Tipps zur Bauvorbereitung
Eine gute Bauvorbereitung ebnet den Weg für ein erfolgreiches Bauprojekt.
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Das Baugrundstück ist vorhanden, die Entscheidung für den Baupartner gefallen und das Bauvorhaben finanzierbar. Eigentlich kann mit dem Bauen begonnen werden – so denken viele Bauherren. Leider wird oft zu wenig an eine gründliche Bauvorbereitung gedacht. Deshalb hier einige Tipps für Bauherren:
Bodengutachten
In der Bauvorbereitung und vor dem Vertragsabschluss mit dem Baupartner sollte unbedingt ein Baugrundgutachten übergeben und zum Bestandteil des Bauvertrages erhoben werden. Bevor beim Hausbau der erste Spatenstich getan wird – besser noch vor Beurkundung des Grundstückskaufvertrages und Unterzeichnung eines Bauvertrages – sollte der Bauherr eine geologisch-hydrologische Untersuchung auf dem Grundstück veranlassen. Der Bauherr als Grundstückseigentümer trägt das Risiko, wenn nicht oder nur mit erhöhten Kosten gebaut werden kann, weil die Boden- und Wasserverhältnisse es nicht zulassen oder das Grundstück beispielsweise mit Altlasten belastet ist. Nur das Bodengutachten erlaubt eine Bewertung der Baugrundverhältnisse und damit eine solide Planungsgrundlage. Schließlich geht es um die Standsicherheit und den Feuchteschutz für das Bauwerk. Nur wenn Klarheit über erforderliche Sondermaßnahmen wie Bodenaustausch oder Bodenverdichtung, Baugrubensicherung und Bauwerksabdichtung herrscht, besteht auch eine realistische Basis für die Kostenermittlung.
Vermessungsingenieur beauftragen
Eine Liegenschaftsvermessung ist immer dann notwendig, wenn das Grundstück noch nicht vermessen ist, wenn kein amtlicher Lageplan existiert, eine Grundstücksteilung erfolgen soll, ein Gebäude errichtet bzw. ein Gebäude vermessen werden soll. Der Bauherr benötigt für die Erstellung der Bauantragsunterlagen einen amtlichen Lageplan, in den das künftige Haus einschließlich der Höhenangaben eingezeichnet wird, sowie die Entwässerungsplanung und den Verlauf der Medienleitungen. Zur üblichen Vermessungsleistung zählen außerdem die Einmessung des geplanten Bauwerks und die katastermäßige Schlusseinmessung des fertig gestellten Gebäudes. Bauherren sollten vor Beginn also ein Preisangebot eines Vermessungsbüros anfordern und rechtzeitig die Vermessungsleistung veranlassen.
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Vertragsvorbehalt Baugenehmigung
Vielen Bauherren ist nicht bewusst, dass sie als Grundstückseigentümer, der auf eigenem Grundstück ein Haus errichten lässt, auch das Baurechtsrisiko tragen. Deshalb sollte gemeinsam mit einem Fachmann bei der zuständigen Baubehörde geprüft werden, unter welchen Bedingungen das Grundstück bebaut werden kann. Der Vertragspartner sollte den Nachweis erbringen können, dass der Planer die Bauvorlageberechtigung als Entwurfsverfasser hat und eine Architektenhaftpflichtversicherung vorweisen kann. Wichtig ist, dass die schriftlichen und zeichnerischen Bauantragsunterlagen vollständig sind. Dazu gehören:
- der amtliche Lageplan mit eingezeichnetem Objekt
- die Entwässerungsplanung
- Grundrisszeichnungen sowie Schnitte und Ansichten (mit angrenzender Bebauung)
- die statischen Berechnungen
- die Nutzflächen- und Kubaturberechnung
- der Wärmeschutznachweis nach EnEV
- die Angaben über Abstandsflächen
- der Nachweis über Versorgungs- und Entsorgungsanlagen sowie aller anderen Medienanschlüsse
Achtung:
Unvollständige Unterlagen verzögern die Baugenehmigung! Eine Baugenehmigung wird erteilt unbeschadet der Rechte Dritter. Deshalb sollten Bauherren im Zusammenwirken mit dem Architekten für die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen sorgen und vereinbaren, dass im Bauvertrag einen Vertragsvorbehalt zum Stichpunkt Baugenehmigung zur Begrenzung des Bauherrenrisikos enthalten ist.
Versorgungsanlagen planen
Eine unzureichende Planung der Grundstückserschließung führt häufig zu viel Ärger am Bau und nicht zuletzt zu erheblichen finanziellen Risiken. Deshalb sollte in der Bauvorbereitung rechtzeitig die Erschließung des eigenen Grundstücks – insbesondere der Versorgungsanlagen – geplant werden. Ohne Kostenermittlung für die Versorgungsanlagen steht eine Gesamtbaukostenschätzung für das Bauvorhaben auf einem unsicheren Fundament. Im Vertrag mit dem Baupartner sollte eine klare Abgrenzung des Leistungsumfangs vereinbart werden, damit es später zu keinen Konflikten kommt. Bei den zuständigen Ämtern sollte nachgefragt werden, ob in nächster Zeit Maßnahmen der öffentlichen Erschließung vorgesehen sind und mit welchen Kosten dafür zu rechnen ist. Des Weiteren sollten Preisangebote von den Medienträgern eingeholt werden und für eine Koordinierung aller Erschließungsarbeiten gesorgt werden.
