FAQ zur Insolvenz der Baufirma

Was können Sie tun, um schnell aus dem Vertrag mit der insolventen Baufirma herauszukommen?

Damit der Vertrag gekündigt werden kann, ist es wichtig, die insolvente Baufirma in Verzug zu setzten. D.h., wenn die Baufirma nicht weiterbaut, sollte der Bauherr mit einer angemessenen Frist zur Fortsetzung der Bauarbeiten auffordern. Auch sollte die Baufirma unter Fristsetzung aufgefordert werden, zu erklären, dass sie den Vertrag erfüllt. Wichtig ist dabei, dass der Ablauf der Frist mit Datum (nicht in Wochen) angegeben wird und die Aufforderung per Einwurfeinschreiben zugestellt wird (nicht per E-Mail oder Einwurf-Rückschein). Ziel ist es, schnell die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung (§648a BGB) zu schaffen.

Ist ein Aufhebungsvertrag, der von einer insolventen Baufirma angeboten wird, ein guter Weg, um schnell mit einer anderen Firma weiterbauen zu können?

Ohne den konkreten Vertrag zu prüfen, kann man kaum pauschal sagen, ob ein Aufhebungsvertrag eine gute Lösung ist. Man sollte immer bedenken, dass das Unternehmen den Vertrag vorlegt und daher sehr wahrscheinlich vor allem seine eigenen Interessen durchsetzen will. Vorsicht ist immer dann geboten, wenn der Kunde mit der Vertragsauflösung auf Mängelansprüche oder die Fertigstellungsicherheit verzichten soll.

Wie geht es weiter, wenn der Insolvenzverwalter entscheidet, nicht weiterzubauen?

Der Insolvenzverwalter hat nach Insolvenzordnung ein Wahlrecht (§ 103 InsO): Er entscheidet, ob er das Bauvorhaben fertigstellt oder die Unternehmenstätigkeit einstellt. Wenn das Unternehmen nicht weitergeführt wird, meldet der betroffene Bauherr seine offenen Forderungen dem Insolvenzverwalter (zur Tabelle anmelden). Am Ende des Insolvenzverfahrens wird das noch vorhandene Kapital an die Gläubiger ausgeschüttet. Die zu erwartende Ausschüttungsquote liegt i.d.R. unter 5 Prozent der Forderung. Mit Entscheidung des Verwalters, dass er den Vertrag nicht erfüllen will, erlischt auch der Bauvertrag. Der Bauherr kann nun einen neuen Unternehmer mit dem Weiterbau beauftragen. Die Entscheidung des Insolvenzverwalters zum Weiterbau oder Beendigung der Geschäftstätigkeit kann nicht angefochten werden.

Wie lange dauert es, bis das Insolvenzverfahren startet und wie lange, bis sich der Insolvenzverwalter entscheidet, wie es weitergeht?

Zwischen Anmeldung einer Insolvenz beim Amtsgericht und Eröffnung des Insolvenzverfahrens können gut drei Monate und mehr vergehen. Ab Eröffnung des Verfahrens hat der Insolvenzverwalter drei Monate Zeit zu entscheiden, ob das Unternehmen weitergeführt und saniert wird oder die Geschäftstätigkeit einstellt. Die Frist kann um weitere drei Monate verlängert werden. Also sollte der Bauherr spätestens nach sechs Monaten über den Fortgang des Unternehmens informiert werden.

Wann greift die Fertigstellungsbürgschaft?

Die Fertigstellungsbürgschaft (§ 650m Abs.- 2 BGB) sichert das Erfüllungsinteresse, d.h. die Ansprüche des Verbrauchers, die daraus entstehen, dass der Unternehmer, das Werk nicht rechtzeitig oder nicht in abnahmereifen Zustand herstellt. Wird der Vertragspartner zahlungsunfähig und wird der Bau nicht fortgesetzt bzw. fertiggestellt, wird die Bürgschaft zugunsten des Bauherren fällig.

Können Gewährleistungsansprüche des insolventen Unternehmers gegenüber seiner Nachunternehmer auf den Bauherren übertragen werden?

Es ist möglich, dass die insolvente Baufirma ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber ihren Nachunternehmern an den Bauherren abtritt. Dazu gibt es aber keine Pflicht und es bedarf den Mitwirkungswille der insolventen Firma bzw. des Insolvenzverwalters. Viele Insolvenzverwalter scheuen allerdings den Aufwand und lehnen deshalb eine solche Vereinbarung ab. Hinzu kommt, dass häufig auch die Nachunternehmer Geschädigte sind und unbezahlte Rechnungen haben. Sie sind demzufolge wenig gewillt, nun noch Gewährleistungsmängel einer Leistung zu beheben, die sie selbst nicht bezahlt bekommen haben.

Haben Sie gegenüber dem neuen Bauunternehmen, das das halbfertige Haus weiterbaut auch Gewährleistungsansprüche?

Grundsätzlich besteht auch bei Bauverträgen über den Weiterbau eines Hauses ein Gewährleistungsanspruch gegenüber der neuen Firma, jedoch nicht für die Bauleistungen, die die insolvente Firma erbracht hat. Allerdings ist die Fertigstellung eines halbfertigen Hauses bei vielen Baufirmen nicht besonders beliebt. Denn oft sind von Insolvenz betroffene Bauvorhaben mit Baumängeln belastet, sodass schwer abschätzbar ist, was auf die neue Firma zukommt. Demzufolge werden die Firmen häufig nur tätig, wenn ein Gewährleistungsausschluss akzeptiert wird.

Wann können Sie mit einem anderen Unternehmer das Haus weiterbauen? Darf man dringende Baumaßnahmen zum Schutz des Baus sofort vornehmen?

Grundsätzlich ist der Weiterbau mit einer anderen Firma erst dann möglich, wenn der Vertrag mit der insolventen Firma rechtskräftig beendet ist. Vorher besteht die Gefahr, dass der Insolvenzverwalter entscheidet, doch noch zu leisten. Sollte man dann schon ein neues Unternehmen beauftragt haben, hat man zwei gültige Verträge für eine Bauleistung. Eine besondere Situation besteht, wenn erheblicher Schaden an dem halbfertigen Bau beispielsweise durch ein undichtes Dach oder in den Keller eindringendes Regenwasser droht. Dann sollte man den Insolvenzverwalter zum unverzüglichen Handeln auffordern. Bleibt dies aus, kann man kurzfristig Maßnahmen im Rahmen der Schadensminderungspflicht zur Sicherung des Baus vornehmen – mehr aber nicht.

Ist es möglich, bei Insolvenz des Bauträgers den Bauträgervertrag aufzuteilen und so zumindest das Grundstück zu sichern?

Unter Mitwirkung des Insolvenzverwalters ist es im Rahmen einer notariellen Vereinbarung möglich, dass der Bauträgervertrag aufgeteilt und der Bauherr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, ohne dass Baumaßnahmen ausgeführt werden. Wenn aber für diesen Fall in dem Vertrag keine Regelung vorgesehen war, ist es leider sehr unwahrscheinlich, dass sich der Insolvenzverwalter nachträglich auf eine solche Vereinbarung einlässt. Ein Anrecht darauf besteht nicht.

Im Ergebnis tritt eine solche „Teilung“ jedoch ebenfalls ein, wenn der Insolvenzverwalter von seinem Wahlrecht Gebrauch macht und erklärt, dass er den Vertrag nicht erfüllen will. Wenn dann entsprechend dem Bautenstand alle Raten gezahlt worden sind, ist der Insolvenzverwalter verpflichtet die Eigentumsumschreibung zu veranlassen.

Wann erlischt die Abtretungserklärung des Darlehens gegenüber dem insolventen Bauunternehmer?

Eine Abtretungserklärung des Darlehens wird von einigen Firmen als Voraussetzung zum Baubeginn gefordert. In der Erklärung bestätig die finanzierende Bank des Bauherren, nur an die Baufirma entsprechend des Zahlungsplanes die Abschlagszahlungen zu leisten. Für Bauherren hat eine Abtretung nur Nachteile, deshalb sollte eine solche Vereinbarung vermieden werden. Im Insolvenzfall wird die Bank das Darlehen an den Bauherren erst freigeben, wenn der Vertrag mit dem Bauunternehmen erloschen ist. Das kann durch eine Vertragskündigung oder durch das Erlöschen in Folge der Entscheidung des Insolvenzverwalters über die Beendigung der Geschäftstätigkeit eintreten. Manche Abtretungsvereinbarungen sehen vor, dass diese erlöschen, wenn über die Baufirma ein Insolvenzverfahren eröffnet ist.

Wie können Sie die Kosten für die Fertigstellung des Bauvorhabens (durch eine neue Baufirma) und ggf. Mängelbeseitigungskosten ermitteln?

Um ermitteln zu können, welcher Bautenstand konkret vorliegt, welche Mängel bestehen, welchen Schadenswert diese Mängel haben und welche Mehrkosten durch die Fertigstellung durch ein anderes Unternehmen entstehen, sollten Bauherren umgehend einen Sachverständigen beauftragen. Er führt eine sog. Bautenstandsfeststellung durch und dokumentiert und bewertet so sämtliche erbrachten Leistungen sowie sämtliche Mängel. Des Weiteren ermittelt er die (Mehr-)Kosten der vertragsgerechten Fertigstellung.

Haben Sie das Recht auf Herausgabe der Baupläne und müssen Sie nach den ursprünglichen Bauplänen weiterbauen?

Wenn das Bauvorhaben schon fortgeschritten ist und der Bauherr mit der ersten Raten die Planung mit genehmigungsfähigen Bauantragsunterlagen bezahlt hat, hat er ein Anrecht auf Herausgabe der Bau- bzw. Ausführungsplanung. Mithilfe dieser Unterlagen kann eine andere Firma den Bau fertigstellen. Allerdings zeigt die Praxis, dass teilweise Ausführungspläne unzureichend sind oder die vorliegenden Mängel eine Anpassung verlangen. Deshalb ist teilweise eine Anpassung der ursprünglichen Planung notwendig. Einen Zwang zur Umsetzung der Ursprungsplanung bzw. der Bau- und Leistungsbeschreibung besteht nicht. So können mit dem neuen Unternehmer Änderungen etwa zur Baukostenreduzierung vorgenommen werden.

Kann man bei der KfW die Nachweisfristen für den Bau eines geförderten Hauses verlängern und ist es möglich, für die Nachweiserbringung einen anderen Energieberater hinzuziehen?

Im Falle einer Insolvenz kann bei der KfW direkt eine Fristverlängerung aufgrund der Insolvenz des Vertragspartners beantragt werden. Da bei Schlüsselfertiganbietern i.d.R. der Energieberater von der Baufirma gestellt wird, muss nun ggf. ein neuer Energieberater hinzugezogen werden. Ein Wechsel stellt aber kein Problem dar und ist zulässig.