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Wer zahlt die Maklerprovision?

Nicht nur die Höhe der Maklerprovision, sondern auch die Frage danach, wer die Provision zahlen muss, sollten Käufer im Vorhinein klären.

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Teil 1: Der richtige Immobilienmakler

Makler können sowohl im Auftrag eines Eigentümers als auch eines Immobilienerwerbers tätig werden. Bei der Maklerprovision handelt es sich um ein erfolgsabhängiges Honorar. Es reicht also nicht der Maklerauftrag, sondern es muss ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen sein.

Ein Maklerauftrag sollte immer schriftlich vereinbart werden. Unbedingt in den Maklerauftrag gehören:

  • die konkrete Beschreibung der Leistungen,
  • die Höhe des Honorars,
  • die Vertragslaufzeit und

die Regelungen zur Beendigung des Vertrages.

Makleralleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag?

Für den Verbraucher – gleich ob Verkäufer oder Käufer – ist es wichtig, zwischen zwei Vertragstypen zu unterscheiden: dem Makleralleinauftrag und dem einfachen Maklerauftrag. Soweit der Immobilienmakler im Auftrag eines Eigentümers tätig wird, verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie beim Makleralleinauftrag neben dem Beauftragten keinen weiteren Makler in die Verkaufsbemühungen einzubeziehen.

Beim einfachen Maklerauftrag bleibt es dem Verkäufer vorbehalten, auch andere Makler zusätzlich mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen. Am klarsten lassen sich Auftragsumfang und Maklerprovision beim Alleinauftrag regeln. Verkäufer wollen es sich aber meist nicht aus der Hand nehmen lassen, eigene Verkaufsanstrengungen zu unternehmen. Die einschlägigen Internetportale machen es leicht, das zum Verkauf stehende Objekt mit relativ geringen Kosten zu präsentieren. Auch die Makler selbst sind mit eigenen Internetseiten präsent und offerieren ihre Angebote. Neben den klassischen Zeitungsanzeigen erleichtert das den Zugang zum Immobilienmarkt. Andererseits sind Kaufinteressenten nicht davor gefeit, dass das gleiche Grundstück möglicherweise von verschiedenen Maklern und auch vom Eigentümer direkt angeboten wird.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Maklervergütung ist nicht gesetzlich geregelt. Auch deshalb ist es wichtig, Klarheit über die Honorierung des Immobilienmaklers zu schaffen. Um Überraschungen hinsichtlich der Höhe und Fälligkeit der Maklercourtage zu vermeiden, ist bei den Makleraufträgen auf eine eindeutige Regelung zu achten. Auch die Frage, von wem der Immobilienmakler im Vermittlungsfall die Provision verlangen kann, sollte geklärt werden. Im Verhältnis zum Erwerber einer Immobilie bestehen leider häufig Unsicherheiten, wann eine Maklerprovision von ihm überhaupt zu zahlen ist. Dafür reicht für sich genommen die Zeitungsanzeige eines Maklers oder die Veröffentlichung auf der Internetseite, die Übersendung eines Exposés oder die Besichtigung des Objektes nicht aus. Ein Erwerber kann davon ausgehen, dass der Makler regelmäßig im Auftrag des Veräußerers tätig wird und von diesem seine Provision erhält. Will der Makler die Courtage von dem Erwerber erhalten, muss er den Abschluss eines sogenannten (Immobilien-)Maklervertrages gemäß § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nachweisen.

Neben einem schriftlichen Immobilienmaklervertrag kommt auch der stillschweigende oder konkludente Abschluss eines Maklervertrages in Betracht. Hierzu reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus, dass der Immobilienmakler den Erwerber beispielsweise im Exposé unmissverständlich auf die Provisionspflicht seiner Leistung hinweist und der Erwerber hiernach die Maklerdienste in Anspruch nimmt – also das Objekt besichtigt oder Ähnliches.

Verlangen Makler zur Begründung des Provisionsverlangens die Unterzeichnung eines Objektnachweises, ist Vorsicht geboten. Einen solchen Objektnachweis brauchen Erwerber nicht zu unterzeichnen, wenn die bisherigen Maklerleistungen ohne Maklervertrag erbracht wurden. In jedem Fall entsteht der Courtageanspruch des Immobilienmaklers erst, wenn der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie voll wirksam wird. Marktüblich ist in den verschiedenen Bundesländern eine Maklerprovision von 3 bis 6 Prozent zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.