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Absenkung der Mehrwertsteuer - FAQ für Bauherren

Die Bundesregierung senkt im zweiten Halbjahr 2020 die Mehrwertsteuer auf 16 Prozent. Wie profitieren Bauherren von der Konjunkturmaßnahme?

Welcher Zeitpunkt ist entscheidend für die Anwendung des jeweiligen Mehrwertsteuersatzes?

Es ist der Mehrwertsteuersatz anzuwenden, der zum Zeitpunkt des Abschlusses der Leistungserbringung gesetzlich gilt. Eine Leistung, die vor dem 30.06.2020 vereinbart, aber erst am 15.07.2020 fertig erbracht wurde, ist mit 16 Prozent MwSt. zu berechnen. Eine Leistung, die am 31.12.2020 in Auftrag gegeben und erst am 10.01.2021 erbracht wurde, ist wieder mit 19 Prozent zu verrechnen.

Welche Bedeutung hat das Rechnungsdatum für den anzuwendenden Mehrwertsteuersatz?

Das Rechnungsdatum ist irrelevant. Zur Festlegung, welcher Mehrwertsteuersatz gilt, ist der Zeitpunkt des Abschlusses der Leistungserbringung entscheidend. D.h., dass auch der MwSt.-Satz von 16 Prozent anzuwenden ist, wenn die Rechnung für eine Leistung im zweiten Halbjahr 2020 erst in 2021 gestellt wird.

 

Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen!

Ob Sie von der Mehrwertsteuersenkung wirklich profitieren, hängt oft von Ihrem Bauvertrag und eventuellen Individualvereinbarungen ab. Möglich ist auch, dass Sie nach der Wiedereinführung des alten Steuersatzes eine Nachzahlung leisten müssen. Wer Klarheit haben möchte, sollte seinen Bauvertrag von einem Vertrauensanwalt prüfen lassen.

Gilt auch bei einem Verbraucherbauvertrag (Schlüsselfertig-Hausbauvertrag) die Abgrenzung nach dem Zeitpunkt der Leistungserbringung?

Grundsätzlich ja. Aber: Der Zeitpunkt des Abschlusses der Leistungserbringung ist bei einem Verbraucherbauvertrag (Werkvertrag) der Zeitpunkt der Abnahme der vollständigen Bauleistung. Also die Fertigstellung des gesamten vertraglich vereinbarten Bauwerks.

Ist ein Vertrag z.B. am 01.02.2020 mit 19 Prozent MwSt. abgeschlossen worden und die Abnahme hat am 25.10.2020 stattgefunden, gilt für das gesamte Bauvorhaben der reduzierte MwSt.-Satz von 16 Prozent. Etwaige Abschläge, die mit 19 Prozent gezahlt wurden, muss der Unternehmer mit seiner Schlussrechnung ausgleichen. Das Bauvorhaben wird in dieser Konstellation für den Bauherren also billiger. Schließt der Bauherr einen Vertrag zwischen dem 01.07.2020 und dem 31.12.2020 mit 16 Prozent MwSt. ab und die Abnahme findet erst im März 2021 statt, gilt für das gesamter Bauvorhaben 19 Prozent MwSt. Hat der Bauherr Abschläge inklusive 16 Prozent MwSt. bezahlt, erfolgt mit der Schlussrechnung eine Nachberechnung, das Bauvorhaben wird also teurer. Dies kommt für den Bauherren ja nicht unerwartet, er sollte die absehbaren zusätzlich fälligen 3 Prozent MwSt. von Beginn an mit einkalkulieren.

Sollten Bauherren eine Abnahme bis Ende des Jahres drängen, um sich den neuen Mehrwertsteuersatz zu sichern?

Hiervor kann nur gewarnt werden. Die Erfahrung aus 2006, als die MwSt. von 16 auf 19 Prozent anstieg, hat gezeigt, dass hier im vermeintlichen Ansatz, Geld zu sparen, technische Lösungen umgesetzt wurden, die sich hinterher als mangelhaft herausgestellt haben.

Ein Beispiel ist die viel zu frühe Belegung eines noch nicht belegreifen Estrichs mit Oberbodenbelägen aller Art. Selbst wenn pro forma tatsächlich ein abnahmereifer Leistungsstand erarbeitet wird, ist zu berücksichtigen, dass die Erbringung von Bauleistungen unter hohem Zeitdruck naturgemäß auf die Qualität negativ durchschlägt. Im Qualitätsinteresse ist also dringend davon abzuraten, bei bereits geschlossenen Verträgen Bauzeitenpläne zu straffen, Beschleunigungen zu diskutieren und hohen Zeitdruck auszuüben.

Sollte man, um sich die 16 Prozent Mehrwertsteuer zu sichern, Ende des Jahres eine Teilabnahme durchführen?

Ebenfalls gefährlich ist auch die Idee, jetzt in Vertragsverhandlungen das Konzept umzustellen und – was prinzipiell aus steuerrechtlicher Sicht möglich und legal wäre – einen Verbraucherbauvertrag aufzuspalten, indem beispielsweise ein Vertrag über Rohbauarbeiten, die noch in diesem Jahr fertig zu stellen sind und ein zweiter Vertrag über die Ausbaugewerke mit dem gleichen Vertragspartner abgeschlossen wird. Der Verbraucher riskiert so, die verbraucherschützenden Regelungen des „Verbraucherbauvertrags“ zu verlieren.

Es entsteht das Risiko, bei einem Vertrag über Einzelgewerke oder eine Kombination mehrerer Bauleistungen, den Status des „Kompletthausbaus“ nicht zu erreichen. Dann kann der Unternehmer gemäß § 650 f BGB eine Sicherheit für seine Vergütungsansprüche verlangen. Verbraucher werden i.d.R. große finanzielle und organisatorische Probleme bekommen, ihrem Unternehmer eine solche Sicherheit, die die Höhe der kompletten Bausumme annehmen kann, in einer kurzen Frist zur Verfügung stellen zu können. Darüber hinaus birgt eine Teilabnahme weitere Risiken. Für die abgenommene Teilleistung geht das Risiko der Beschädigung schon in der Bauphase auf den Bauherren über und die Gewährleistungsfrist für diese Teilleistung fängt an zu laufen.

Welcher Mehrwertsteuersatz gilt für Abschlagszahlungen?

Der abgesenkte Steuersatz ist auf Abschlagszahlungen, die im 2. Halbjahr 2020 gezahlt werden, anzuwenden, wenn der Abschluss der Leistungserbringung auch im 2. Halbjahr 2020 liegt. Sind die Abschlagszahlungen vor Bekanntwerden der Steueränderung vereinbart worden und betrage sie deshalb noch 19 Prozent, hat der Unternehmer diese Mehrzahlung mit der Schlussrechnung zu korrigieren. Die Schlussrechnung muss detailliert aufführen, wann welche Abschläge mit welchem MwSt.-Satz geleistet wurden. Bei Abschlagszahlungen, die noch vor dem 01.07.2020 vereinbart wurden und sich auf eine Leistung beziehen, die sicher erst in 2021 fertiggestellt sein wird, ist eine MwSt. von 19 Prozent zu zahlen. Bei Abschlagszahlungen, die zwischen dem 01.07.2020 und 31.12.2020 vereinbart werden und sich auf eine Leistung beziehen, die sicher erst in 2021 fertiggestellt wird, ist eine MwSt. von 16 Prozent zu zahlen. Der Unternehmer hat die Minderzahlung mit der Schlussrechnung zu korrigieren. Die Schlussrechnung muss auch hier detailliert aufführen, wann welche Abschläge mit welchem MwSt.-Satz geleistet wurden.

Mitglied werden – Ihre Vorteile

  • Erkennen Sie Baumängel rechtzeitig, vermeiden Sie Fallstricke in Ihrem Vertrag und minimieren Sie Ihr Risiko beim Bauen, Kaufen und Modernisieren.
  • Erhalten Sie volle Kostentransparenz durch unsere bundesweit einheitlichen, preisgünstigen Honorare und Gebühren.
  • Mit einem BSB-Expertenteam aus Bauherrenberater und Vertrauensanwalt sind Sie bei allen Eigenheimprojekten bestmöglich abgesichert.

Was passiert, wenn sich die Abnahme verzögert und deshalb nicht mehr in 2020, sondern erst Anfang 2021 stattfinden kann?

Hat der Unternehmer einen Zeitverzug zu verantworten, ist dadurch der vereinbarte Fertigstellungstermin nicht mehr zu realisieren und der tatsächlichen Fertigstellungstermin rückt ins Jahr 2021, hat der Unternehmern den Verzugsschaden, hier der 3 Prozent höhere Mehrwertsteuersatz, auszugleichen.

Ist es rechtens, dass der Handwerker das Material, das er im 1. Halbjahr 2020 schon eingekauft hat, mit 19 Prozent in Rechnung stellt?

Wenn ein Handwerker Baumaterial vor dem Bekanntwerden der MwSt.-Senkung in der ersten Jahreshälfte zu 19 Prozent MwSt. eingekauft hat und die Bauleistung erst im 2. Halbjahr 2020 erbringt, muss der Verbraucher auf die gesamte Leistung nur den reduzierten MwSt.-Satz von 16 Prozent bezahlten. Der Handwerker hat die Möglichkeit, für die „zu viel“ bezahlte MwSt. beim Materialeinkauf einen Ausgleich beim Finanzamt zu beantragen. Die zu viel bezahlte MwSt. kann er sich also nicht beim Verbraucher wiederholen.

Kann der Handwerker Mehrwertsteueraufwände, die er vor dem 1. Juli erbracht hat, an den Verbraucher weitergeben?

Wenn der Handwerker das Material innerhalb der letzten vier Monate vor der Steuererhöhung bestellt hat, kann er sich die zu viel bezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt erstatten lassen. Verbraucher sollten bei Nachforderugnen darauf hinweisen, dass der Handwerker diese Aufwände beim Finanzamt nachfordern kann.

Welche Auswirkung hat die Mehrwertsteuersenkung auf Bauträgerverträge?

Außen vor bleiben im Grundsatz die echten Bauträgerverträge, also die Verträge über den Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die notariell beurkundet werden und bei denen der Bauträger auf zunächst in seinem Eigentum befindlichen Grundstücken die Gebäude oder Wohnungen errichtet/baut und diese im Anschluss an die Wohnungskäufer übergibt. Nach § 4 Nr. 9a UstG werden diese Geschäfte steuerlich als Grundstücksgeschäfte bewertet, die nicht mehrwertsteuerpflichtig sind. Dafür zahlt der Käufer bei einem Bauträgervertrag auf Grundstück und Haus/Wohnung die Grunderwerbsteuer.

Allerdings kann der Bauträger in dem Vertrag regeln, dass er die mit dem Käufer vereinbarten Raten und damit den Gesamtpreis anpassen kann, wenn er durch eine Mehrwertsteuererhöhung höhere Kosten gegenüber seinen Nachunternehmern hat. Der Anwendung einer solchen Klausel sind enge Grenzen gesetzt. So muss der Bauträger u.a. den tatsächlichen Mehraufwand auch nachweisen können und die erste Rate, die sogenannte Grundstücksrate, muss von der Preisanpassung ausgenommen sein. Um im konkreten Einzelfall zu klären, ob eine Anpassung rechtens ist, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.