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Die zehn häufigsten Baumängel

Beim Einfamilien- und Zweifamilienhausbau treten die immer gleichen Baumängel auf. Oft sind die Folgeschäden immens.

Weitere Artikel zur Serie "Baumängel

Teil 1: Bauqualität durch Baubegleitung sichern
Teil 2: Das richtige Vorgehen bei Baumängeln

Beim Ein- und Zweifamilienhausbau entstehen seit Jahren immer wieder die gleichen Baumängel, die zu kostenintensiven Folgeschäden führen. Das zeigt eine aktuelle Langzeitstudie des BSB. Die Untersuchtung deckt die typischen Mängel anhand von exemplarischen Einzelfällen auf. Oft liegen die Mängel in der Bauausführung, aber auch im Bereich Planung, Koordination und Bauüberwachung. Bauherren sollten - am besten mit Hilfe eines Sachverständigen - genau hinschauen.

Feuchter Estrich

Ist der Estrich zum Zeitpunkt des Verlegens des Bodenbelags noch nicht vollständig getrocknet, werden Feuchtigkeitsschäden über einen gewissen Zeitraum sichtbar. Nach einem halben Jahr können sich am Innenputz Verfärbungen und Feuchteränder abbilden. Bodenbeläge wie Massivholzdielen nehmen konkave Verformungen (Schüssellungen) an, es entsteht Schimmel an den Wänden und ein muffiger Geruch. Grund dafür ist, dass der Estrich noch nicht die erforderliche Belegreife hat, d.h. die Restfeuchte ist zu hoch. Durch den fortlaufenden Trocknungsvorgang werden der Bodenbelag und die angrenzenden Wände durchfeuchtet. Verhindert werden kann dies, indem die Restfeuchte mit einer Materialprobe geprüft wird. Die Verantwortung für den Schaden trägt der Parkettleger, der den Belag verlegt hat, ohne den Estrich zu prüfen. Die Schadensumme setzt sich zusammen aus dem Austausch des irreversibel verformten Bodenbelags und des verunreinigten Innenputzes sowie der technischen Gebäudetrocknung. Im untersuchten Fall waren hierfür 19.000 Euro fällig.

Fehlerhafte Kellerabdichtung

Eine fehlerhafte Kellerabdichtung macht sich in einem Neubau-Einfamilienhaus schnell durch Feuchteschäden an den Kelleraußenwänden bemerkbar. Farbabplatzungen, Feuchteflecken und Verfärbungen sind die Folge. Die Ursache liegt meist an einer nicht fachgerecht ausgeführten Bauwerksabdichtung. Nicht immer kann der Schaden partiell ausgebessert werden. Häufig müssen ganze Bauteile, die der Abdichtung dienen, komplett entfernt und neu aufgebracht werden. Die Kosten können je nach Gebäude schnell 25.000 Euro betragen. Liegt ein Ausführungsfehler vor, ist meist das Rohbau-Unternehmen verantwortlich. Eine Kontrolle der fachgerechten Ausführung und Übereinstimmung der Bauarbeiten mit den anerkannten Regeln der Technik kann den Schaden vermeiden.

Undichte Luftdichtheitsebene

Mängel an der Luftdichtheitsebene können nach einiger Zeit dadurch auffallen, dass es beim Heizen nicht richtig warm wird und ein Zuggefühl in den Räumen entsteht. Ist die luftdichte Eben nicht fachgerecht verbaut und weisen die Folien an den Gebäudeanschlüssen Lücken auf, kann außerdem Feuchtigkeit in die Wärmedämmung des Daches eindringen. Es droht Schimmel. Durch eine Luftdichtheitsmessung (BlowerDoor-Messung) kann geprüft werden, ob die Gebäudehülle dicht ist. Wurden die Folien nicht fachgerecht verklebt, ist häufig der Dachdecker verantwortlich. Beseitigt werden kann der Schaden oft nur noch, indem die innere Beplankung, die luftdichte Ebene und die feucht gewordene Wärmedämmung komplett entfernt und erneuert werden. Durch die Luftdichtheitsmessung und eine Kontrolle während der Ausführungsarbeiten kann ein Mangel frühzeitig behoben und Folgeschäden vermieden werden. Die Schadensbeseitigungskosten beliefen sich im untersuchten Fall auf rund 147.000 Euro.

Rissbildung in der Hausfassade

Wenn sich im mehrgeschossigen Einfamilienhaus treppenförmig Risse ausbreiten, kann das ein Zeichen für fehlende Ringanker sein. Ein weiteres Indiz dafür sind Abrisse aus dem Mauerwerksverbund an den Gebäudeecken. Diese Schäden entstehen, wenn die Wandköpfe nicht zug- und druckfest an die Dachkonstruktion angeschlossen sind. Dadurch kann es zum Ausknicken der Außenwände im Auflagebereich des Daches kommen. Bei leichteren Auflasten, wie z.B. bei Dachkonstruktionen aus Holz, muss umlaufend auf den Mauerkronen ein sog. Ringbalken angeordnet werden. Alle für die Queraussteifung notwendigen Innenwände müssen einen Ringanker erhalten. Fehlen diese, muss der Dachstuhl rückgebaut werden und die Bauteile nachträglich mit Ringankern und Ringbalken ausgerüstet werden. Der Schaden wird entweder durch den Zimmermann verursacht, der den Dachstuhl nicht entsprechend den statischen Berechnungen ausgeführt hat, oder durch eine mangelnde Koordination und Überwachung durch die Bauleitung. Die Schadenbeseitigungskosten belaufen sich im untersuchten Fall auf 61.000 Euro.

Unerwünschte Schallbrücken

Lärmbelästigungen aus angrenzenden Wohneinheiten entstehen häufig durch unerwünschte Schallbrücken. Bei dem untersuchten Fall einer Doppelhaushälfte kam es zu Schallbrücken, weil die Anforderungen an den Mindestschallschutz nicht erfüllt wurden. Sowohl Geschossdecken als auch die Bodenplatte wurden durchlaufend in Beton hergestellt; in der Schalltrennfuge befanden sich Mörtelreste. Eine Schallentkopplung wurde nicht hergestellt. Der Schallschutzstandard sollte bei der Baukonzeption unbedingt mit berücksichtigt und von einem Fachmann überprüft werden. Mängel beim Schallschutz können später oft nicht mehr rückgängig gemacht werden. Bauherren haben bei Mängeln der Schallschutzanforderungen die Möglichkeit vom Vertrag zurückzutreten oder sich mit einem finanziellen Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts zu begnügen. Im Fallbeispiel betrug der finanzielle Ausgleich 80.000 Euro.

Risse im Wärmedämm-Verbundsystem

Rissbildung im Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) sind häufig in Eckbereichen über Fenster- und Türöffnungen zu erkennen. Ursache ist, dass die Dämmplatten mit Kreuzfugen und nicht fortlaufend im Verband mit senkrecht versetzten Stoßfugen an die Fassade geklebt wurden. Grundsätzlich sind Kreuzfugen weder in der Fläche noch an Gebäudeecken oder -öffnungen zulässig. Die Folge der nicht fachgerechten Ausführung sind Spannungs- und Kerbrisse. Sie nehmen ihren Ausgangspunkt in der Dämmebene und setzen sich bis an Bauteiloberfläche fort. Risse sind nicht nur ein optischer Mangel. Sie erhöhen auch das Risiko, dass Wasser hinter das System gelangen kann. Auch die Dämmwirkung ist beeinträchtigt. Wenn das WDVS Risse über die gesamte Fläche und durch den Querschnitt aufweist, kann es nicht repariert werden. Ein kompletter Austausch ist erforderlich. Bei mangelhafter Verarbeitung liegt der Schaden häufig beim Malerbetrieb. Die Schadenssumme beläuft sich im untersuchten Fall auf 35.000 Euro.

Die 10 häufigsten Baumängel bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Gemeinschaftsprojekt vom Institut für Bauforschung e.V. und dem Bauherren-Schutzbund e.V.

Mangelhafte Sockelabdichtung

Treten im EG besonders vor den Terrassentüren Schüssellungen am Parkettbelag auf, kann das auf eine mangelhafte Sockelabdichtung hindeuten. Aufschluss liefert eine Feuchtemessung der Fußbodenkonstruktion und eine Bauteilöffnung. Im untersuchten Fall hat sich die Sockelabdichtung großflächig vom Untergrund abgelöst. Es entstand ein Hohllager, durch das die Feuchtigkeit in die Baukonstruktion eindringen konnte. Die Verantwortung für eine nicht funktionsfähige Abdichtung liegt beim Rohbauunternehmen, in dessen Leistungsbereich die Planung und Ausführung der Sockelabdichtung fallen. Zur Schadenbeseitigung musste eine Bauteiltrocknung erfolgen, die Abdichtung gegen eine funktionstüchtige und der beschädigte Fußbodenbelag ausgetauscht werden. Die Schadensumme lag hier bei 56.000 Euro.

Kalte Fußbodenheizung

Wenn die Räume im Winter nicht richtig warm werden, kann das an einer mangelhaften Auslegung der Fußbodenheizung liegen. Mithilfe der Heizlastberechnung und des so errechneten Wärmebedarfs wird der Verlegeabstand der Heizleitungen bestimmt. Ist der Abstand zu groß, ist die Wärmeabgabe zu gering. Ist er zu klein, wird der Fußboden zu heiß. Bei der Berechnung spielen außerdem der gewünschte Fußbodenbelag und die Möblierung eine Rolle. Liegt ein Schaden vor, ist der Heizungsbauer verantwortlich. Bei wärmeempfindlichen Bodenbelägen, wie beispielsweise Parkett, ist es oft nicht möglich, die Vorlauftemperatur auf eine ausreichende Beheizung zu erhöhen. Deswegen ist eine Nachrüstung mit Heizkörpern in den einzelnen Räumen mit entsprechenden Heizkreisen erforderlich. Die Schadensbeseitigungskosten im untersuchten Fall betrugen rund 23.000 Euro.

Legionellen

Werden Trinkwasserleitungen mehrere Monate nicht benutzt, können sich dort Mikroorganismen wie Legionellen vermehren. Diese temporären Stagnationsleitungen entstehen bspw. in den Wintermonaten bei Stichleitungen für den Anschluss eines Gartensprengventils. Werden die Legionellen dann ins Trinkwassersystem gespühlt, kann es zu erheblichen gesundheitlichen Problemen durch eine bakterielle Infektionskrankheit kommen. Um das zu vermeiden, sollte am tiefsten Punkt der Leitung ein Entleerungsventil eingebaut sein. So kann die Leitung für die Wintermonate komplett entleert werden. Ist dieses Ventil nicht vorhanden, trägt der Sanitärinstallateur die Verantwortung. Im untersuchten Fall konnte das Ventil für 450 Euro nachgerüstet werden, bevor Personen zu Schaden kamen.

Fehlerhafte Badabdichtung

Wenn die Wände im Bad feucht und mit Schimmelpilzen befallen sind, kann das auf eine mangelhafte Badabdichtung hindeuten. Verantwortlich für den Schaden ist der Fliesenleger, der die Verbundabdichtung nicht gemäß der Richtlinien des Herstellers ausgeführt hat. Die flüssig aufzutragende Verbundabdichtung muss vollflächig und in Kontrastfarben in mindestens zwei Schichten aufgetragen werden. Die Ecken zwischen Wand- und Bodenflächen müssen zusätzlich mit speziellen Dichtbändern abgedichtet werden. Der Fliesenbelag darf erst nach der vollständigen Trocknung angebracht werden. Tritt ein Schaden auf, müssen die Teile rückgebaut, gereinigt und getrocknet werden. Die nicht fachgerecht ausgeführte Verbundabdichtung muss samt Trockenbauwände entfernt und erneuert werden. Erst anschließend kann neu gefliest werden. Im Fallbeispiel hat die Schadensbeseitigung rund 18.000 Euro gekostet.

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