Das richtige Vorgehen bei Baumängeln
Kritisch wird es beim Hausbau dann, wenn Baumängel auftreten – denn sie können den Bauprozess stark verzögern.
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Teil 1: Bauqualität durch Baubegleitung sichern
Teil 3: Die zehn häufigsten Baumängel
Eines der größten Risiken für private Bauherren beim Neubau oder der Sanierung des Eigenheims sind Baumängel. Für den Umgang mit Mängeln gibt es Vorschriften und Erfahrungen. Ihre Kenntnis kann im entscheidenden Moment von großem Nutzen sein. Wie sollten Bauherren deshalb vorgehen, wenn sie Mängel beim Hausbau entdecken?
Mängel immer dokumentieren
Nach der Feststellung muss die Nachweisbarkeit des Baumangels gesichert werden. Das erfolgt durch eine Mängeldokumentation, die ein Sachverständiger erstellt oder der Bauherr durch Fotos vornimmt. Im Anschluss sollten weitere Schritte folgen.
Mängelrüge
Mit der Mängelrüge werden die Baumängel schriftlich angezeigt. Der Unternehmer wird aufgefordert, die dokumentierten Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Dabei muss ein konkretes Datum angegeben werden, um den Unternehmer wirksam in Verzug zu setzen.
Zurückbehaltungsrecht
Der private Bauherr hat bei Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht mindestens in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten. In allen Fällen, in denen ein Mangel festgestellt wird, empfiehlt sich deshalb für den privaten Bauherrn, gegenüber den weiteren Zahlungsansprüchen des Vertragspartners von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Praktisch bedeutet das, den entsprechenden Geldbetrag von der Abschlagszahlung abzuziehen und erst nach der Mängelbeseitigung an den Unternehmer zu zahlen.
Welche weiteren Rechte hat der Bauherr bei Mängeln?
Verstreicht die Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos, muss der private Bauherr sein weiteres Vorgehen bei Baumängeln sehr genau abwägen. Je nach Situation kann er folgende unterschiedliche Rechte in Anspruch nehmen.
Selbstvornahme
Der Bauherr kann den Mangel im Rahmen der sogenannten Selbstvornahme auf Kosten des Unternehmers beseitigen. Doch dabei ist Vorsicht geboten: In der Regel wird durch diesen Eingriff der ursprünglich mangelhafte Zustand beseitigt. Um zu vermeiden, dass der Unternehmer den Mangel später bestreiten kann, ist eine Beweissicherung unverzichtbar. Das Vorgehen bei kleineren Baumängeln ist in der Regel unproblematisch: Aus Kostengründen verläuft die Beweissicherung unter Verzicht auf ein gerichtliches Verfahren, indem die Mängel entweder vom Bauherrn selbst oder von einem privat beauftragten Sachverständigen – zum Beispiel von einem Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbunds (BSB) – festgestellt werden.
Bei umfangreicheren Mängeln lässt sich ein gerichtliches Beweisverfahren kaum vermeiden. Dabei ist unbedingt ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt einzubeziehen. Auf Antrag des Rechtsanwalts ordnet das Gericht eine Beweisaufnahme durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen an. Das so gewonnene Ergebnis ist bei einer späteren Auseinandersetzung dann im Wesentlichen bindend.
Zur Finanzierung der Mängelbeseitigung hat der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmer Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Aufwendungen. Um einer solchen Forderung eine akzeptable Grundlage zu geben, empfiehlt sich im Vorgehen bei Baumängeln eine gutachterliche Feststellung des Aufwandes oder ein Kostenvoranschlag von einem Fachunternehmer. Verweigert der Unternehmer die Zahlung, sind ein Gerichtsverfahren oder die Aufrechnung gegenüber offenen Zahlungsansprüchen des Unternehmers mögliche Alternativen.
Nacherfüllung
Man kann den Unternehmer – auch im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens – auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen. Juristisch heißt das Nacherfüllung.
Minderung
Statt der Beseitigung des Mangels kann der Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen vom Unternehmer die Minderung der Vergütung verlangen. Als Grundlage dafür dient die Differenz zwischen ordnungsgemäßer und mangelhafter Ausführung. Wird dieses Vorgehen bei Baumängeln gewählt, kann es sinnvoll sein, die Minderung durch einen Sachverständigen schätzen zu lassen.
Schadensersatz
Darüber hinaus kann der Bauherr auch Schadensersatz verlangen, wenn der Unternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät. Eine Schadensersatzforderung kann beispielsweise bei verzögerter Fertigstellung in Aufwendungen für zusätzliche Mieten oder Zinsen begründet sein.
Rücktritt vom Vertrag
Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten. Dann erfolgt eine vollständige Rückabwicklung sämtlicher von beiden Seiten empfangener Leistungen. Ein Vertragsrücktritt ist kompliziert und sollte auf keinen Fall ohne juristischen Rat erklärt werden.
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Vorgehen bei Baumängeln, die während der Verjährungsfrist auftreten
Die gesetzliche Verjährungsfrist bei baulichen Maßnahmen beträgt grundsätzlich fünf Jahre. Treten während dieser Zeit Mängel auf, empfiehlt es sich, den Mangel nach Feststellung zunächst durch eine einfache Lichtbilddokumentation festzuhalten. Der Unternehmer muss aufgefordert werden, den Mangel in einer genau bestimmten Frist zu beseitigen. Lehnt der Unternehmer die Verantwortung für den Mangel ab oder bestreitet diesen, empfiehlt sich eine Mängelfeststellung im Rahmen einer Beweissicherung durch einen Bauherrenberater oder – wenn notwendig – durch ein selbstständiges gerichtliches Beweisverfahren mit Hilfe eines Vertrauensanwaltes. In Fällen, in denen noch nicht der gesamte Werklohn gezahlt worden ist, der Unternehmer eine Sicherheitsleistung erbracht hat oder ein Betrag zur Sicherheit einbehalten wurde, empfiehlt sich gegenüber möglichen Zahlungsansprüchen mindestens das Zweifache des voraussichtlichen Mängelbeseitigungsaufwandes einzubehalten.
Tipps für das richtige Vorgehen bei Baumängeln
- Alle Baumängel mit Hilfe eines Fachmanns schriftlich – möglichst mit Foto – dokumentieren.
- Baumängel während der Bauzeit schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung durch den Unternehmer setzen.
- Mängelbeseitigungskosten durch einen Fachmann einschätzen lassen und das Zurückbehaltungsrecht mindestens in Höhe des Zweifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten bei den Abschlagszahlungen wahrnehmen.
- Die Beseitigung der Mängel kontrollieren.
- Bei Nichtanerkennung von Mängeln durch den Unternehmer, bei erheblichen Verzögerungen der Mängelbeseitigung sowie bei Verweigerung einen Rechtsanwalt einbeziehen.
- In Konfliktsituationen mit dem Unternehmer Rechtsrat zu weiteren Mängelrechten – wie Selbstvornahme, Minderung der Vergütung, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag – einholen.
- Bei der Bauabnahme mit Unterstützung eines Fachmanns die festgestellten Mängel im Abnahmeprotokoll festhalten und Fristen zur Mängelbeseitigung stellen.
- Nach der Abnahme während der fünfjährigen Verjährungsfrist auftretende Mängel schriftlich anzeigen und den Unternehmer mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern.
