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Modernisierung - Kosten, Finanzierung, Förderung

Was kostet die Modernisierung einer Bestandsimmobilie? Wie finanzieren Bauherren am besten? Und welche Förderungen gibt es?

Die Modernisierung einer Bestandsimmobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Für Bauherren ist es daher wichtig, sich einen Überblick über die eigenen finanziellen Möglichkeiten und die Kosten zu verschaffen. Eine genaue Planung der Modernisierungsmaßnahmen sollte auch ein gutes, individuell angepasstes Finanzierungskonzept miteinschließen. Erst mit der Finanzierung der Modernisierung steht das wirtschaftliche Fundament des Hausumbaus.

Checkliste: Kostenübersicht Modernisierung einer Bestandsimmobilie

Für die Bestandsimmobilie:

  • Kaufpreis
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Grunderwerbssteuer
  • ggf. Maklerprovision

Für die Modernisierung: Baukosten und Baunebenkosten

  • Baukosten
  • betriebstechnische Anlagen
  • Sondermaßnahmen
  • Baugenehmigung
  • ggf. Architekten- und Ingenieurleistungen, Fachplaner
  • ggf. Prüfstatiker
  • behördliche Abnahmen

Für Außenanlagen: 

  • ggf. Grünflächen
  • ggf. Einfriedung
  • ggf. Gehwege und Terrasse
  • ggf. Stellplatz

 Finanzierungskosten:

  • Bearbeitungsgebühr der Banken
  • Bereitstellungszinsen
  • Wertermittlungskosten
  • Bürgschaftskosten
  • Notar- und Gerichtskosten für Grundschuldbestellung

Gründliche Kostenermittlung

Um ein geeignetes Finanzierungskonzept zu entwickeln, müssen Bauherren zunächst eine detaillierte Kostenauflistung erstellen. Dazu gehören der Kaufpreis der Bestandsimmobilie, die Erwerbsnebenkosten und die Finanzierungskosten. Der Umfang der Modernisierung wird auf Grundlage der Besichtigung und der Bestandsaufnahme des Hauses festgelegt. Auf Basis der geplanten Maßnahmen können dann die voraussichtlichen Modernisierungskosten von einem unabhängigen Sachverständigen, wie beispielsweise von einem Berater des Bauherren-Schutzbundes, geschätzt werden. Je fortgeschrittener das Modernisierungskonzept ist, desto konkreter können auch die Kosten bestimmt werden. Bei der Planung sollten Bauherren langfristig denken und ein nachhaltiges und wirtschaftliches Modernisierungskonzept anstreben. Denn kurzfristige Ersparnisse während der Modernisierung können sich im Laufe der Jahre durch erhöhte Betriebskosten sowie vorzeitige Instandhaltungskosten zu einem Vielfachen der vermeintlich eingesparten Kosten addieren. Die Modernisierungsmaßnahmen sollten an das das Gebäude angepasst werden, denn im Altbau lässt sich der heutige Stand der Technik nicht immer normgerecht verwirklichen. Bauherren haben auch die Möglichkeit stufenweise zu modernisieren. Dabei sollten aber alle Maßnahmen dem Gesamtziel dienen und sinnvoll aufeinander abgestimmt werden. Auf diese Weise können zunächst Maßnahmen realisiert werden, die finanziell verkraftbar sind. Auch die Baunebenkosten sollten Bauherren bei der Kostenermittlung nicht unterschätzen. In diesem Themenratgeber sind die wichtigsten Baunebenkosten aufgelistet: https://www.bsb-ev.de/neubau/baunebenkosten/.

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Die Finanzierung

Das Finanzierungskonzept sollte immer auf die persönliche Situation des Bauherrn zugeschnitten sein. Die Gesamtfinanzierung besteht in der Regel aus Eigenkapital und Darlehen. Dabei sollten Bauherren mindestens ein Eigenkapital von 20-30 Prozent zur Verfügung haben. Bei einem Kredit wird das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem der Bauherr wieder schuldenfrei sein möchte, berücksichtigt. Denn die meisten Menschen haben im Alter weniger Einkommen als während der Modernisierungsphase. Idealerweise sind bis zum Renteneintritt die Immobilie und das Darlehen abbezahlt. Bauherren sollten dabei aber immer mit einer tragbaren monatlichen Belastung kalkulieren, damit noch ausreichend Spielraum für unvorhergesehene Veränderungen bleibt.
Um sich den günstigsten Zinssatz zu sichern, können Bauherren den Wettbewerb nutzen. Mitglieder des Bauherren-Schutzbundes e.V. haben die Möglichkeit, exklusive und bankenunabhängige Beratungsangebote des Bundesverbands Finanz-Planer e.V., ein Kooperationspartner des BSB, anzunehmen. Unabhängige Finanzplaner können Bauherren dabei helfen, sich einen Überblick zu verschaffen. Sie haben Zugang zu Plattformen, auf denen Banken, Bausparkassen und Versicherungen ihre Annahmerichtlinien und die aktuellen Konditionen hinterlegen. Bauherren sollten auch die Bereitstellungszinsen hinterfragen, die viele Banken nach einigen Monaten auf den nicht abgerufenen Betrag verlangen (ca. drei Prozent pro Jahr). In einem eigenen Themenratgeber haben wir zehn Tipps zur Baufinanzierung zusammengefasst: https://www.bsb-ev.de/neubau/10-tipps-zur-baufinanzierung/.

Förderprogramme

Für viele Modernisierungsmaßnahmen gibt es bei Bund, Ländern und Kommunen sowie weiteren Stellen Förderungsprogramme. Bauherren sollten daher bereits zu Beginn der Planungsphase prüfen, ob ein Förderprogramm für sie in Frage kommt. Dabei lohnt es sich Angebote zu vergleichen und die Maßnahmen auf das jeweilige Programm abstimmen. Gut zu wissen ist, dass einige Förderungen nur gewährt werden, wenn der Antrag vor Modernisierungsbeginn gestellt wurde. Die staatliche Förderbank KfW unterstützt Bauherren beispielsweise beim Kauf einer Immobilie, bei der energetischen Sanierung, bei der Nutzung von erneuerbaren Energien und beim altersgerechten Umbau. Viele Förderprogramme sind speziell auf junge Familien zugeschnitten und orientieren sich an Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Die aktuellen Konditionen können Bauherren bei der KfW-Förderbank, dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) erfragen.

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