Grundlagen Bauvertrag
Der Inhalt von Haus- und Bauverträgen ist gesetzlich geregelt. Häufig sind sie jedoch zugunsten der Firma formuliert. Wer seinen Vertrag prüft, geht auf Nummer sicher.
Weitere Artikel zur Serie "Der Bauvertrag"
Teil 2: Bau- und Leistungsbeschreibung: die Checkliste
Teil 3: Den Bauvertrag prüfen: Die zwölf wichtigsten Aspekte
Teil 4: Der Zahlungsplan im Bauvertrag
Bauherren sollten unbedingt vor Unterzeichnung einen Entwurf des Bauvertrags mit Zahlungsplan, die Grundrisse mit Bemaßung und Angaben zur Wohnfläche und die komplette Bau- und Leistungsbeschreibung, den Vertrag mit anfordern. Je nach Vertragspartner und der Art des Hausbaus unterscheiden sich Bauverträge und die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung.
Checkliste Haus- und Bauverträge
Inhalte eines Verbraucherbauvertrags
Einen Verbraucherbauvertrag nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) schließen private Bauherren mit einem Generalunternehmer bzw. -übernehmer zum Bau eines neuen Gebäudes auf dem eigenen Grundstück oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude ab. Vor Vertragsabschluss muss dem Bauherrn laut neuem Bauvertragsrecht eine Baubeschreibung zur Verfügung gestellt werden. Der Vertrag muss neben der üblichen Regelung von Rechten und Pflichten der Vertragspartner verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt der Bauleistungen oder zumindest Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten. Des Weiteren muss der Zahlungsplan bestimmte gesetzliche Vorgaben erfüllen: Der Bauherr muss mit der ersten Abschlagszahlung eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vertragssumme als Sicherheit erhalten. Darüber hinaus dürfen die Abschlagszahlung bis zur Abnahme nicht höher als 90 Prozent der Vertragssumme sein. So soll der Bauherr zum Ende des Bauvorhabens noch ein ausreichend großes finanzielles Druckmittel gegenüber dem Unternehmer haben, um z.B. das Beseitigen von Mängeln durchsetzen zu können. Dem Bauherrn steht auch die Übergabe von Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorgaben bzw. zum Nachweis gegenüber Förderbanken wie der KfW-Bank zu. Hiermit sind längst nicht alle notwendigen Unterlagen und Nachweise abgedeckt, aber immerhin hat der Bauherr einen gesetzlichen Anspruch auf einen Teil. Alle Unterlagen, die man darüber hinaus erhalten möchte, sollte man unbedingt auch vertraglich festlegen. Zudem hat der Bauherr bei einem Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht. Er kann den Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Zustandekommen des Vertrags und hinreichender Aufklärung über dieses Recht den Vertrag widerrufen. Wird der Bauherr über sein Widerrufsrecht nicht aufgeklärt, läuft die Widerrufsfrist ein Jahr und 14 Tage.
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Inhalte eines Bauträgervertrags
Der Bauträgervertrag ist ein sehr umfangreiches Vertragswerk, das notariell beurkundet werden muss. Zum Vertragswerk gehören zumindest der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung, die Bau- und Leistungsbeschreibung, der Lageplan, die Baupläne und Bauzeichnungen. Beim Erwerb von einer Eigentumswohnung und teilweise auch beim Reihenhaus oder Doppelhaus müssen zusätzlich die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Sonderwünsche und Eigenleistungen müssen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden. Auch im Bauträgervertrag müssen verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder, wenn dieser zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht angegeben werden kann, zumindest Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten sein. Die rechtliche Grundlage für den Abschluss eines Bauträgervertrages bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
WICHTIG
Egal welcher Vertrags abgeschlossen wird, es ist dringend anzuraten, dass Bauherren Ihre Bauverträge vor der Unterschrift durch einen unabhängigen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen lassen. Nur so können benachteiligende Fallstricke im Vertrag ausgeschlossen werden.
Der Architektenvertrag: Zusammenarbeit vertraglich besiegelt
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag, der zwischen dem Bauherrn und dem Architekten abgeschlossen wird. Er ist rechtlich unabhängig von den Bauverträgen mit den verschiedenen Bauunternehmen. In der Praxis greift man bei der Beschreibung der Inhalte auf die neun Leistungsphasen aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zurück. Sie umfassen Vorentwurfsplanung, Entwurfsplanung, Realisierungsplanung, Bauleitung und Objektbetreuung nach der Fertigstellung. Im Architektenvertrag kann die Vollbeauftragung bis hin zu einzelnen Leistungspaketen vereinbart werden.
Weil eine enge Zusammenarbeit zwischen dem Bauherren und dem Architekten notwendig ist, werden die Verpflichtungen des Architekten wie auch Pflichten, Aufgaben und Mitwirkungen des Auftraggebers im Vertrag aufgeführt. Zudem sieht ein Architektenvertrag eine Reihe weiterer Vereinbarungen vor wie die Festlegungen zu Nebenkosten, Abschlagszahlungen, Schlussrechnungszahlung, zur Berufshaftpflichtversicherung, zum Urheberrecht etc..
