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Zehn Tipps zur Baufinanzierung

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie geht es um viel Geld. Umso wichtiger ist es, bei der Finanzierung die richtigen Weichen zu stellen.

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Teil 2: Baunebenkosten: Worauf sich Bauherren einstellen sollten

Eine ungünstige Finanzierung kann schnell einige Tau­send Euro kosten. Wer dagegen optimal finanzieren möchte, sollte diese zehn Tipps zur Baufinanzierung beachten.

1. Die Baufinanzierung ist Chefsache

Viele Bauherren machen sich vor allem Gedanken über die technische und gestalterische Umsetzung ihres Bauprojekts, kümmern sich aber zu wenig um die Finanzen für das Eigenheim. Denn es geht nicht darum, die Finanzierung „irgendwie“ zu stemmen, sondern so zu gestalten, dass das schwer verdiente Einkommen möglichst gut eingesetzt wird. Wer mit den wichtigsten Begriffen bei der Baufinanzierung nicht viel anfangen kann, zahlt zu viele Zinsen und erlebt bei der Anschlussfinanzierung eine böse Überraschung. Man sollte nicht alles machen, aber einigermaßen verstehen, was gerade passiert.

2. Das erste Konzept ist selten das beste

Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen auch bereits ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Allerdings kalkulieren sie die Finanzierung meist so, dass die Rückzahlung (Tilgung) des Kredits über möglichst viele Jahre gestreckt wird. Auf diese Weise kann ein hoher Anteil der Monatsrate für die Zinsen genutzt werden und die Monatsrate reicht für besonders hohe Kauf- und Bausummen. Eine langsame Rückzahlung des Baukredits nutzt aber nur jenen, die am hohen Kaufpreis und einer langsamen Rückzahlung verdienen. Das sind einerseits die Verkäufer von Immobilien, andererseits die Banken. Bauherren sollten  also  darauf achten,  dass  ihre  Baufinanzierung  an  die  persönliche Lebensplanung und die finanziellen Möglichkeiten angepasst sind. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem man wieder schuldenfrei sein will. Bei niedrigen Zinsen sollte der anfängliche Tilgungssatz bei mindestens drei Prozent liegen.

3. Laufzeit des Baukredits an Lebensalter anpassen

Die Laufzeit des Baukredits ist so wichtig, weil die meisten Menschen im Alter weniger Einkommen als während der Erwerbsphase haben. Dies gilt für die meisten Arbeiter und Angestellten. Ihre gesetzliche Rente liegt meist Hunderte Euro unter ihrem letzten Verdienst. Eine nicht abbezahlte Immobilie wird dann zum Problem, denn die Monatsrate an die Bank läuft auch mit dem niedrigeren Einkommen weiter. Die Baufinanzierung sollte also stets so geplant werden, dass man bis zur Rente schuldenfrei ist. Die Grundregel lautet: Alter bei Renteneintritt (zum Beispiel 67 Jahre) minus aktuelles Lebensalter (zum Beispiel 40 Jahre) ist gleich maximale Laufzeit des Baukredits (hier: 27 Jahre).

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4. Budget abwägen

Bei der Baufinanzierung sollten man sich gleich am Anfang überlegen, wie hoch die Monatsrate maximal sein darf. Wer es dann schafft, weniger Geld auszugeben als vielleicht bei der ersten Kalkulation geplant und dieses Geld zur Sondertilgung einsetzt, ist umso schneller wieder schuldenfrei. Beim Bauen gibt es reichlich Spielräume: Carport statt Garage, Hauswirtschaftsraum statt Keller und Eigenleistungen bei der Außenanlage sind nur einige Beispiele für mögliche Einsparungen. Grundsätzlich gilt: Wenn man auf das Geld achten muss, sollten man besser so kalkulieren, dass nach der Bauphase noch etwas für einen Kurzurlaub mit der Familie bleibt, statt den letzten Euro für teure Fliesen zu investieren.

5. Nicht von der Werbung blenden lassen

Banken und Bausparkassen werben häufig mit beeindruckend niedrigen Zinsen. Allerdings steht hinter dieser Angabe immer eine hochgestellte Zahl oder ein Sternchen, die auf eine Erläuterung verweist. Dort erklärt der Anbieter dann, dass diese Kondition nur Kunden erhalten, die höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts als Baukredit benötigen und auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkoste als Eigenkapital mitbringen. Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro muss man also gut 110.000 Euro an Eigenkapital mitbringen. Wer nicht so viel gespart hat, zahlt einen höheren Zins. Welche Bank den besten Zins anbietet, erfährt man nicht aus der Werbung, sondern indem man möglichst effektiv die Angebote vergleicht. Am besten geht das über einen Baufinanzierungsvermittler.

6. Wettbewerb zwischen Anbietern nutzen

Welchen Zins man bekommt, entscheidet eine Bank erst, wenn umfassende Angaben über das Einkommen, Vermögen, berufliche Situation und finanzielle Verpflichtungen gemacht wurden. Darüber hinaus spielt die Bewertung der Immobilie eine wichtige Rolle. Registrierte Vermittler von Baufinanzierungen haben Zugang zu Plattformen, auf denen Banken, Bausparkassen und Versicherungen ihre Annahmerichtlinien und die aktuellen Konditionen hinterlegen. Damit können tagesaktuell und gleichzeitig die Zinsen für mehrere Hundert Banken ermitteln werden. Das bedeutet: Die Beratung durch den Vermittler führt sehr schnell zum günstigsten Zins.

7. Den richtigen Vermittler finden

Grundsätzlich gibt es kleinere und größere Unternehmen, die Baufinanzierungen vermitteln. Beide nutzen dieselben Vergleichsplattformen. Auch ein kleiner, regionaler Vermittler kann also eine Baufinanzierung kompetent begleiten. Allerdings ist es häufig schwer, die Kompetenz eines kleineren Vermittlers bei diesem Thema einzuschätzen. Viele von ihnen vermitteln neben Baukrediten auch Versicherungen und Geldanlageprodukte. Bei den größeren Anbietern kann man meist davon ausgehen, dass der Berater sich auf das Thema Baufinanzierung spezialisiert hat. Grundsätzlich sollte bei der Wahl ein besonderes Augenmerk auf die fachliche Eignung und Qualifikation des Beraters liegen. Egal, welche Vermittler kontaktiert wird, die Beratung muss in der Regel nicht gesondert bezahlen. Der Vermittler erhält sein Geld später von der Bank, die er vermittelt.

8. Hausbank oder Bausparkasse

Ein gutes Pferd springt nur so hoch, wie es muss. Dieser Grundsatz gilt auch für Banken und den Bauzins, den sie anbieten. Wer sich bei seiner Hausbank oder Bausparkasse  gut  aufgehoben  fühlt,  sollte  bei  diesem  Anbieter ein  Angebot einholen. Allerdings erhalten erhält man erst konkurrenzfähige Angebote, wenn man vorher bei einem Vermittler war und zeigen kann, wie hoch die Latte liegt. Gerade bei regionalen Banken und Sparkassen ist  dann völlig offen, ob sie mitgehen oder sogar das ein oder andere Zehntelprozent noch drin ist. Es kommt auf den Versuch an.

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9. Auf Bereitstellungszinsen achten

Wer selbst baut oder bauen lässt, kann zu Beginn nur schwer einschätzen, ob die Arbeiten wie geplant verlaufen und wann Teilbeträge des Baudarlehens tatsächlich gebraucht werden. Die Bank geht davon aus, dass der Darlehensbetrag möglichst bald abgerufen wird; schließlich muss sie diesen Betrag zur Auszahlung bereithalten. Nach einigen Monaten verlangt die Bank dann Bereitstellungszinsen auf den nicht abgerufenen Betrag. Fast immer liegen diese Zinsen bei 3 Prozent pro Jahr. Das bedeutet: Wer 100.000 Euro ein Jahr lang nicht abruft, muss dafür 3.000 Euro an Zinsen bezahlen. Viele Banken lassen allerdings bei diesem Punkt mit sich reden. Besonders wichtig ist dies, wenn mit einem Bauträger oder Architekten gebaut wird und diese nach Baufortschritt bezahlen. Statt der üblichen drei oder sechs Monate bereitstellungsfreie Zeit bieten manche Banken bis zu zwölf Monate.

10. Welche Förderprogramme kommen in Frage?

Kommunen, Bundesländer und die staatliche Förderbank KfW unterstützen bestimmte Gruppen mit unterschiedlichen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kommunalen Förderprogrammen ist das Ziel meistens, junge Familien in die jeweilige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu halten, indem ihnen das Bauen erleichtert wird. Für die Förderprogramme gelten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Dabei wird häufig die Kinderanzahl berücksichtigt, indem sie die zulässige Einkommensgrenze erhöht. Wer also frühzeitig weiß, ob er bauen oder kaufen will, sollte sich bei der Gemeinde danach erkundigen, ob etwa Baugrundstücke günstig vergeben werden. Auch die Programme der KfW sind grundsätzlich zu empfehlen. Allerdings liegen die Konditionen für diese staatlich bezuschussten Kredite teilweise über den Zinssätzen, die Banken von sich aus anbieten. Bei den Programmen zum energieeffizienten Bauen liegen die Zinssätze zwar deutlich niedriger. Allerdings muss ein Sachverständiger die Umsetzung nach den geforderten Standards prüfen und bescheinigen. Unter bestimmten Umständen besteht die Gefahr, dass diese Kosten den Zinsvorteil übersteigen. Dann lohnt sich das KfW-Programm unter dem Strich nicht.

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