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Zehn typische Baumängel

Zehn typische Baumängel beim Mehrfamilienhausbau

Beim Mehrfamilienhausbau treten diese Baumängel immer wieder auf.

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Teil 1: Qualitätskontrolle Eigentumswohnung

Beim Mehrfamilienhausbau treten seit Jahren die immer gleichen Baumängel auf. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung des BSB. Viele Mängel werden durch eine Bauausführung verursacht, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder vom Vertrag abweicht. In diesem Fall haben Wohnungskäufer Anspruch auf Mängelbeseitigung. Auch Fehler in der Planung, der Koordination und der Bauüberwachung können schwere Schäden verursachen, die erhebliche Kosten nach sich ziehen.

Wichtig ist, dass die Mängel frühzeitig erkannt werden, damit Folgeschäden nicht erst nach der Abnahme sichtbar werden und die Käufer auf den Kosten sitzen bleiben. Das Hinzuziehen eines unabhängigen Experten, der Wohnungskäufer oder die Wohneigentümergemeinschaft bei der Vertragsprüfung, der Kontrolle der Bauausführung und bei der Abnahme sachgerecht unterstützt, senkt das Verbraucherrisiko darüber hinaus immens.

Lückenhafte Baubeschreibung

Bauherren sollten genau auf die Baubeschreibung im Vertrag achten, da Umschreibungen wie "seniorengerechter Wohnkomfort" nicht automatisch barrierefrei bedeuten.

Ist die Ausstattung einer Wohnung nicht genau im Bauvertrag definiert, kann es zu Einschränkungen in der Nutzung kommen. So ist ein Bauprojekt beispielsweise nicht automatisch barrierefrei ausgeführt, wenn es mit dem Begriff „Seniorengerechter Wohnkomfort“ wirbt. In der Folge kann der Balkonzugang durch eine hohe Türschwelle für Menschen, die auf eine Gehilfe angewiesen sind, blockiert sein. Eine nachträgliche Beseitigung ist dann nur mit hohem Aufwand möglich. Bei einem schwellenlosen Zugang müsste beispielsweise neben einer neuen Fenstertür auch der Feuchteschutz mithilfe einer Entwässerungsrinne vor der Tür sichergestellt sein. Die Kosten für den Umbau müsste in diesem Fall der Wohnungskäufer tragen, wenn die notwendige barrierefreie Ausstattung nach DIN 18040-2 nicht vertraglich vereinbart wurde.

Feuchteschäden am Bodenbelag

Ein typischer Baumangel ist die Verlegung von Bodenbelag bevor der Estrich belegreif ist - so entstehen Feuchteschäden, die hätten leicht vermieden werden können.
Wird Parkett auf zu feuchtem Estrich verlegt, kann es sich nach oben und unten wölben.

Wird ein Parkett verlegt, bevor der Estrich seine Belegreife erreicht hat, drohen teure Feuchteschäden. Beispielsweise können Schüsselungen entstehen, bei denen sich die Holzstäbe nachträglich auf dem Boden nach oben oder unten wölben. Die Ursache liegt darin, dass der erhöhte Restfeuchtegehalt im Estrich zum Anstieg des Feuchtegehalts im Holzparkett führt und das Holz beginnt aufzuquellen. Um solche Schüsselungen zu beseitigen, ist es notwendig, das gesamte Parkett aufzunehmen, den Kleber zu entfernen und den Estrich technisch zu trocknen. Grundsätzlich gilt ein Estrich als belegreif, wenn er soweit ausgetrocknet ist, dass er seine Nennfestigkeit erreicht hat. Anschließend kann ein neuer Bodenbelag aufgebracht werden. In diesen Fällen liegt die Verantwortung häufig beim Bodenleger, der zu früh mit dem Verlegen des Parketts beginnt. Die Schadensbeseitigungskosten wachsen dann schnell auf 25.000 Euro und mehr.

Legionellenbefall wegen fehlender Wärmedämmung

Nicht selten werden Warm- und Kaltwasserleitungen in einem Mehrfamilienhaus ohne Wärmedämmung verlegt. Dadurch kann sich das Kaltwasser später durch benachbarte Leitungen erwärmen. Bei Temperaturen von mehr als 30 Grad können sich Legionellen im Kaltwasser vermehren und erhebliche gesundheitliche Probleme verursachen. Um den Legionellenbefall zu beseitigen müssem die Leitungen dann mit hohen Temperaturen über 70°C gespült und nachträglich fachgerecht gedämmt werden. Die Schadenbeseitigungskosten können schnell 11.000 Euro betragen. Verantwortlich ist meist der Heizungsinstallateur, der beim Leitungsverlegen nicht fachgerecht gedämmt hat. Mitschuld trägt häufig auch die Bauleitung, die es bei der Kontrolle bemängeln hätte müssen.

Schallschutzprobleme

Durch eine fehlerhafte Verlegung des Estrichbodens können unerwünschte Schallbrücken zu den Nachbarswohnungen entstehen.

Wenn der Estrichboden in Eigentumswohnungen fehlerhaft verlegt ist, können Schallbrücken zu den Nachbarwohnungen entstehen. Bewohner klagen dann häufig über erhebliche Schallbelästigungen. Insbesondere Trittgeräusche übertragen sich von Wohnung zu Wohnung und werden als störend empfunden. Grund dafür können Körperschallbrücken sein, die den Schall an angrenzende Räume weiterleiten. Hierbei handelt es sich um Mörtelreste in den Randfugen und Fehlstellen im Randdämmstreifen, sodass der Estrich beim Einbau gegen die Wand und auf den Boden fließen konnte. Zur Schadenbeseitigung müssten die Schallbrücken gefunden, aufwendig beseitigt und der Bodenbelag erneuert werden. Die Kosten können dann schnell 15.000 Euro pro 100qm Wohneinheit betragen.

Mangelhafte Sockelabdichtung wegen Planungsfehlern

Eine falsche Abdichtung des Sockelbereichs an den Außenwänden einer Erdgeschosswohnung kann zu massiven Feuchteschäden und Schimmelpilzbefall führen. Insbesondere bei bodentiefen Fenstertürelementen kann eine nicht funktionsfähige oder falsch ausgeführte Abdichtung schwere Schäden verursachen. Die Verantwortung findet sich oft schon in der Planung. Wenn eine entsprechende Voruntersuchung, die üblicherweise Grundlage für eine Abdichtungsplanung ist, ausbleibt, werden nicht selten falsche Produkte für die Sockelabdichtung gewählt. Ausführungsmängel gehen hingegen zulasten des ausführenden Fachbetriebs. Vermeiden lässt sich der Schaden durch sorgfältige Voruntersuchungen bei der Planung von Abdichtungssystemen. Etwa 22.000 Euro kann die Beseitigung eines solchen Schadens kosten. Der Schimmelpilzbefall muss fachgerecht entfernt, die Bauteile getrocknet und die Abdichtung funktionssicher ausgeführt werden.

Feuchteschaden im unbeheizten Dachgeschoss

Wenn bei einer energetischen Modernisierung der obersten Geschossdecke nicht das gesamte Gebäude und das Nutzungsverhalten seiner Bewohner betrachtet werden, drohen schnell erhebliche Schäden. So kann eine vorgeschriebene nachträgliche Wärmedämmung leicht starken Schimmelbefall hervorrufen, wenn bei der Planung nicht die Gesamtsituation analysiert wird. Wird z.B. die Abluft aus Bädern und Küchen des Gebäudes durch stillgelegte Schornsteine in den Dachboden geleitet und nicht gleichzeitig für eine notwendige Belüftung, z.B. durch eine Lüftungsanlage gesorgt, bilden sich schnell Wasserlachen und in der Folge Schimmel. Wichtig ist deshalb, dass der Energieberater vorab die Gesamtsituation des Wohngebäudes beurteilt und den Feuchteschutz sicherstellt. Feuchteschäden sollten hingegen immer von einem Experten analysiert werden, der eine umfassende Anamnese durchführt und ein individuelles Sanierungskonzept entwickelt, das das Gebäude und die Nutzung berücksichtigt.

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Nachrüstpflicht – oberste Geschossdecke

Gebäudeeigentümer sind verpflichtet, die oberste Geschossdecke zu dämmen. Die Bestandsaufnahme sollte jedoch immer die individuellen Gegebenheiten berücksichtigen. Z.B. kann ein ungedämmter Ringbalken in den Außenraum ragen und den Dachboden nur teilweise zugänglich machen. Würde man hier die oberste Geschossdecke dämmen, wären unerwünschte Wärmebrücken im Bereich des Ringbalkens die Folge. Die Wärmedämmung würde den unbeheizten Dachboden thermisch vom Gebäude entkoppeln, sodass der Dachboden im Winter auskühlt. Es besteht das Risiko, dass es an den angrenzenden beheizten Räumen zu hohen Wärmeverlusten, Tauwasserbildung, Feuchteschäden und Schimmelpilzbefall kommt. In diesen Fällen sind alle möglichen Maßnahmen zur gesetzlich geregelten Wärmedämmung wirtschaftlich nicht vertretbar bzw. technisch nicht durchführbar. Gebäude werden in diesen Fällen i.d.R. von der Nachrüstungspflicht befreit.

Feuchteschäden im Keller nach Heizkesselaustausch

Wenn im Zuge von Sanierungsmaßnahmen in einer Bestandsimmobilie die Heizungsanlage ausgetauscht und die Heizleitungen sowie die Kellerdecke gedämmt werden, können Feuchteschäden entstehen. Diese machen sich vor allem in der kalten Jahreszeit durch einen muffigen Geruch, Farb- und Putzabplatzungen sowie Salzablagerungen bemerkbar. Ursache ist in diesen Fällen häufig, dass durch die Wärmedämmung der Keller thermisch vom restlichen Gebäude entkoppelt wurde. Neue Heizkessel und gedämmte Heizleitungen verursachen oft keine Abwärme. Dadurch verändern sich die raumklimatischen Bedigungen und der Keller wird nicht mehr entfeuchtet und getrocknet. Verantwortlich für soclhe Schäden ist meist der Architekt, der den Keller in seiner Planung nicht berücksichtigt hat. Eine nachträgliche Erneuerung der Bauwerksabdichtung kann schnell über 100.000 Euro kosten. Alternativ können eine feuchtegesteuerte Abluftanlage eingebaut und die Schäden einzeln behoben werden. Je nach Boden- und Grundwasserverhältnis muss jedoch erneut saniert werden, da die Maßnahmen nur mittelfristig helfen. Um nachträgliche Schäden zu vermeiden, sollten bei der Erstellung von Sanierungskonzepten für eine Bestandsimmobilie immer das Gebäude und seine Haustechnik ganzheitlich analysiert werden.

Vorgestellte Balkone ohne thermische Trennung

Wird beim nachträglichen Anbau von Balkonen nicht auf eine thermische Trennung geachtet, kann es zu Feuchteschäden und Schimmelpilzbefall kommen. Durch unerwünschte Wärmebrücken in der Außenwandfläche, kommt es im Innenbereich zu niedrigen Oberflächentemperaturen, an denen sich Tauwasser bildet. Hauptverantwortlich für diese Schäden ist der beauftragte Architekt, der mangelhaft geplant und die Bauausführung unzureichend überwacht hat. Eine Teilschuld könnte auch den Metallbauer treffen, da einem Fachunternehmen die fehlerhafte Planung hätte auffallen müssen. Die Beseitigung des Schadens ist sehr kostenintensiv. Der Balkon muss entfernt und die Stahlkonstruktion erneut montiert werden. Hierbei müssen nun eine thermische Trennung hergestellt und die durchfeuchteten Außenwände saniert werden. Um solche Schäden zu vermeiden, muss bei auskragenden Bauteilen wie Balkonen besonders darauf geachtet werden, dass eine thermische Trennung zum Gebäude besteht.

Mangelhafte Beheizung nach Gebäudeerweiterung

Wird ein Mehrfamilienhaus erweitert, z.B. indem ein Dachgeschoss ausgebaut wird, sollten bei den geplanten Umbaumaßnahmen die Gebäude- und Anlagentechnik sorgfältig aufeinander abgestimmt werden. Andernfalls drohen Probleme in Form von kalten Räumen und fehlendem Warmwasser. Anpassungen in der Vorlauftemperatur oder ein hydraulischer Abgleich bringen dann meist keine Verbesserungen. Oft bleibt nur noch der Austausch des Heizkessels, der an das erweiterte Gebäude und seine Nutzer angepasst ist. Dies kann bei Mehrfamilienhäusern mit fünf Wohneinheiten schnell 20.000 Euro kosten. Den Beschluss über den Austausch trifft die WEG. Wichtig ist, dass vor der Planung einer Gebäudeerweitereung eine detaillierte Bestandsaufnahme durchgeführt wird, damit sämtliche Bauteile des Bauwerks den neuen gewünschten Anforderungen entsprechen und es zu keinen teuren Folgeanschaffungen kommt.

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