaufpreis fällig?
Besonders sorgfältig ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen der Kaufpreis fällig wird. Hier empfiehlt sich, im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung aufzunehmen, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn
- eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch (und zwar mit Rang nur nach den bereits im Grundbuch eingetragenen Belastungen bzw. mit Rang nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat) eingetragen wurde,
- erforderliche Genehmigungen (gegebenenfalls Genehmigung des Verwalters) vorliegen,
- von der zuständigen Gemeinde bestätigt wurde, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird,
- die notwendigen Löschungsunterlagen für alle nicht übernommenen und der Vormerkung im Range vorgehenden Belastungen dem beurkundenden Notar vorliegen,
- bei einem noch zu räumenden Grundbesitz der Vollzug durch den Verkäufer nachgewiesen ist,
- der Verkäufer den Nachweis erbracht hat, dass er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Den Grundbesitz lastenfrei erwerben
Ein Grundbuch ist in verschiedene Abteilungen unterteilt. In Abteilung II sind Belastungen wie Wegerechte, Dienstbarkeiten, Leitungsrechte etc. eingetragen. Oftmals müssen diese bestehen bleiben, weil sie auch der Sicherung der Versorgung der Immobilie dienen. Sollten hier unverständliche Eintragungen vorhanden sein, sollten sich Bauherren unbedingt darüber informieren, was sie bedeuten. Auch der Notar ist verpflichtet, die jeweiligen einzelnen Eintragungen im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung zu erläutern. Anders verhält es sich mit den Eintragungen in Abteilung III des Grundbuches. Dort sind Grundschulden und Hypotheken eingetragen. Der Grundbesitz sollte in der Regel lastenfrei von allen bisherigen Eintragungen in Abteilung III zur Verfügung gestellt werden. Darauf ist bei Abschluss des Kaufvertrages für die Eigentumswohnung zwingend zu achten.
Übergang der Nutzen und Lasten
Da zwischen Kaufvertragsunterzeichnung bis zur Eintragung in das Grundbuch oft mehrere Monate vergehen können, sollten Regelungen zum Übergang des Besitzes sowie der Nutzung, aber auch zur Übernahme der Rechtsstellung in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Davon ist nicht nur abhängig, wer in den Versammlungen stimmen darf, sondern auch, wann die Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeldern besteht. Diese Regelung entscheidet außerdem darüber, ab wann dem Käufer der Mietzins einer vermieteten Wohnung zusteht.
Mängelhaftung des Verkäufers
Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung enthalten nahezu alle Kaufverträge einen wirksamen Haftungsausschluss für Mängel. Eine Mängelhaftung des Verkäufers beschränkt sich dann grundsätzlich auf die Fälle, in denen der Verkäufer arglistig einen Mangel verschweigt. Es empfiehlt sich deshalb eine genaue bautechnische Prüfung der Wohnanlage und der Wohnung durch einen Sachverständigen vor Abschluss des Kaufvertrages für die Eigentumswohnung.
Wir unterstützen Sie beim Wohnungskauf – Ihre Vorteile
Auf alle Fälle: Guten Rat einholen!
Für die sachkundige Beurteilung von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und für die erforderlichen Vertragsprüfungen gibt es kein Patentrezept. Es bleibt dabei: Auf der sicheren Seite ist, wer sich Rat vom Fachmann holt. Der Bauherren-Schutzbund bietet deshalb eine kompetente rechtliche und bautechnische Beratung für Käufer, Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften durch seine Vertrauensanwälte und Bauherrenberater zu günstigen Konditionen an.
