Schutz vor Insolvenz der Baufirma

Der Albtraum eines jeden Bauherren ist die Insolvenz der Baufirma. Kommt es beim Hausbau zu einer Firmenpleite, verlieren Bauherren viel Geld und bleiben oft auf dem unfertigen Bauvorhaben sitzen. Wie kann man sich vor einer Insolvenz schützen und das finanzielle Risiko minimieren?

Ausgewogener Zahlungsplan – Vorkasse und Überzahlung vermeiden

Eine wichtige Maßnahme zur Risikominimierung ist ein ausgewogener Zahlungsplan im Bauvertrag. Abschlagsforderungen dürfen laut Gesetz immer nur dem Wertezuwachs des Bauwerks auf dem Grundstück entsprechen. Bauherren sollten also nur das bezahlen, was an Leistung wirklich erbracht wurde. Deswegen sollte man immer den Baufortschritt und die Fertigstellung des Bauwerks im Auge behalten. Als Richtwert gilt: Bis zur Rohbaufertigstellung sollte nicht mehr als etwa 50 Prozent der Gesamtbausumme gezahlt worden sein.

Zahlen Bauherren zu viel, ist die geleistete Überzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens verloren. Ob Sie nach dem Insolvenzverfahren das zu viel gezahlte Geld zurückerhalten, ist höchst ungewiss. Im Durchschnitt bekommen Gläubiger bei einer Firmeninsolvenz, nach jahrelangem Warten, nur etwa sechs Prozent ihrer Forderungen zurück. Bauherren sollten sich deshalb absichern und den oft von Unternehmen vorgefertigten Zahlungsplan von einem unabhängigen Experten prüfen lassen.

Die Höhe der Abschlagzahlungen ist im neuen Bauvertragsrecht geregelt. Der Bauunternehmer darf lediglich Abschlagzahlungen bis zu einer Höhe von 90 Prozent der vereinbarten Gesamtsumme sowie eventueller Nachtragsvergütungen verlangen (§ 650m Abs. 1 BGB). Zu hohe Abschlagforderungen sind gesetzlich unzulässig, da es sich hierbei um versteckte Vorauszahlungen handelt. Diese Vorschriften gelten jedoch nur für Verbraucherbauverträge – also für Verträge, bei denen ein Verbraucher einen Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude beauftragt (§ 650i Abs. 1 BGB). Schließt der Bauherr mehrere Verträge mit Handwerkern ab, z.B. beim Bau mit einem Architekten mit Einzelgewerkvergabe, greift das Gesetz nicht, da es sich hier nicht um einen Verbrauchervertrag nach BGB handelt.

Creditreform-Wirtschaftsauskunft

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Bauherren sollten einen möglichen Baupartner immer gründlich unter die Lupe nehmen. Besonders vorsichtig sollten Bauherren beim Bauträgervertrag sein, da der Gesetzgeber die Käufer kaum vor einer drohenden Pleite schützt. Neben einer rechtlichen Vertragsprüfung ist die Creditreform-Wirtschaftsauskunft ein wesentliches Instrument zur Risikovorsorge. Die Wirtschaftsauskunft gibt Bauherren unter anderem Informationen über die Betätgungsfelder der Firma, die wirtschaftliche und finanzielle Situation, die Geschäftsführung und die Entwicklung der Mitarbeiterzahlen in den vergangenen Monaten und Jahren. Als BSB-Mitglied kann man diese beantragen und von einem Fachanwalt oder einem Bauherrenberater auswerten lassen.

Bauherren sollten außerdem Referenzobjekte der potenziellen Baufirma besichtigen, um sich einen Eindruck von der Arbeit des Unternehmens zu verschaffen. Bei solchen Terminen kann man die jetzigen Eigentümer über ihre Erfahrungen befragen. Die langjährigen Erfahrungen zeigen, dass ein seit langem auf dem Markt tätiges Unternehmen ein geringeres Insolvenzrisiko mit sich bringt als eine neu gegründete Firma. Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es jedoch nicht.

Fertigstellungssicherheit

Bauherren haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bausumme (§ 650m Abs. 2 BGB). Sie dient der pünktlichen Fertigstellung des Gebäudes ohne wesentliche Mängel. Diese Sicherheit hilft Bauherren auch im Falle einer Insolvenz des Unternehmens. Mit Hilfe der einbehaltenen Summe können sie entstandene Zusatzkosten zumindest abmildern.

Die Fertigstellungssicherheit können Bauherren entweder mit der ersten Abschlagzahlungen einbehalten oder der Vertragspartner übergibt eine Bankbürgschaft oder Fertigstellungsversicherung über die gleiche Summe. Das Wahlrecht der Sicherheitsform liegt beim Unternehmer. Gibt es nach Vertragsschluss noch nachträgliche Bauaufträge, gilt das Gesetzt auch hier. Wenn sich die Gesamtvergütung durch die Nachträge um zehn Prozent oder mehr erhöht, sollten Sie bei der nächsten Abschlagsrate eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der zusätzlichen Vergütung einbehalten. Bauherren können vertraglich mit ihrem Baupartner weitere Fertigstellungssicherheiten vereinbaren. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht jedoch nicht. Dabei kann es sich um Bürgschaften oder höhere Einbehalte handeln.

Gewährleistungssicherheit

Nach der Abnahme des Hauses beginnt die fünfjährige Gewährleistungszeit. Wenn in dieser Zeit ausführungsbedingte Mängel auftreten, muss der Bauunternehmer die Mängel auf seine Kosten beheben. Wird das Unternehmen in dieser Zeit allerdings zahlungsunfähig, bleiben Bauherren auf den Mängelbeseitigungskosten sitzen. Um sich vor der Insolvenz der Baufirma während der Gewährleistungszeit zu schützen, gibt es die sogenannte Gewährleistungsbürgschaft. Sie springt ein, wenn die Baufirma zahlungsunfähig ist.

Die Gewährleistungssicherheit ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dennoch sind viele Unternehmen bereit eine Sicherheit zu stellen. Sie kann in Form einer Versicherung oder Bankbürgschaft vereinbart werden. Die Sicherheit sollte mindestens fünf Prozent der Gesamtbau- bzw. Kaufsumme betragen. Die Vereinbarung sollte unbedingt mit in den Bauvertrag aufgenommen und von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Nach der Abnahme sollten Sie sich die originale Bürgschaftsurkunde aushändigen lassen. Eventuelle Mängelbeseitigungskosten übernimmt dann der Gewährleistungsbürge oder die Versicherung, wenn das Bauunternehmen nicht mehr existiert.